Uno de los ejes del gobierno de Alberto Fernández será atender la problemática del déficit habitacional. Al menos así lo indica la conformación del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, que tiene entre sus funciones el “desarrollo y coordinación de políticas de regularización de suelo, mejoramiento y construcción de vivienda, e integración social y urbana destinadas a los sectores populares” (Ley de ministerios, decreto 7/2019). Al respecto, las proyecciones en base al último censo indican que unos 700 mil familias habitan en ranchos, casillas, piezas de inquilinatos o en la calle. Además, cerca de 1,2 millones de familias no tienen vivienda propia. A esas necesidades, hay que agregarle las 96 mil viviendas anuales que demanda el crecimiento vegetativo de la población para mantener la actual situación habitacional.

También hay unidades que requieren refacciones de relevancia. Las proyecciones del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz es que cerca de 1,5 millones de viviendas necesitan refacciones estructurales y 1,2 millones precisan ampliar el número de habitaciones para eliminar el hacinamiento. De esa manera, solucionar el problema habitacional implica unas 1,9 millones de viviendas finales, más las 96 mil anuales propias del crecimiento vegetativo; junto a 2,7 millones de refacciones y ampliaciones. La magnitud de las cifras hablan por sí solas y son indicios de la necesidad de declarar la emergencia habitacional.

La construcción de viviendas, tanto las motivadas por el mercado como incentivadas por el Estado, tiene la virtud de apuntar a resolver un problema social urgente. También es una herramienta clave para “encender los motores de la economía” por su fuerte demanda de insumos nacionales y generación de empleo. Al respecto, sólo la construcción de viviendas de acuerdo al crecimiento poblacional genera anualmente unos 200 mil puestos de trabajo, directos e indirectos; es decir, los necesarios para absorber a quienes se suman anualmente a la población trabajadora.

Un problema que enfrentará un gobierno que intente resolver la problemática habitacional es los límites estructurales de la oferta productiva del sector. La capacidad productiva de insumos clave para la construcción es limitada. Por otro lado, la ampliación del área urbana que requiere la solución de la emergencia habitacional, también presionará sobre el precio de los terrenos, requiriendo regulaciones para evitar que el gasto público en vivienda se transforme en beneficio privado de propietarios de terrenos. Una clave para aliviar dichas restricciones son las viviendas vacías, que alcanzan más 640 mil, excluyendo las de fin de semana y vacaciones. Una política impositiva que incentive su vuelco a la oferta inmobiliaria, permitiría disminuir la necesidad de nuevas viviendas contribuyendo a la solución del déficit habitacional.

@AndresAsiain