INVESTIGACION ESPECIAL: COMPRAS Y 
VENTAS TRUCHAS DE PROPIEDADES
Cuando los muertos firman

Hay muertos que firman la venta de una propiedad. Hay apoderados que compran y venden sólo en los papeles: en realidad son personas incapaces. Hay propiedades que cambian tres o cuatro veces de dueño. Una investigación de Página/12 descubrió un mundo mafioso donde el pago de coimas permite adueñarse de propiedades vacías.

Adolfo Bel se enteró por este diario que aparecía como apoderado de una casa: el poder está firmado por tres muertos.

Por Alejandra Dandan

No fue fácil encontrarlo. Aunque mide casi dos metros, durante varias semanas no aparecía. El problema fueron sus datos. Según una demanda a la que accedió Página/12, Alberto Bel debía vivir (o haberlo hecho) en Virrey Liniers 1456 de Balvanera. Pero en esa dirección nunca estuvo. Este fue el primer dato falso, pero no el único: de acuerdo al Registro de Propiedad Inmueble, Bel era apoderado y vendedor de la casa. Pero eso también era falso. Ni apoderado, ni con domicilio en la urbe, Bel acaba de saber por este diario que además vendió esa casa con un poder firmado mágicamente por tres muertos. A partir de su historia que incluye un juicio penal contra dos escribanos, Página/12 investigó y revela una serie de casos con extrañas adulteraciones de escrituras inmobiliarias convertidas en un poderoso negocio para notarios, gestores y empleados del organismo que pagan o reciben entre 50 y 5000 pesos de coimas. Víctor Yañez, en otro juicio contra el Registro por una hipoteca borrada misteriosamente, ha implicado hasta al ex director, Carlos Bianchi, en un fraude. El propio Bianchi admitió durante ese proceso, la existencia del �levantamiento del embargo� sin respaldo documental, alteración a la que parecen estar expuestas cada una de las escrituras archivadas en el �por lo menos� laberíntico archivo de la propiedad.
�Sabe qué pasa, yo no hice nada: trabajo en la construcción y mucho para perder no tengo. Ahora encima, me ponen del lado de los estafadores�, explica a Página/12 Adolfo Alberto Bel apenas enterado de su situación de apoderado y vendedor de una casa a la que jamás tuvo acceso. 
Hace algo más de veinte años, este hombre de Las Moscas, un paraje próximo a Concepción del Uruguay, llegó a Buenos Aires para instalarse en el único lugar donde ha vivido: Quilmes. Bel construyó allí su única casa, levantada en dos plantas y todavía sin revocar.
Sin embargo, para el Registro de la Propiedad Inmueble su capacidad económica era otra. En el �85, de acuerdo al Archivo de Protocolos del Colegio de Escribanos, fue nombrado apoderado de la casa de Balvanera. Así lo firmaron de puño y letra los hermanos Barrere y Ducos que llevaban veintitrés años de muertos. Estos muertos, de pronto vivos, fueron dueños de la casa hasta el �62, cuando falleció el último. Hubo un escribano legalizando el acto protocolar que comienza diciendo �ante mí� y continúa citando a cada uno de los muertos presentes en ese acto. El escribano es Miguel Estanislao de la Torre, ahora imputado en la causa penal. 
Parte de esta historia está en el expediente 13.899/99 por defraudación abierto en el juzgado penal de instrucción 18 a cargo de Roberto Antonio Grispo.
Los muertos vivos
Los tres Barrere y Ducos, Juana, José y Felisa, fueron herederos y dueños de Virrey Liniers a partir del �46. Ninguno tuvo hijos ni herederos y, por lo tanto, su casa quedó �vacante�. Resultó extraño que tantos años después alguien apareciera adjudicándose la propiedad de Balvanera. Pero quien lo hizo a nombre de Bel cometió un error: además del desacierto en las fechas, les pusieron números de documentos falsos a los muertos. 
Pero la sucesión de escrituras, definidas más tarde por el juzgado como �apócrifas�, no se detuvo: �Con posterioridad a las defunciones �señala una demanda de nulidad�, apareció inscripto en el Registro de Capital (matrícula 8-3834) una escritura de venta (Nro. 80 del 19/3/85) por la cual Adolfo Alberto Bel, argentino, soltero, titular del DNI 11.365.694, domiciliado en Virrey Liniers 1456 de esta ciudad, invocando ser apoderado de los señores Barrere y Ducos, vendió el inmueble a la Sra. Guala de Massa Violeta Nilda, titular de LC 3.196.320, domiciliada en la calle Juncal 2871 de Capital�. Toda una farsa: esa escritura pasó por el registro Nº 3 de Capital.
Nuevamente Miguel Estanislao de la Torre legalizaba la venta. Nunca hubo tiempo para preguntarle a Guala de Massa si realmente participó de la operación donde también su número de LC fue alterado: cuando empezó la causa, ella estaba muerta. 
Así, alguien fabricó dos fantasmas sobre esa casa sin herederos. ¿Quién llevó adelante la sucesión de engaños? 
De cómo limpiar una casa
