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Por Mariana Carbajal
 Si usted es propietario de un
departamento, sin saberlo puede tener hoy una deuda enorme. Un número
cada vez mayor de consorcistas de la ciudad de Buenos Aires está
descubriendo, con pavor, que el administrador dejó de pagar por
años contribuciones sociales y previsionales correspondientes a
empleados del edificio, situación que los hace pasibles de ser
demandados en la Justicia y sufrir el embargo de su departamento. Como
le ocurrió a Julio Rojas, copropietario de un departamento en Palermo
Viejo, cuyo consorcio se enteró de que tenía un pasivo de
más de 180.000 pesos, porque el administrador no había hecho
los pagos respectivos durante cuatro años. No se trata de un caso
aislado. De un centenar de edificios auditados el último año
por una empresa especializada, el 30 por ciento acumulaba deudas, que
sus dueños desconocían, de entre 8000 y 200.000 pesos. Para
que los copropietarios puedan tener más control sobre los administradores,
la Alianza impulsa la sanción de una ley que obligue a quienes
se ocupen de esta actividad a inscribirse en un registro y a cumplir una
serie de requisitos, entre ellos una auditoría periódica
sobre su trabajo (ver aparte).
Rojas vive en un edificio de departamentos en Julián Alvarez 1449.
En 1999 se incorporó al nuevo consejo de administración
y con el resto de los flamantes miembros decidieron exigirle al administrador
las facturas de todos los pagos, para llevar una especie de administración
paralela y así mejorar el control sobre las cuentas. Como el administrador,
en esa función desde 1995, ponía múltiples excusas
para presentar los papeles, Rojas empezó a averiguar cómo
estaban los pagos del consorcio vinculados al encargado del edificio:
cuota sindical, obra social, aporte previsional, ART y DGI. Las deudas
que descubrió lo dejaron helado: más de 180.000 pesos. “El
administrador no había hecho ningún aporte. Además,
el consorcio tenía deudas con empresas de plomería, destapaciones
y control de porteros eléctricos”, señaló Rojas,
empleado de la Lotería Nacional, casado y padre de dos hijos, que
vive con su familia en el edificio desde 1983, cuando se terminó
de construir. Son dos torres de 20 pisos, con 8 departamentos por piso.
De los 160 propietarios, Rojas fue el único que decidió
demandar en la Justicia al administrador por los delitos de estafa y defraudación,
con el asesoramiento legal del abogado Gustavo Pereira, de Adeproh, la
asociación de consumidores dedicada a asesorar a consorcistas.
Mientras tanto, han acordado planes de pago con cada entidad acreedora
y han debido aumentar las expensas para hacer frente a las deudas.
Una situación similar a la del edificio de Julián Alvarez
empalideció a Federico C. y a su esposa Anamaría. En marzo
de 2000 compraron un departamento de tres dormitorios y dependencia de
servicio frente al Zoológico porteño. Antes de concretar
la operación, como es habitual, su escribano pidió al administrador
del edificio un certificado de libre deuda de la propiedad, que él
entregó diligentemente con su firma. Después comprobaron
que los había engañado. “Como las expensas nos parecieron
caras empezamos a juntarnos con otros propietarios nuevos para compartir
la inquietud. Finalmente, contratamos a una empresa para que hiciera una
auditoría de los gastos. Nunca imaginamos que nos íbamos
a encontrar con semejante deuda”, contó a Página/12
Federico C. La auditoría fue realizada entre octubre y noviembre
por la empresa Hosser-Väs, especializada en el tema, y dio como resultado
que el consorcio debe 86.000 pesos.
El edificio en el que viven Federico C. y su esposa no fue el único
auditado por Hosser-Väs. “En el último año controlamos
las cuentas de las administraciones de alrededor de un centenar de consorcios
de la ciudad de Buenos Aires y el conurbano. En el 30 por ciento encontramos
deudas que van desde 8000 a 200.000 pesos, en la mayoría de los
casos porque el administrador dejó de hacer los aportes correspondientes”,
precisó José María Bustinza, director de la compañía
de verificaciones.
“En los últimos cinco años el administrador dejó
de pagar las contribuciones a la Obra Social de Personal de Edificios
(Osper), al sindicato Suterth y al Sistema Unico de Seguridad Social (SUSS),
aunque aseguraba que el consorcio estaba al día”, precisó
Federico C. En consecuencia, la pareja descubrió que debía
4000 pesos –la proporción de la deuda que les correspondía
por superficie de su departamento–, monto que para ellos era inexistente
hasta la investigación. Tras la contundente prueba, el administrador
admitió en una asamblea de propietarios su “atraso” en
todos los pagos mencionados, a pesar de que mes a mes en las liquidaciones
de expensas imputaba como gasto cada uno de los rubros, ahora adeudados.
Los copropietarios lo despidieron por voto unánime.
