El plan de 14 medidas que promovió el gobierno porteño en 2018, que prometía que iban a bajar las expensas, al punto de que las familias podrían ahorrar el equivalente a una expensa por año, fracasó: "los costos siguen influyendo en un porcentaje estable y su valor se encontró por encima de la inflación". El dato surge del informe sobre la evolución de las expensas desde febrero de 2016 a mayo de este año en la Ciudad de Buenos Aires, que presentó la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta Horizontal (Aierh). Según el relevamiento, hay una incidencia cada vez mayor de los servicios públicos en los gastos, que pasaron del 4 al 10%. Otros rubros, como el salario de los encargados de edificio, quedaron por debajo de la inflación. El informe también señala que aumentó la morosidad, y que en los edificios se han dejado de hacer obras de mantenimiento, especialmente en los sectores comunes.
El estudio presentado en el Hotel Savoy, por la entidad que nuclea a administradores de consorcios y miembros de los consejos de propietarios, realiza un análisis de gastos desagregado de los rubros que componen las expensas, a partir de una muestra de 150 edificios. Los datos de inflación fueron tomados del INDEC a partir de 2017. Los anteriores, se extrajeron del trabajo Online and official price indexes: Measuring Argentina's inflation.
De acuerdo al informe, el costo de las expensas tuvieron una variación total entre junio 2016 y mayo 2019 del 153%, un 11,9% por debajo de la inflación del mismo período, que se ubicó en el 165,16. Sin embargo, en los períodos anteriores, desde febrero de 2016 a agosto de 2018, la evolución del valor se encontró siempre por encima de la medición de la inflación: en agosto de 2016 se encontraba el 10,12% arriba y alcanzó su pico en agosto de 2017, 28,82%.
En ese contexto, "el plan del gobierno para bajar costo, que él mismo generó, eliminando trámites y raleando las operaciones de mantenimiento (necesarias) como las recargas de matafuegos, las desinfecciones y controles de plagas, entre otras medidas, no tuvo ningún efecto positivo. Cuando analizamos las fluctuaciones durante todo el período está un cinco por ciento encima de la inflación", explicó a este diario el presidente de Aierh, Juan Manuel Acosta y Lara. En promedio se ubica en el 8,88% de los gastos comunes llegando en algunos períodos al 12% y en otros al 7,60 por ciento.
Significativo aumento de la incidencia de los servicios
Por otra parte, Acosta y Lara señaló que la morosidad sigue siendo alta y aumento dos puntos porcentuales -alcanzó el 20,86% en mayo de 2019 y tuvo un pico de 23, 83 en febrero de 2018-, y remarcó que otro dato duro que surge del estudio es el impacto que tiene el costo de los servicios en las expensas. "Es significativo y llegaron para quedarse. Pese a que los servicios son estacionales, al medir la incidencia vimos que hubo una suba sostenida sin importar la estacionalidad. Desde agosto de 2018 no pararon de subir".
En ese sentido, el informe detalla que en febrero de 2016 el peso de los servicios era del 4,22%, tras algunas bajas, en agosto de 2018 subió al 6,36 y en mayo de 2019 alcanzó su máximo: 8,92% del total de los gastos, con una proyección de alcanzar el 10 por ciento del total de las expensas.
Otro punto que resalta el trabajo es que, por la alta inflación, se dejaron de realizar, o se postergan, obras de mantenimiento en los sectores comunes de los edificios. Disminución que también se registra, aunque en menor medida, en los trabajos que se deben hacer en las unidades particulares.
"Se están dejando de hacer trabajos de mantenimiento, y esos son problemas que sólo se están postergando. La gente prefiere y presiona al consorcio para que le pinten el techo del baño, por algún problema que tuvo, a que arreglen el sótano al que no bajan nunca", ejemplificó el titular de Aierh.
Menos mantenimiento
Estos gastos tienen un peso de entre el 9 y el 15% en el total del valor de los gastos comunes. En el período analizado, los gastos de mantenimiento tuvieron una variación que finalizó un 73,19% por debajo de la inflación, a pesar del aumento que registraron los materiales y mano de obra. Hecho que, de acuerdo al informe, "habla de que los consorcios están dejando obras de este rubro a partir sobre todo del salto inflacionario y la devaluación que se dio a mediados de 2018".
Al mismo tiempo, el costo laboral -la remuneración de los trabajadores de edificios, pago de aportes y cargas sociales- que es el de mayor incidencia en el valor total de las expensas, registró una baja de puntos en el peso final de las expensas. Pasó de un 47,19% del total de gastos en febrero de 2017, al 41,09. Y registró una caída respecto a la inflación de 34,06% en mayo de 2019.
También registró una disminución en la incidencia de los gastos los costos por administración: pasaron de 9,20% en 2016 al 7,10 por ciento actual. Sector que "desde el mes de agosto de 2017 permanece por debajo de la inflación cerrando la totalidad del periodo analizado con un 69,89% por debajo de la inflación acumulada".
