Producción: Florencia Barragán

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Desindexar créditos

Marcelo Mercere (*)

Uno de los índices a los que suele apelarse al momento de evaluar un instrumento financiero es el de morosidad. Dependiendo de su comportamiento, se manifesta que el mismo es bajo, y que por lo tanto no requiere atención, o que es alto, y por ello resulta necesario tomar medidas para atacar sus causas.

Los créditos hipotecarios indexados por inflación (UVA), tendrían bajo ese prisma un índice de morosidad bajo y por lo tanto, no requerían de ninguna atención especial por parte del sistema financiero y del Estado. Las cifras señalan que la morosidad en estos créditos es muy baja, no obstante haberse duplicado en tres meses. Como sucede habitualmente, detrás de una cifra se esconde una realidad un tanto más ominosa que refleja, cuál es realmente la situación de los hipotecados.

Las estadísticas del Banco Central no toman en cuenta los préstamos asociados a estos créditos, los cuales, en algunos casos, se encuentran dentro del sistema financiero (personales, financiación con tarjetas de créditos), pero muchos otros no (préstamos con familiares directos y los préstamos por fuera del sistema financiero). Esa sumatoria de créditos, provocan en las economías familiares un verdadero estrago que se traduce en pérdida en calidad de vida.

Ese índice de “calidad de vida”, no cotiza en el mercado y por ello resulta dificultoso mensurarlo y traducirlo en términos porcentuales. Es por ello qué los hipotecados sostenemos que nos encontramos sobre endeudados. El sobre endeudamiento ha sido definido como aquél estado en el que cae un consumidor de buena fe -en este caso los deudores hipotecarios-, ante la manifiesta imposibilidad de hacer frente a un conjunto de deudas exigibles.

Estos créditos fueron impulsados desde el Estado Nacional hacia fines de marzo de 2016. Toda la maquinaria publicitaria estatal y del sistema financiero fue puesta a disposición para promocionar los créditos indexados por inflación. Desde el propio Banco Central se sostenía que la cuota se mantendría estable en relación a los ingresos, a lo largo de todo el crédito.

El argumento principal para promocionar estos créditos era que La Argentina iba hacia un esquema de metas de inflación que permitiría reducir el incremento de los precios a niveles cercanos al 5 por ciento en 2019; es decir la inflación convergería hacia índices propios de los países desarrollados. Claramente se trató de publicidad engañosa, sancionable en los términos de la Ley de Defensa del Consumidor.

El año 2019 finalizó con una inflación anual superior al 50 por ciento, la más alta de los últimos 28 años. En simultáneo, el poder adquisitivo de los salarios se redujo un 20 por ciento entre 2016 y 2019. Ello demuestra que no es viable impulsar créditos indexados en un país que padece estos niveles de inflación. Frente a ello, es necesario barajar y dar de nuevo procediendo a una reestructuración de los créditos indexados, transformando los mismos en instrumentos previsibles que brinden certeza sobre la cuota a pagar y el capital adeudado. Es necesario salir de la indexación.

El endeudamiento excesivo que conllevan estos créditos no pudo ser razonablemente previsto por el deudor al momento de firmar. La revisión de los contratos cuyo equilibrio se encuentra fracturado, es un imperativo que no admite dilaciones para volver al equilibrio inicial en las prestaciones de estos contratos. Caso contrario, se irá hacia una explosión de los niveles de morosidad, con el riesgo cierto de caer en ejecuciones masivas por la imposibilidad cierta de afrontar las cuotas.

No debemos olvidar la pauta constitucional que fija el artículo 14 bis, que contempla la protección de la familia y el acceso a una vivienda digna. Estos derechos también se encuentran tutelados por los Tratados internacionales incorporados a la carta magna. Ante la posibilidad cierta de que los derechos contemplados en la Constitución Nacional y en los Tratados Internacionales se conviertan en letra muerta, es menester que el Estado no se comporte como un mero espectador -aduciendo que sólo se trata de una “cuestión entre privados”-, y asuma la responsabilidad que le compete junto al sector financiero, en tanto promotores de un sistema de créditos que no ha arrojado los resultados esperados.

* Abogado e Integrante del Colectivo Hipotecados UVA Autoconvocados.

