Liquidando Buenos AIres

El 2019 será el año de la gran carrera. La aprobación del nuevo Código Urbanístico en diciembre pasado, con el voto negativo de todo el arco opositor, llegó para blanquear y legalizar las ilegalidades que el gobierno porteño ya había habilitado: desde la construcción de algunos pisos extras hasta mega emprendimientos premium. Los trucos burocráticos fueron puestos al servicio de la especulación inmobiliaria.

Durante los ya más de 12 años de gestión macrista en la ciudad de Buenos Aires, la excepción fue la regla. 

Las excepciones alcanzaron una altura notable. “Hay excepciones raras como la que le dieron al edificio Quartier Puerto Retiro, del amigo del presidente, Nicolás Caputo, un predio que tenía habilitado uso público y al que la Dgiur le habilitó usos comerciales y aumentó millones el valor del suelo”, Jonatan Baldiviezo, titular del Observatorio del Derecho a la Ciudad. “Está el caso de las dos torres, también en Puerto Madero, en las que el Código permitía una de 70 metros y otra de 25 y, vía interpretación, se sostuvo que la zona se asemejaba a una C3 y permitieron las dos de cien metros de altura.”

La Dgiur es una sigla mágica. Con el macrismo en el gobierno porteño, los desarrolladores inmobiliarios lograron saltar el viejo Código de Planeamiento Urbano. Lo hicieron por la vía de las interpretaciones urbanísticas que concede la Dirección General de Interpretación Urbanística. La Dgiur. También lo hicieron directamente a través del pedido de normativa especial en la Legislatura. Con mayoría oficialista, ofició de escribanía del Ejecutivo porteño. 

Según contaron las distintas fuentes consultadas por PáginaI12, si bien la Dgiur era el organismo desde el que se daba el visto bueno a los proyectos presentados, no era una decisión solitaria sino que involucraba a otras dependencias bajo la órbita del Ministro de Desarrollo Urbano y Transporte, que desde 2015 está a cargo de Franco Moccia.

“Es un Ministerio, y toda una organización, orientado a darle negocios a los grandes empresarios amigos del PRO”, explicó Baldiviezo. “De lo que hace la Dgiur se entera todo el mundo. Interviene mucha gente porque esos permisos después pasan por varias áreas: la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (Dgroc) que registra los permisos, interviene también la Dirección general de fiscalización y control de obras, que verifica, la Sindicatura, áreas legales, toda una serie de dependencias que saben qué tipo de permisos se otorgaron. Hay muchas reparticiones del Estado que participan antes de otorgar un permiso de obra. Por eso no es una repartición sola la que hace estas cosas. Hay toda una política de gobierno destinada a favorecer empresarios inmobiliarios por sobre el derecho a la ciudad.” 

La forma sistemática en que se utilizaron diversos mecanismos para otorgar permisos de obras, rezonificar y cambiar usos forman parte de una política implementada durante la gestión de Cambiemos que, según explicó Baldiviezo, contó con la complicidad de funcionarios y diversos organismos estatales para maximizar las ganancias de los desarrolladores. 

Para el presidente de la ONG, esos permisos, que pasan por varias manos y dependencias del Estado, son otorgados por “una asociación ilícita” cuya cabeza visible fue la Dgiur, el organismo que establece la compatibilidad entre los proyectos inmobiliarios y el Código de Planeamiento, ahora flexibilizado y rebautizado Código Urbanístico. Como denunciaron durante su trámite de aprobación numerosas organizaciones, el Código fue hecho a la medida del mercado inmobiliario y de la mercantilización de  ciudad.

Las diversas fuentes consultadas coincidieron también en que el manejo de las excepciones no tenía una sola puerta de entrada, y que las afinidades político-partidarias eran un elemento a considerar a la hora de elegir qué puerta tocar: según los entrevistados, la Dgiur y la Dgroc eran coto de los radicales hasta que el Pro logró ponerlos bajo su control.

Las excepciones como mecanismo tienen por lo menos un antecedente hace 30 años, cuando una parte del Concejo Deliberante y del Ejecutivo porteño lo ensayaron entre 1987 y 1991, en los últimos años del alfonsinismo y los primeros años del menemismo. Justamente fue uno de los motivos que llevó a prisión a uno de los presidentes del Concejo (actual Legislatura) José Pico, quien pasó cinco años y tres meses en la cárcel tras una condena a 14 años de prisión. Uno de los cargos fue el de enriquecimiento ilícito. Recuperó la libertad en 2004.

