El Senado debatió esta semana una ley de contratos de alquiler. La misma establece la extensión de los contratos a tres años, la limitación del depósito inicial al equivalente a un mes de alquiler, la actualización anual del precio del alquiler a partir de una fórmula que combina la evolución de los precios con la de los salarios formales, una ampliación de las garantías que aporta el inquilino, que las expensas extraordinarias corran por parte del propietario y la obligación de declarar el alquiler en la AFIP. 

La norma cosechó el apoyo de las organizaciones de inquilinos que ven con buenos ojos la extensión de los plazos del contrato y evitar algunos abusos de inmobiliarias sobre el depósito inicial y de propietarios respecto a aumentos y expensas. En contraparte, algunas grandes inmobiliarias se declararon en contra al señalar que disminuirá la oferta de propiedades en alquiler e incrementará su precio.

El argumento respecto a un incremento de los precios de los alquileres de sancionarse la nueva ley corre por dos carriles. Por un lado, la extensión del plazo de los aumentos de seis meses a un año, generaría un mayor riesgo de desvalorización del alquiler que el propietario cubriría mediante un mayor precio inicial. Por otro lado, la extensión de los plazos y demás regulaciones llevarían a los propietarios a retirar sus propiedades de la oferta de alquileres. A menor oferta, los inquilinos terminarían aceptando pagar un mayor precio por alquilar ante la desesperación de no conseguir viviendas. En contraparte, puede decirse que el impacto de la crisis sobre el bolsillo de los inquilinos difícilmente permita que los precios de los alquileres puedan incrementarse.

La idea de una menor oferta de alquileres se basa en un hecho real, muchos propietarios prefieren mantener sus viviendas vacías y especular con su valoración al compás de la suba del dólar y la falta de viviendas. Para esos sectores de elevado patrimonio, es preferible renunciar al ingreso mensual de un alquiler a enfrentar las mínimas molestias que implica tener un inquilino. Esa realidad se traduce en los datos censales y de distintas encuestas que indican que la cantidad de viviendas vacías en las grandes ciudades de la Argentina supera a las familias con problemas de vivienda. Esa situación exige acompañar la nueva ley de alquileres de una regulación que sancione con impuestos progresivos a las viviendas vacías y baldíos, estimulando a los propietarios a ofrecer sus viviendas en alquiler.

En muchos países europeos se sanciona mantener las viviendas deshabitadas, con el efecto de que sus propietarios la ofrecen en alquiler o bien, la ofrecen a familiares y amigos temporalmente para evitar pagar los impuestos crecientes. Eso genera un doble efecto benéfico sobre la problemática del acceso a la vivienda ya que, por un lado, reduce el precio de alquileres al incrementar la oferta y reducir la demanda de viviendas en alquiler. Por el otro, incentiva a blanquear el alquiler ante la AFIP para declarar la ocupación de la vivienda y evitar los impuestos progresivos.