Entre los inquilinos, reina la confusión. Coexisten el decreto 320, publicado en marzo, que estableció el congelamiento de alquileres y la prohibición de los desalojos hasta el 30 de septiembre, con la nueva ley 27.551, aprobada en junio, que modificó los plazos de los contratos, la forma de calcular los aumentos, el depósito y las garantías. En este contexto, la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires lanzó la “Guía básica de derechos”.

La guía contiene las respuestas a todas las consultas que reciben sobre el decreto y la nueva ley de alquileres. Desde el organismo buscan informar dado que consideran que la nueva normativa significa un “avance histórico” que eleva el “piso de derechos” para cerca de 9 millones de personas que alquilan en todo el país. En la Ciudad de Buenos Aires se estima que hay 900 mil personas que alquilan, es decir, uno de cada tres hogares. “Nuestro trabajo es garantizar el cumplimiento de las normas y el ejercicio de los derechos”, aseguró Alejandro Amor, defensor del pueblo.

Mientras tanto, los inquilinos aguardan definiciones sobre las reglas de juego del mercado inmobiliario. Con respecto al decreto 320, el Gobierno analiza una posible extensión. Hay cientos de familias con el contrato prorrogado, dado que venció durante estos meses, y desde Inquilinos Agrupados estiman que un millón de personas podrían ser desalojadas en octubre debido a no haber podido afrontar el pago del alquiler por la crisis. En tanto, desde las asociaciones de inquilinos también reclaman que se termine de reglamentar la nueva ley. La AFIP todavía no reglamentó el registro de los contratos y el Banco Central no avanzó en la publicación del nuevo índice público en el que se basarán los contratos para aumentar cada año.

Guía de derechos

¿Desde cuándo aplica la nueva ley y qué pueden exigir? La Ley 27.551 entró en vigencia el primero de julio. Es de aplicación obligatoria para todos los contratos que se hayan firmado de ese día en adelante. No tiene efecto retroactivo, por lo que no aplica para contratos firmados con anterioridad. Solamente pueden exigir: el adelanto del primer mes de alquiler, un mes de alquiler en concepto de depósito, al valor del primer mes. Una garantía entre las dos ofrecidas. 

¿Qué precio inicial pueden fijar y cómo son los aumentos? La nueva ley regula el aumento del alquiler, pero no el precio inicial, que lo define el propietario. En cuanto a los aumentos, todos los contratos aumentarán lo mismo y anualmente, según un índice público que producirá el Estado, mes a mes. El contrato solamente puede establecer el valor del alquiler para el primer año. Para el segundo y el tercero el valor dependerá de ese índice, que publicará el Banco Central como resultado del coeficiente entre inflación (IPC) y salario (RIPTE) del mes. 

¿Qué plazo debe tener un contrato? ¿Tiene que estar registrado en AFIP? ¿Tienen que dar factura por el alquiler? La nueva ley elevó a 3 años el plazo mínimo de alquiler, dando así más previsibilidad. La nueva ley establece la obligación de declarar los contratos ante la AFIP. Esta obligación recae sobre la locadora, con sanciones por incumplimiento. De todos modos, el inquilino puede informar la existencia del contrato a la AFIP. Los alquileres que sean cobrados por dueño directo o a través inmobiliarias, tienen la obligatoriedad de entregar Factura B o C. Los recibos genéricos le sirven al inquilino como prueba de pago, pero no para deducir alquiler de ganancias. No se puede hacer un recargo de IVA por la factura, dado que el alquiler está exento.

¿Qué arreglos le corresponden al dueño de la propiedad? Tiene a su cargo todas las reparaciones y arreglos por deterioros de cualquier tipo, originados por cualquier causa que no sea imputable al inquilino. La nueva ley establece un plazo de 24 horas para arreglos urgentes. En caso de negativa del locador, el inquilino puede hacerlos directamente por su cuenta y descontar lo invertido del alquiler. Previo a todo hay que notificar formalmente el problema, por correo electrónico o carta documento.

¿Puedo pedir una definición para renovar el contrato? ¿Puedo rescindirlo? Tres meses antes de la finalización del contrato se podrá notificar al locador para que en un plazo no mayor a 15 días defina la renovación. Si la locadora no responde, el inquilino queda habilitado a abandonar el inmueble sin pago de indemnización. En cuanto a la rescisión, si es con causa, no corresponde indemnización. Si es sin causa, si rescindís antes que termine el primer año el locador tiene derecho a 1 mes y medio de alquiler en concepto de indemnización, y después del año, 1 mes de alquiler.