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Ajuste por salarios

Por Federico González Rouco (**)

A casi cuatro años de la creación de la UVA, podríamos decir que pasamos por varias etapas, como con todo lo nuevo. Es momento de hacer un balance y repensar cómo seguir con el crédito hipotecario. El gobierno aún no presentó un camino claro de cómo abordará la situación habitacional. Aprovechando este momento de transición, creo oportuno presentar una propuesta de cómo seguir: ¿Y si las cuotas ajustan como el promedio de los salarios?

Desde un primer periodo de conocimiento, allá por principios de 2016, cuando durante varios meses había intriga e incertidumbre sobre cómo funcionaba el sistema UVA, qué significaba y qué iba a pasar, pasamos a un momento de vértigo en el sistema hipotecario que rompió récords y, quizás por lo que alto que subió, la etapa siguiente, la de pesimismo, fue tan fuerte y generó este nubarrón de escepticismo que hoy vemos. Hoy, a cuatro años, estamos preparados para seguir adelante, reconociendo lo positivo, incorporando lo negativo y, ojalá, listos para profundizar y continuar ampliando el acceso a la vivienda a través del crédito hipotecario.

La UVA permitió facilitar el acceso al crédito hipotecario al reducir las barreras de entrada. Entre 2014 y 2015, una familia necesitó ingresos equivalentes a entre 16 y 18 salarios mínimos para acceder a una vivienda. Ni siquiera los hogares que pertenecían al decil de mayores ingresos (quienes ganaban más que el 90 por ciento restante) podían acceder, dado que sus ingresos eran equivalentes a alrededor de 7,5 salarios mínimos. Con la creación de la UVA la relación entre el salario mínimo y los ingresos de los hogares no cambió, pero se redujo casi 70 por ciento el ingreso requerido para sacar un crédito hipotecario. Eso les abrió la puerta a muchas familias. Cuando, además, el Banco Nación se puso el sistema al hombro, vimos cómo se daban 10.000 créditos hipotecarios por mes y se rompían récords de décadas.

Después, con la sucesión de saltos del dólar a partir de mediados de 2018, el acceso se complicó y el ingreso necesario para acceder se duplicó en términos de los ingresos de los hogares. Seguía siendo más fácil que en 2014 o 2015, pero prohibitivo al fin. A futuro, entonces, debemos incorporar esta lección: podemos bajar las barreras de entrada, pero el contexto reina.

Por otro lado, ya sabiendo que el sistema UVA facilita la entrada, vale la pena pensar en los que están adentro. Son cerca de 115.000 familias. Menos del 1 por ciento (0,6 por ciento para ser exacto) están con atrasos en el pago de la deuda, pero esto no quita que el resto no esté realizando fuertes sacrificios para pagarlas. Las cuotas subieron, al evolucionar como lo hacen los precios, más que los salarios, presumiblemente, para la mayoría de los deudores. Quienes comenzaron pagando una cuota equivalente al 25 por ciento del ingreso familiar hoy están pagando, si su ingreso se actualizó como el promedio, alrededor de 27 o 29 por ciento, dependiendo de cuánto sacaron el crédito.

Aquí es donde, quizás, más margen hay para fortalecer el sistema y llevarlo a una segunda etapa, que se apoye sobre lo bueno e incorporé los problemas. Este sistema, usado en muchos países de América Latina, tiene sentido en contexto inflacionarios. Dicho eso, y pensando en la actualidad local, podríamos pensar en alternativas para que, sin generar distorsiones que compliquen la oferta de créditos, impulsen a las familias a tomar créditos.

Una propuesta es que las cuotas evolucionen como el salario promedio. Esto no quiere decir que la UVA cambie su naturaleza, sino agregarle al sistema un componente, similar a un seguro o un fondo de compensación, que permita reducir las volatilidades si es que el salario y la inflación evolucionar de manera muy diferente. Es decir, si el salario real (el salario ajustado por inflación) es estable, no hay nada para hacer. Ahora, si el salario real cae, se podría diseñar una manera para que el deudor pague según lo que sube el salario y el acreedor (el banco) cobre según la inflación. Para esto, el deudor debería pagar mensualmente un extra en concepto de “seguro”, aunque no lo sea técnicamente. Los pagos mensuales a este “seguro” van a un fondo que cubre las diferencias cuando haga falta.

El sistema funciona, 115.000 familias hoy son propietarias gracias a él aun con la situación macroeconómica que vivimos en la última década. Con un Ministerio que sigue creándose, como el sistema UVA, quizás puedan ir de la mano y tomar esto como un pilar de la gestión.

**Economista y docente de la Universidad Católica Argentina.