Producción: Javier Lewkowicz

Falta decisión política

Por Germán Muiño *

La seguidilla de devaluaciones de este año explicará que 2018 sea el año de mayor inflación desde 1991. Con una inflación acumulada de 43,9 por ciento hasta noviembre, de darse en diciembre una inflación de entre el 2,5 y el 3 por ciento en línea con las expectativas, la inflación anual se ubicará en torno entre el 47,5 y el 48,2 por ciento. Sin embargo, al no acompañar los salarios a esa inflación, será un año de pérdida de poder adquisitivo para la mayor parte de los trabajadores. En ese contexto, la UVA, lanzada por Sturzenegger en 2016 como la alternativa para dar créditos hipotecarios a largo plazo en Argentina, habrá aumentado en este 2018 un 46,85 por ciento, pasando de 21,15 a 31,06.

En un país con la historia inflacionaria como la nuestra, los créditos a largo plazo ajustados por inflación sin cláusulas que limiten ese ajuste, pone a los deudores en una situación de vulnerabilidad. Sobre todo, cuando el salario evoluciona muy por debajo de ese ajuste, como ocurrió este año.

El anuncio oficial de octubre no implicó cambios en la escasa regulación del Banco Central en la materia: si el importe de la cuota a pagar supera en 10 por ciento el valor de la cuota que resultaría de haber aplicado a ese préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (“CVS”) desde su desembolso, puede extenderse el número de cuotas en hasta 25 por ciento el plazo originalmente previsto para el préstamo. Esta opción no sólo no resuelve el problema de los tomadores sino que uno de los problemas que enfrenta es el rezago temporal con que se conoce el valor del CVS: el último dato disponible es de septiembre de este año.

Una de las cuestiones que se planteaba al lanzarse esta modalidad crediticia, es que para el tomador el valor de la cuota le representaba lo mismo que el canon de un alquiler. Sin embargo, en ese análisis se omite que la financiación por parte del banco no alcanza el 100 por ciento del valor de la propiedad, sino que se limita al 70 u 80 por ciento según la entidad, ello en tanto y en cuanto la relación cuota-ingreso lo permita. Es por ello que, a efectos de que resulte comparable, debe incorporarse a ese análisis la renta del ahorro previo que debe desembolsar el tomador y no hubiera tenido que hacerlo de seguir alquilando. Según las simulaciones realizadas desde el CEPA, encontramos que en el caso hipotético de la compra de un inmueble de 100.000 dólares, por el que se accedió a la financiación de 70 por ciento del valor, con un 5 por ciento de interés y a 20 años, el gasto mensual para el tomador del crédito representaba en un inicio un 20 por ciento más que seguir alquilando, mientras que para octubre de este año tenía que desembolsar un 65 por ciento más que lo que hubiera desembolsado en caso de seguir alquilando y manteniendo su ahorro invertido en una opción relativamente conservadora como son las LETES en dólares.

Para aquel que sueña con la casa propia hoy las condiciones de acceso a este tipo de créditos son aún más duras: producto de la devaluación, el aumento de tasas y la menor afectación de ingresos para determinar la relación con la cuota, los ingresos mínimos necesarios para acceder se dispararon. Actualmente para acceder a un crédito UVA de 80.000 dólares se deben acreditar ingresos por, al menos, 120.000 pesos, cifra que se ubica por encima del ingreso medio familiar del decil de hogares más ricos, según los datos del informe de evolución de la distribución del ingreso del tercer trimestre del año del INDEC.

El acceso al crédito para la vivienda única y permanente debiera ser una política de Estado. En ese sentido, se evidencia que el empleo liso y llano del CVS como tope a la actualización en aquellos períodos en que la inflación evoluciona por arriba de los salarios, permitiría resguardar a los tomadores de créditos UVA. Ello no implicaría pérdida alguna para el sistema financiero: aún en un contexto de tasas elevadas, el costo de fondeo del sistema financiero es muy inferior a lo que estarían pagando ante esas situaciones disruptivas los tomadores de crédito. En agosto (último dato publicado por el BCRA), mientras que la tasa de política monetaria se ubicaba en el 45 por ciento, el costo de fondeo del sistema fue de 16,9 por ciento. Lo que falta es la decisión política de quienes deben cargar con los costos de la devaluación.