De la Torre es uno de los imputados. Después de años de quietud en la casa de Balvanera, legalizó dos traspasos en tres meses. Página/12 pudo saber que el Colegio de Escribanos de la Ciudad acaba de pedir la suspensión de su matrícula. Pero ésa no fue la única firma notarial imputada. Un mes después se aprobaba una nueva venta: �La finca �dice el juez Grispo sobre ese nuevo traspaso� aparece falsamente adquirida por Aldo Rodríguez con anterioridad al acto de escrituración, de acuerdo a lo que surge de la misma�. La escribana garante de la falsa venta fue Elda Haydee Basterrechea, quien de acuerdo al padrón electoral no existe. 
Unos días después, dice el juez en el expediente, finaliza la �sucesión de escrituras apócrifas cuando el 10 de marzo del �86, el último fingido titular dominial Rodríguez, hace una hipoteca a favor de Ricardo Wainsztok�. 
Allí se cortó la cadena. 
Aquel Aldo Rodríguez murió, aunque la policía tiene aún dos pedidos de captura vigente por estafas. Nunca pagó la supuesta deuda. En el �98, a través de otro juicio, Wainsztok pidió la ejecución de la casa de Balvanera. Ahora la fiscalía quiere para Wainsztok un procesamiento por el delito de estafa y falsificación de instrumento público. Además citó a los imputados, entre ellos a Estanislao de la Torre. El escribano hizo su descargo: �No puedo saber si las personas que tengo enfrente son los que sus documentos dicen ser�, y además solicitó la prescripción de la causa, por antigua.
Página/12 consultó sobre el tema a especialistas, empleados de los organismos públicos y hasta a una escribana detenida por estafas múltiples. La mujer prefirió mantener su identidad en reserva, sin embargo explicó por qué pueden inventarse fantasmas para limpiar una venta: �Para la ley �dice�, a partir del tercer traspaso de propiedad, ya no se puede volver atrás�. Sergio Barneche, penalista, amplió ese tema en base al artículo 1051 del Código Civil: �Si en la segunda compra se prueba que el comprador la hizo de buena fe o desconociendo el vicio de origen, queda a salvo de los alcances que puede tener cualquier pedido de nulidad.� 
Madre de todos los males
Son 100 mil las casas desocupadas en la Capital y muchas de ellas son de herencias vacantes, de acuerdo a los datos manejados por Jorge Lembo, gerente de la Comisión de Vivienda porteña. 
Existe un canal dentro del Ministerio de Educación habilitado para alojar datos sobre esas propiedades. Hay un incentivo monetario, impulsado durante la gestión de la ex ministra Susana Decibe para los vecinos que denuncien las ubicaciones. A este mecanismo, nido de abusos de parte del poder político ya denunciado por Página/12 (ver aparte), se suman otros de rastreo y apropiación non sanctos.
Las casas sin movimiento durante años son relevadas por el Registro de la Propiedad y por Rentas a través del pago de tasas. �Esos datos pueden venderse: se da la ubicación de la casa o, por algo más de dinero, la modificación temporaria en las planchetas de escrituras�. De acuerdo a esta fuente del Ministerio de Justicia, la cancelación de un embargo o la corrección en escrituras, pueden incluir hasta el reemplazo de los dueños por inimputables: �Puede salir cinco lucas; quien aparece como titular de la escritura físicamente no existe: el documento es falso. Es uninimputable: jubilados o discapacitados porque si se descubre, el juicio no prospera; no hay contra quién avanzar. Todo se puede arreglar�.
Acaso para los que idearon el traspaso de la casa de Balvanera, Bel era un inimputable o alguien que no podría responder con sus bienes por una estafa. Para la fuente en cuestión, la modificación del dato puede hacerse de modo provisorio, válida para operaciones rápidas: las correcciones suelen hacerse sobre la pantalla de acceso al sistema y no sobre la base de datos madre. �Hay un sistema en �espejo� �dice� con una base de datos central protegida por un server que mensualmente recoge los trámites para volcarlos a la matriz: si el trámite relevado es inconsistente y no tiene originales avalándolo, el sistema lo desestima y repite los datos viejos.� En el camino, mientras tanto, alguien pudo pagar una coima y conseguir una copia impresa con datos falsos apta para mostrarle a un escribano y fraguar, por ejemplo, una venta. 
No hay datos para cuantificar modificaciones a largo plazo. Pero existen, al menos eso denuncia Víctor Yañez en la causa civil presentada por daños y perjuicios contra el Registro de la Propiedad Inmueble (ver aparte).
Desde el más allá
Después de estas idas y vueltas con encuentros enigmáticos con el más allá, donde fueron convocados los dueños muertos para cada trampa, el destino de la casa de Balvanera se mantiene incierto. Hace unos meses, alguien pasó allí anunciándose en el barrio como apoderado de Wainsztok. A su nombre, según consta en el expediente, entró en la casa y de a poco empezó por llevarse primero una ventana, después algunos marcos y hasta unas puertas.
Si los muertos lograran levantarse �realmente� de sus tumbas, ni siquiera podrían asomarse a Virrey Liniers. La sucesión de estafas convirtió la casa en un cúmulo de chapas y paredes viejas.