Esquivar

Para entender de qué va el asunto hay que retroceder en el tiempo. Cuando en 1996 se sancionó la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires, que le otorgó autonomía respecto al Estado Nacional, se traspasaron las funciones del Concejo Deliberante a la Legislatura, entre ellas, la aprobación de las excepciones. Institucionalmente, las excepciones las siguió otorgando la Legislatura porteña hasta 2009, cuando se aprobó el Plano Urbano Ambiental (PUA) y el macrismo decidió darle mayor impulso a la Dgiur, para que a través de las interpretaciones se pudieran esquivar el Código y las negociaciones con las bancadas opositoras.

De esta forma, el Ejecutivo logró sacar del ámbito de la Legislatura una parte de las excepciones (¿negocios?), que se empezaron a otorgar a través del organismo aprovechando el margen difuso que deja toda exégesis. Baldiviezo, quien patrocinó muchos de los amparos contra esas obras, calificó de “absurdas e ilegales” muchas de las interpretaciones.

Mientras tanto, la otra parte, la de los grandes emprendimientos, que incluyen la venta y zonificación de los terrenos fiscales, siguieron bajo la órbita de la asamblea legislativa. En este sentido, hay que recordar que en los últimos diez años de gestión PRO los (des)arrolladores lograron privatizar más de 300 hectáreas de espacio público de la ciudad. Una política que se profundizó y aceleró, a punto tal, que mientras a Macri le llevó ocho años privatizar 170 hectáreas, a su sucesor, el cementador de cuanto espacio público hay en la ciudad, Horacio Rodríguez Larreta, le tomó menos de un mandato superar esa cifra.

“Fueron buscando varios artilugios para dar mayor capacidad constructiva y más altura de lo permitido, violando las normativas con un disfraz legal. Porque una cosa es que te construyan no respetando lo que te permite el gobierno, y otra es que construyan con el permiso del gobierno”, explicó Baldiviezo.

Artilugios

Entre esos artilugios, el titular de la ONG identificó cuatro mecanismos principales, que utilizados de forma abusiva y arbitraria permitieron obtener pingües ganancias a los desarrolladores inmobiliarios: la compensación volumétrica, el completamiento de tejido o enrase, el exceso de FOT (Factor de Ocupación Total que regula los metros cuadrados construibles en función de las dimensiones del terreno, que el nuevo Código eliminó) y la directiva que fijaba el PUA de que el futuro Código Urbanístico –sancionado recién nueve años después, durante los cuales se lo usó como si existiera– debía contemplar el entorno para justificar alturas.

“Como nuestro Código tenía parámetros muy estrictos que dicen qué tanto de la parcela se puede construir, qué altura y cuántos metros cuadrados, eso daba una morfología bastante rígida”, explicó Baldiviezo. “Con la compensación volumétrica flexibilizan de forma arbitraria los parámetros y les permiten ganar altura, por ejemplo, si se retira de la línea de edificación. Jugando con los volúmenes otorgaron muchos de esos permisos.”

“Otra vía fue a través del enrase, que es cuando en una zona hay una parcela con un edificio gigante al lado. Vos tenías que tener dos edificios altos y una parcela en el medio para enrasar, y se exigía como condición que las edificaciones linderas superaran los 15 metros. El gobierno empezó a otorgar permisos cuando había una sola torre, duplicando las posibilidades. Y eso hay que pensarlo económicamente. Cuando se compra un terreno, te dicen hasta dónde podés construir. El negocio es que compraban tierra barata y luego conseguían la excepción, y con ella la plusvalía del incremento del valor del suelo. El Código viejo te decía que los edificios de al lado debían tener más de 15 metros. Con el nuevo código esos enrases que no se permitían ahora se permiten”, advirtió.

El tercer engranaje, y según explicó Baldiviezo el más arbitrario, fue el uso del código ‘fantasma’.  “En  2009, cuando Macri era jefe de gobierno, se aprobó el Plano Urbano Ambiental, que era una deuda que tenía la ciudad desde hacía más de 15 años. Este Plano es la ley madre, y debajo de ella tienen que adecuar todos los códigos. Es una constitución urbana. Y lo que decía es que se tenía que aprobar un código urbanístico y que ese código no tenía que considerar sólo la parcela sino el entorno, la manzana, para establecer las alturas. Con eso, casi desplazaron al Código de Planeamiento. Con este argumento se hicieron los edificios más altos. Por ejemplo, las dos torres de 100 metros en Luis María Campos. El 80 por ciento está construido bajo este código invisible”.