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Las excepciones urbanísticas otorgadas por el Gobierno de la Ciudad para el desa- rrollo de proyectos inmobiliarios que deberían pasar por la Legislatura son un clásico del modelo de negocios de la gestión urbana del PRO. Esta semana, legisladores del Frente de Todos elevaron un pedido de informes al Ejecutivo porteño para que explique el “sorprendente otorgamiento de la factibilidad urbanística” para el emprendimiento de viviendas premium que la empresa Compañía Buenos Aires SA, de la familia de Marcelo Mindlin, construirá donde está el conocido restaurante-bar Selquet, frente a los bosques de Palermo. El cambio en esta urbanización especial, otorgado en medio de la pandemia, permite construir 8,4 metros más de altura que los permitidos por el Código Urbanístico, que ”representan una valorización de 21 millones de dólares del suelo, y unos 70 millones a precio de mercado”, según detalló el legislador Matias Barroetaveña.
Entre el 26 y 27 de marzo pasado, a menos de una semana de decretada la medida de aislamiento social preventivo obligatorio por el coronavirus, cuando la mayoría de los organismos públicos aún no se habían adaptado a la modalidad virtual –hay que señalar que muchos demoraron en ponerse a tono y otros todavía no lo han hecho– dos reparticiones dieron el visto bueno a las excepciones. Mediante teleconferencia, el Consejo del Plan Urbano Ambiental (Copua) dio su aprobación, y un día después lo hizo la Dirección General de Interpretación Urbanística (Dgiur).
Según explicó Barroetaveña, legislador del FdT e integrante de la Comisión de Planeamiento Urbano, “el Copua, sólo integrado por el oficialismo, emitió un dictamen luego consolidado en una disposición de la Dgiur a favor de la empresa Compañía Buenos Aires SA, de la familia de Marcelo Mindlin, permitiendo construir un edificio de 28,4 m de altura donde se podían construir 20 mts, y solo 10 mts cuando el empresario compró el terreno, en el 2017. Con esta resolución produce un incremento del precio del terreno de 21 millones de dólares según la estimación oficial, que pasan a ser 70 millones de dólares a precios de mercado de unidades terminadas” .
Al respecto, un informe del Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC), señala que la ampliación de la capacidad constructiva en el predio ubicado sobre Figueroa Alcorta, entre Sucre y La Pampa, representa unos tres pisos más, que equivalen, aproximadamente, a 14 mil metros cuadrados de construcción en una de las zonas más caras de la Ciudad.
En el viejo Código de Planeamiento Urbano, vigente hasta el año 2018, la manzana donde se encuentra el predio se encontraba en el Distrito U23 –Barrio Nuevo Belgrano–Zona N° 6, en el que se autorizaba la construcción de edificios con una altura máxima de 10 metros. Con el nuevo Código Urbanístico, sancionado en diciembre de ese año, se modificó esta subzona, que consta de una única manzana, y se elevó la capacidad constructiva hasta 20 metros de altura máxima.
Ahora, con la excepción otorgada, como queda consignado en la Disposición 562 de la Dgiur, la repartición considera factible que la empresa construya un edificio de 27 metros de altura con una superficie de 46.310 m2 con 3 subsuelos, teniendo en cuenta una cota de inundación de +1.40 metros sobre la cota de la parcela. Es decir, no sólo avala los siete metros ganados, porque los asimila a la altura máxima de la Unidad de Sustentabilidad de Altura Alta (norma que pertenece a otra zonificación) sino también el 1,40 metro extra que permite llevar la construcción hasta los 28,4 metros, porque se considera la zona inundable. Cuando, al mismo tiempo, la habilitan a construir por debajo de la cota de la parcela, hasta 10 metros, los tres subsuelos que serán destinados a estacionamiento.
Por estos motivos, los legisladores piden, primero, que se “detalle cuáles fueron los argumentos urbanísticos y normativos utilizados para concederle la factibilidad” a la obra, y “cuáles son las razones por las que se permite la construcción de los tres subsuelos”, que parecen contradictorios con una zona inundable.
Además, según detalla el ODC, las excepciones otorgadas violan otras normas. El Código Urbanístico exige que el edificio sea de perímetro libre con retiro de las parcelas linderas, y el proyecto aprobado no cumple tampoco este requisito. A lo que se suma que el GCBA aplica una normativa que es para parcelas superiores a los 2.500 m2 cuando las parcelas de la manzana aún no están englobadas. Desde que se presentó el proyecto, las parcelas están separadas.
Respecto a este último punto, el pedido de informes pide que el Ejecutivo explique si “las parcelas de referencia tramitan un expediente de englobamiento parcelario”. Y de ser así, que “detalle estado de avance del mismo y fechas en las cuales se presentó la documentación pertinente”. También solicita que se informe “qué tipo de análisis se realizó de la morfología de la manzana donde se encuentran las parcelas de referencia, señalando qué tipo de tipología edilicia es la predominante y cuál es la que se debe realizar en caso de obra nueva según la normativa vigente”.
En este sentido, algunas fuentes señalan que hay una tensión dentro del oficialismo, donde el ala radical intenta que las excepciones pasen por las Legislatura mientras el sector del PRO busca eludirla.
Para Barroetaveña “está decisión debió pasar por la Legislatura mediante un convenio urbanístico donde se le podrían haber exigido compensaciones o evitar su concreción. Pero como se ve, el gobierno de Larreta utiliza la pandemia y la imposibilidad de participación ciudadana para seguir con su modelo de negocios. Sólo convocó a la Comisión de Planeamiento Urbano para tratar dos torres: triángulo Salguero y estación Villa Crespo, que fueron frenadas por una apelación de la ABE nacional. Nunca logramos discutir lo que la pandemia visibilizó: falta de espacios verdes, hacinamiento que no mejora desde el 2007 y las dificultades generales de acceso a la vivienda para más del 40% de la población”.
En esta línea, el legislador advirtió que el último capítulo del larretismo para gestionar los negocios inmobiliarios se dio la semana pasada, cuando “el oficialismo porteño dejó afuera del Copua al Frente de Todos (principal bloque de oposición). Un hecho inédito desde la autonomía de la Ciudad”.
Al respecto, el diputado Matías Barroetaveña, del FdT, expresó que “es la primera vez que en un organismo de integración plural se excluye abiertamente a una segunda minoría”; y agregó que “esto es un avance contra la convivencia democrática y confirma que el interés del oficialismo es avanzar con proyectos inmobiliarios sin ningún tipo de control ciudadano”.
El Copua es el órgano que se apresta a actualizar el Plano Urbano Ambiental, la ley madre de la planificación de la Ciudad, a la que debe ajustarse el resto de las leyes, que determina no solo qué se puede construir sino que también define el acceso a los servicios públicos y la dinámica comercial de la Ciudad para los próximos años.
La ley 71 establece que este Consejo esté conformado por representantes del Poder Ejecutivo y de la Legislatura de la Ciudad, y en este sentido, excluir a la principal fuerza opositora, que representa a voluntad de cientos de miles de porteños, sólo se entiende, según explicó Barroetaveña por “ la fuerte alianza del gobierno con un sector concentrado del negocio inmobiliario”.