Cómo acceder a lo ajeno Los principales procedimientos para adueñarse de una propiedad son: Poder: En un acto público constatado por escribano, se presenta un documento falso para revivir al muerto titular de una propiedad. Ese acto es suficiente para trasferir el poder de una casa. El nuevo apoderado podrá hipotecar, vender o usar la casa a nombre propio. Si esa casa no tiene herederos, es posible que nunca nadie la reclame. Inimputables: Puede ocurrir que el apoderado también sea falso. Puede ser un inimputable o alguien a quien se le ha usurpado la identidad con consentimiento (pagándole) o sin él. Si se inicia un proceso buscando responsables, no hallarán más que personas sin recursos para responder a la demanda. Cancelación de embargos: El levantamiento de un embargo depende de una orden judicial, que debe quedar archivada en el Registro de la Propiedad. Pero existen casos en que el embargo �desapareció� sin esa orden. La tercera venta: La tercera operación sobre una casa le otorga al último comprador el derecho de propiedad aunque las transacciones hayan partido de una trampa.

UN CASO QUE INVOLUCRA AL REGISTRO DE PROPIEDAD El embargo levantado con magia

Por A.D.

Hace cuatro años, Víctor Yañez le pedía a una gestoría el certificado de dominio de Avenida de los Incas 4255/57. Debía cobrarle a los dueños una deuda de seis mil pesos. Yañez sabía que la jueza Silvia Irene Rey, del fuero comercial, ya había ordenado un embargo. Pero su trámite se interrumpió. Los inconvenientes y el cúmulo de pruebas para impedir la ejecución de esa casa terminaron implicando no sólo a los dueños de Avenida de los Incas en un proceso penal sino al Registro de Propiedad Inmueble y sus titulares en una causa civil abierta en el �99.
�Al retirar dicho certificado de la gestoría �dice en la presentación Javier Castro, su abogado� se comprobó que el embargo dispuesto el 8 de octubre se había cancelado por orden del mismo Juzgado y Secretaría, mediante una �supuesta� resolución del 20 de noviembre, inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble el día 27.�
Así, en sólo siete días, el juzgado desterró supuestamente el embargo y además cancelaba con esa única orden la deuda de Ana María Caccavari de Fossati con Yañez. La mujer, libre de todo compromiso legal, podía disponer libremente de su casa, incluso venderla. Eso hizo. Demoró quince días en deshacerse de ella. Cuando en marzo Yañez se encontró con los papeles para certificar el embargo y comenzar los trámites de ejecución, no había casa. Poco después sabría algo más: tampoco encontraría en el Registro la orden judicial para levantar el embargo
�En el expediente del Registro no hay resolución alguna que ordene el levantamiento del embargo �dice la demanda�, ni copia del oficio necesario para cancelar la medida cautelar.� El juzgado nunca emitió la orden que borró el embargo, ni nada para modificarlo. Por eso, Yañez asegura que �con ese ardid los titulares registrales vendieron el inmueble, gravado en la suma de 120 mil dólares perfeccionándose el fraude y tornándose ilusorio mi crédito garantizado hasta allí por el embargo�.
Mientras el juicio penal contra la dueña y su marido avanza en el juzgado 14 de Ricardo Luis Farías, Yañez abrió esta nueva instancia contra el Registro al notar una �maniobra fraudulenta�.
Las sospechas aparecieron cuando el juzgado pidió los antecedentes de la escritura y las resoluciones judiciales que debían estar archivadas. �No es posible remitir el oficio �respondieron del Registro� por cuanto en las averiguaciones se advirtió �prima facie� que el asiento 4 correspondiente al embargo carece de respaldo documental.� 
Toda corrección sobre las escrituras debería poseer el documento legal respaldándolo. En este caso no estuvo. Para tratar de aclarar este punto, Jorge Bianchi, ex titular del Registro y titular ad hoc del sumario, fue convocado a declarar en el marco de la causa penal. Su explicación disparó la causa contra el organismo: �El levantamiento de embargo �dijo� se originó por la presentación 225.521 del 27 de noviembre del �96, pero en realidad cuando se constató, quedó determinado que ese número pertenece a otro inmueble y tampoco coincide la fecha de ingreso�.
En carriles paralelos, el Registro abrió un sumario interno para averiguar �aún sin éxito� de quién fue la mano benévola que alteró los resultados. �Todo ello demuestra, sin lugar a dudas �dice la demanda� la maniobra fraudulenta que ha tenido por finalidad cancelar el embargo y tornar ilusorio el crédito.� 
Por eso concluyen: �Se ha procedido en forma fraudulenta a cancelar la medida cautelar y después se inscribió una venta con hipoteca�. Con la venta de la casa, la dueña logró quedarse sin bienes a su nombre. Y además pidió la quiebra.

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