“Hay una regresión tanto en la calidad como en los barrios que se buscan para alquilar”. Daniel Risman (foto) es gerente de Aris Propiedades, en Villa Crespo, una empresa familiar dedicada al negocio inmobiliario desde hace más de 40 años. En diálogo con PáginaI12 contó cómo viven el contexto económico actual en el rubro.
“Hay una merma en los alquileres y es cierto que hay inquilinos a los que les cuesta más pagar el alquiler –dijo Risman–. Eso se nota y no solo en los alquileres de vivienda, sino que donde más se nota es en la parte comercial. Por lo menos en nuestro caso, los locales se han desocupado mucho. Quizás vienen a renegociar el valor del alquiler o ver cómo ajustarlo para no tener que irse, pero en lo comercial se nota mucho más. En vivienda lo que se nota es que cuesta más hacer frente a los pagos: aumentó mucho lo que es la parte impositiva y de servicios.”
–¿Cuál es el promedio hoy para un departamento de 2 o 3 ambientes, como para una familia?
–Un alquiler de 3 ambientes en un barrio como Chacarita, Villa Crespo o Almagro –no en barrios como Palermo, Barrio Norte o Belgrano que quizás son un poco más caros– arrancan en 15 mil pesos. A eso hay que sumarle los gastos de expensas, que para un departamento de 3 ambientes puede andar entre los 3 mil y 4 mil pesos. Entonces, si sumá un alquiler de 15 mil, 4 mil de expensas, ABL, luz, gas y agua –que también aumentaron muchísimo–, tenés que tener por lo menos alrededor de 25 mil pesos para cubrir el alquiler y los gastos de la vivienda. Esto significa que para una pareja con 2 hijos, que se calcula tienen que triplicar más o menos ese valor, tendrían que cobrar no menos de 60 mil pesos entre los dos, algo que en general no sucede y entonces se hace muy difícil la situación. Entonces, lo que pasa es que se mudan hacia barrios más económicos o, directamente, se van a provincia. Eso también lo he visto en más de un cliente que se acerca para tratar de buscar otra solución. En el caso de los estudiantes y la gente más joven, quizás lo que pasa es que se juntan entre varios para poder alquilar y cubrir todos los gastos entre todos. Otra cosa que se ve es que baja la calidad de los alquileres: quizás las familias prefieren ahorrar o buscar un apartamento más chico, que no tenga amenities u otros beneficios porque eso te ahorra en el alquiler, expensas y otro tipo de gastos. En resumen, lo que se está viendo es que hay una regresión tanto en la calidad como en los barrios que se buscan.
–¿Cuál es el perfil del inquilino al que ven con este tipo de problemáticas?
–No hay un grupo específico que tengamos identificado, pero la mayor cantidad del público está entre los 20 y los 35 o 40 años, que es un rango amplio pero son quienes están en edad de trabajar, independizarse y formar una familia. Entre la gente más grande, tenemos varios clientes de la tercera edad, que lo que vemos es que, además de la jubilación, recurren a la ayuda de los hijos.
–¿Y cómo impacta esto en su negocio?
–Cuesta más alquilar. Quizás antes un alquiler a estrenar en Palermo lo publicabas y en 15 días ya habías encontrando un inquilino con buen perfil y estabas firmando un contrato. Hoy en día, los colegas que trabajan en ese barrio demoran un mes o más en cerrar un contrato, y así y todo si no ajustan un poco los valores no lo pueden alquilar. Cambió esa perspectiva en el mercado y eso muestra cómo bajó el poder adquisitivo. No hay mucho misterio.
–Otras inmobiliarias están dejando de trabajar con alquileres porque ya no les resulta rentable, ¿se está modificando el mercado?
–Como todo, esto va cambiando de acuerdo a las distintas realidades. Hasta mediados del año pasado, muchas de las personas que tenían departamentos en alquiler, por la baja rentabilidad que estaba habiendo en ese momento, quizás los problemas de tener que pagar un gasto extra de honorarios a las inmobiliarias o por lo que fuese, decidió poner en venta. Entonces, hubo una disminución de los departamentos que estaban en oferta. Incluso hubo un momento de mucha incertidumbre respecto a la posibilidad de una nueva Ley de Alquileres y eso hizo que mucha gente saque los departamentos que tenía en alquiler y los ponga en venta. Como había créditos UVA y había un dólar más o menos estable –y no los valores de hoy en día–, se vendía y así se fueron muchos departamentos del mercado. Ahora que no hay créditos, que el dólar subió casi al doble de lo que estaba hace un año y ante la dificultad de venta, cambió el panorama y muchos ante la dificultad para poder vender, por lo menos hacerlo en los valores que tienen expectativa, vuelven a poner esos departamentos en alquiler para cubrir los gastos y no tener una vivienda desocupada. El mercado se va moviendo todo el tiempo.
