El macrismo prometió revolucionar el mercado hipotecario. En su plataforma electoral, la Alianza Cambiemos sostenía que “vamos a lanzar un millón de créditos hipotecarios a 30 años con fondos de la Anses. La cuota mensual será parecida a la de un alquiler. Y lo vamos a lanzar el 10 de diciembre, porque creemos que es urgente y no hay razón para esperar ningún día más”. La realidad fue distinta de las promesas de campaña. En los últimos tres años, la cantidad de préstamos hipotecarios otorgados fue cercana a  130.000.

Los sucesivos programas oficiales (actualizables por Unidades de Vivienda (UVI), “Nación tu casa”, “Solución Casa Propia”, “Nuevo” Procrear) tuvieron impacto limitado. En 2016, los préstamos hipotecarios retrocedieron cerca del 30 por ciento en términos reales. La tendencia negativa se revirtió al año siguiente de la mano de los créditos UVA. La baja cuota inicial fue muy seductora, más allá de las advertencias sobre los riesgos del mecanismo indexatorio. Los más memoriosos recordaban las nefastas consecuencias de la circular 1050 implementada por la dupla Adolfo Diz (presidente del BCRA)– José Alfredo Martínez de Hoz (ministro de Economía), en la última dictadura cívico militar. El instrumento actual es diferente porque el mecanismo de ajuste de la 1050 era muy particular (tasa de interés interbancaria). 

Sin embargo, la cláusula UVA también complica a los deudores en un escenario de elevada inflación y retracción salarial. 

“En diciembre de 2017 se observó un primer ajuste en las condiciones generales de los préstamos UVA, con el Banco Nación a la cabeza: una mayor tasa de interés –que subió del 3,5 al 4,5 y al 5,5 por ciento, dependiendo del caso–, que requirió extender el plazo máximo de los préstamos”, explica el economista Ariel Setton en “Empeoraron las condiciones”, artículo publicado en PáginaI12, el 16 de abril pasado. En abril de 2018, las tasas del Banco Nación subieron al 6,5 por ciento (deudores con cuenta sueldo) y 8,0 por ciento (cartera general). 

La corrida cambiaria frenó el otorgamiento de préstamos hipotecarios. La devaluación provocó un fuerte aumento del valor de las propiedades. Setton precisa que “en el transcurso de un año, para comprar un departamento de 50 metros cuadrados en CABA con un crédito UVA se pasó de requerir ingresos de 32.600 a 83.000 pesos demostrable”. Por otro lado, la aceleración inflacionaria impactó en la cuota del préstamo. Un estudio del CEPA revela que aumentó 10,8 por ciento, entre abril y agosto de 2018. En el período abril de 2016–agosto 2018, el pago mensual se incrementó 78,41 por ciento.

La respuesta oficial es que el valor de la propiedad creció más que la actualización de la cuota. Esa supuesta ganancia patrimonial no compensa los problemas financieros inmediatos de los deudores, como expuso un grupo de afectados en una audiencia del Congreso Nacional. Los economistas Axel Kicillof y Mara Ruiz Malec explican en “El mercado inmobiliario hecho ruleta” que “la política de vivienda de Macri sigue el mismo criterio que aplica en todos los ámbitos: “Que lo resuelva el mercado”. Pero como sabemos, el mercado no es un territorio neutral. Hay perdedores y ganadores. Y siempre los que ganan son los que tienen más poder. Antes los bancos privados daban pocos créditos hipotecarios, preferían otras inversiones menos riesgosas y más rentables. ¿Qué cambió? El crédito UVA traslada todo el riesgo al comprador, al deudor, al más débil. Y le asegura al banco una rentabilidad incluso mayor que otras inversiones especulativas”. 

Los deudores hipotecarios esperan que el sueño de la casa propia no termine en pesadilla.

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@diegorubinzal