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Cómo evitar
problemas
Para evitar sobresaltos en las cuentas de los consorcios, José
María Bustinza, director de la auditora Hosser-Väs,
recomienda a los copropietarios seguir los siguientes consejos:
 Trabajar con un presupuesto
anual para el mantenimiento del edificio.
Dejar de pagar las expensas
al administrador en efectivo. Abrir una cuenta corriente a nombre
del consorcio, para llevar un registro de ingresos y egresos.
No aprobar ningún
ejercicio si el administrador no presenta los certificados de libre
deuda de pagos de orden público.
Exigir que el formulario
de liquidación de expensas sea claro y no críptico
como es habitual.
Contratar sólo
a proveedores que sean profesionales de empresas matriculadas con
pólizas de seguro y referencias.
Llevar un registro de
incidencias (es decir de averías) de todos los equipos técnicos
del edificio (ascensores, portones automáticos, etc.), para
determinar si las mismas coinciden con las que establecen las normas
técnicas de cada aparato, y evitar así que el administrador
cambie repuestos o realice arreglos innecesarios.
Todos los trabajos de
reparación deben realizarse con garantía.
Darle al consejo de administración
agilidad de mando para que tome decisiones en nombre de todos los
copropietarios, en lugar de que cada medida sea debatida por la
asamblea.
Quienes estén
por comprar un departamento, no deben realizar la operación
sin tener un libre deuda del edificio.
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La deuda, del consorcio
“Las deudas que dejan los administradores en los consorcios
se han convertido en un problema cada vez más común
en la ciudad de Buenos Aires”, evaluó ante Página/12
Marta Oliva, titular de Adeproh. “La situación plantea
la siguiente paradoja: a pesar de que quien contrae las deudas es
el administrador, los responsables ante cada organismo acreedor
son los consorcistas y contra ellos se inician los juicios por falta
de pago. Es una barbaridad”, agregó Oliva. “La
única solución que les queda a los propietarios es
involucrarse en el control de las cuentas y que los administradores
dejen de ser mandatarios y pasen a ser proveedores del edificio”,
recomendó. “El problema –agregó–, es
que la ley 13.512 de Propiedad Horizontal no fue hecha pensando
en los propietarios. Para remover a un administrador exige el voto
de dos tercios de los dueños, mientras que para aprobar un
balance sólo basta un propietario.”
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PROYECTAN
CREAR UN REGISTRO DE ADMINISTRADORES
“Ahora no se puede actuar”
Por M.C.
La Legislatura porteña
estudia un proyecto de ley que crea un registro de administradores y obliga
a quienes cumplan con esa actividad a presentar una garantía real
que “servirá como elemento disuasorio ante posibles malversaciones
de fondos”. La iniciativa fue presentada por la diputada de la Alianza
Sandra Dosch, luego de recibir la inquietud de numerosos copropietarios
preocupados por el manejo de las cuentas de sus edificios.
“El problema de los consorcios con los administradores es un tema
recurrente. Cada vez recibimos más llamados sobre esa cuestión,
pero lamentablemente no tenemos posibilidad de actuar. Para el Código
Civil, un administrador es un delegado y no un proveedor del consorcio,
por lo que no puede entenderse el trabajo como un servicio: son mandatarios.
El otro inconveniente es que la actividad no está reglamentada”,
indicó a Página/12 Miguel Fortuna, director de Defensa y
Protección del Consumidor del gobierno porteño. El proyecto
de Dosch cubriría ese vacío legal.
De acuerdo con el proyecto, “toda persona física o jurídica
que pretenda administrar” y también aquellas que quieran ser
proveedores de consorcios deberá inscribirse en un registro, que
funcionará dentro de la Secretaría de Industria y Comercio
del gobierno de la ciudad. Los administradores deberán constituir
“una garantía real y especial, conforme las formas y modos
que determine la reglamentación, a fin de responder ante eventuales
responsabilidades patrimoniales derivadas del mal ejercicio profesional”.
Tal garantía –aclara el proyecto– no será exigida
a los copropietarios que administren el consorcio del cual forman parte.
Además, la iniciativa obliga a administradores y proveedores a
presentar semestralmente una constancia del pago de la totalidad de los
tributos municipales que les corresponda abonar. “El registro podrá
ser consultado gratuitamente por los vecinos y la idea es que en él
figuren todos los edificios que administra esa persona”, detalló
Fortuna, quien se mostró partidario de la sanción de la
normativa.
El proyecto se encuentra en la Comisión de Legislación General.
Para su redacción, la diputada y sus asesores consultaron a distintas
entidades de defensa del consumidor, de consorcios y de administradores
como Adecua, Adelco, Liga del Consorcista, Fundación Reunión
de Administradores, Adeproh y la Cámara Argentina de Propiedad
Horizontal y Actividades Inmobiliarias, entre otras.
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