* Miembro de CEPA.

La ciudad alquilada

Por Gervasio Muñoz *

Hay un lugar común para referirse a los cargos públicos, una forma de aclarar que quienes ocupan el gobierno no son los propietarios del estado: “el inquilino de la casa rosada” por ejemplo. Cabría perfectamente para el jefe de gobierno de la ciudad de Buenos Aires Horacio Rodríguez Larreta. Si él es inquilino, habría que preguntarse quién o quienes son los propietarios del Estado, el gobierno y/o el poder en CABA. Tienen nombre y apellido: Elzstain, Calcaterra, Paolo Rocca, Roemmers y algunos más.

Sin lugar a dudas el diseño de las políticas de vivienda sólo tiene un fin: elevar el valor del suelo para favorecer el negociado inmobiliario más grande de la historia de la ciudad. Se han vendido terrenos públicos, cerrado escuelas, fusionado hospitales por decreto, urbanizado villas, reforma del código urbanistico, etc, porque los grupos económicos nacionales e internacionales vienen por las ciudades. No es un caso aislado el nuestro. Sucede en todas las grandes ciudades del mundo, pero en la ciudad más rica del país, habitada por 2.900.000 habitantes (desde el año 1947) un 38 por ciento de la población alquila, un 10 por ciento vive en villas, y otro 7 por ciento en hoteles, pensiones e inquilinatos. Se podría decir entonces que más de la mitad de los porteños y las porteñas vivimos de prestado y en condiciones muy difíciles o indignas.

A principios de año hicimos una encuesta desde la Federación de Inquilinos Nacional para saber qué porcentaje del salario de los que alquilamos vivienda destinamos al alquiler sin contar ABL, expensas, depósito, arreglos de la vivienda, etc.  En enero el resultado arrojó que el 41 por ciento de un ingreso se destina al alquiler, pero en la segunda encuesta realizada a mediados de este año el porcentaje ascendió a 45 por ciento.

El ingreso promedio de ingresos per cápita es de alrededor de 20.000 pesos y el alquiler promedio de un departamento dos ambientes es de 11.500 pesos.

Para hablar en términos distributivos: más de doscientas mil familias transfieren gran parte de sus ingresos a un sector cada vez más reducido de propietarios que goza de una rentabilidad muy alta, pero sobre todo, de una extrema desregulación en las reglas de juego, sumado a la falta de control impositivo por parte del Estado nacional y local.

La legislatura porteña (con mayoría automática de la alianza Cambiemos y algunos aliados circunstanciales en votaciones claves), junto con el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) y el ejecutivo de la Ciudad se han transformado en la gran inmobiliaria al servicio de los grandes empresarios de la construcción y el desarrollo inmobiliario. Causa de todas estas políticas la ciudad expulsa sistemáticamente a los sectores medios y medios bajos convirtiéndola en un lugar profundamente elitista.

Sin lugar a dudas la columna vertebral del proyecto neoliberal en la ciudad de Buenos Aires es la valorización del suelo, junto con un sistema perverso de aumentos del precio del alquiler por encima de los salarios y exenciones impositivas a grandes empresarios de la construcción.

La situación de 1.150.000 personas que habitamos viviendas alquiladas es cada vez más grave. Las consultas ya no tienen que ver con derechos (clausulas contractuales, devolución de depósito, etc.) sino con mudanzas urgentes por la imposibilidad de seguir pagando el alquiler.

Los adultos mayores se van a la casa de los hijos, las familias se mudan a zonas periféricas y viviendas más pequeñas, los jóvenes vuelven con los padres, los que estaban en pensiones van a la calle o al alquiler en villa. Todo esto bajo un manto de invisibilidad realmente alarmante. Somos las organizaciones sociales, quienes venimos denunciando la situación.

Habrá que dar una discusión fundamental para revertir el desastre de privatización absoluta de la vivienda. Tenemos que preguntarnos todos, si realmente estamos convencidos de que la vivienda debe ser un derecho o un negocio. Si seguimos creyendo que las únicas formas de acceder a la vivienda deben ser el crédito o la construcción de las viviendas sociales en las periferias y no ponemos en discusión la rentabilidad de los propietarios el problema seguirá en una espiral sumamente peligrosa.

* Presidente Federación de Inquilinos Nacional.