Producción: Tomás Lukin
Las políticas del suelo
Por Eduardo Reese *
Hace dos semanas el gobierno anunció la firma de un Acuerdo para la Reactivación de la Construcción pactado con los gremios y los empresarios del sector, las cámaras de los desarrolladores inmobiliarios y la de los bancos, con el objetivo de promover la actividad económica a través de la construcción de 100.000 viviendas para los sectores de ingresos medios y la creación de 100.000 puestos de trabajo en un año. El anuncio del Acuerdo se realiza en un contexto preocupante para el sector: quince meses de caída constante en el nivel de actividad y en la cantidad de empleo junto con el cierre de 450 empresas durante 2016.
El convenio tiene como único eje las cuestiones relativas al financiamiento del mercado inmobiliario y de la construcción y el aumento de las ganancias empresarias sin contemplar ningún otro factor estructural del problema: promueve la ampliación del crédito hipotecario, las desgravaciones impositivas y la disminución de la conflictividad y del costo laboral que deberían incrementar la participación de mayor financiamiento privado. Asimismo, el texto revela que se espera una reducción de los precios de los insumos para lograr una caída de un 10 por ciento del precio final de las unidades pero no dice como se producirá y en ningún momento se tiene en cuenta la fuerte concentración empresaria de los fabricantes de los mismos.
El Acuerdo, sin embargo, no contempla medidas para intervenir sobre el funcionamiento del mercado de suelo, a pesar de ser este uno de los componentes estructurales que explican las limitaciones que existen en el acceso a un hábitat digno en la Argentina.
Existe un amplio consenso acerca de que el suelo urbano es uno de los componentes esenciales de toda política habitacional, y su disponibilidad, en cantidad y condiciones adecuadas, es una condición fundamental para garantizar una eficiente y eficaz gestión de los programas y proyectos de urbanización y de vivienda. Los mercados de tierra urbana producen una ciudad económicamente desigual, socialmente excluyente, espacialmente segregada y ambientalmente insostenible. El mercado inmobiliario se ha convertido en el refugio privilegiado de la renta financiera, lo que induce a que el suelo urbano sufra un proceso de apreciación diferencial en relación con otros bienes y el ingreso.
Si las políticas habitacionales, de obra pública y de financiamiento no incluyen mecanismos de gestión del suelo que regulen este mercado, estas mismas terminan alimentando la especulación a través de la retención de terrenos vacantes, lo que aumenta artificialmente los precios y vuelve cada vez más restrictivo el acceso a la vivienda.
Evitar estas lógicas especulativas, que hacen del mercado inmobiliario un mercado excluyente para amplios sectores de la población, es una condición indispensable para viabilizar un programa efectivo de vivienda. Existen múltiples herramientas de política pública territorial que generan incentivos y desincentivos para garantizar la disponibilidad de tierra, en cantidad y condiciones adecuadas. Entre ellas, por ejemplo, gravámenes especiales sobre inmuebles ociosos, o la captación de la valorización generada por un cambio de zonificación.
La experiencia del ProCreAr es ilustrativa. A pesar de incorporar elementos innovadores y valiosos, como la construcción de desarrollos urbanísticos destinados a clase media, el anuncio de créditos subsidiados para la compra de lotes generó un aumento de la demanda que los propietarios del suelo aprovecharon para maximizar su renta. Esto generó un aumento repentino de los precios, que excluyó a un número apreciable de hogares de la posibilidad de adquirir una parcela. También ahora, es esperable que el crecimiento de la demanda generado por las medidas del gobierno nacional se traduzca en una fuerte inflación de precios. A su vez, el gobierno nacional promueve la venta de tierras fiscales para emprendimientos suntuosos, muchas de la cuales podrían ser destinadas a la construcción de viviendas en el marco de este Acuerdo. El uso sostenible y equitativo del suelo y la producción del suelo y el desarrollo urbano justo no pueden depender de los mecanismos de mercado. La defensa de los derechos y los intereses colectivos requiere que las políticas de vivienda se articulen con las de gestión del territorio. De lo contrario, el Estado alimenta las lógicas y mecanismos que producen y reproducen la precariedad y la exclusión.
* Director del Area de Derechos Económicos, Sociales y Culturales e Inclusión Social del CELS.
Inversión pública en América latina
Por Norberto E. Crovetto *
Desde hace un par de décadas los estudios sobre las necesidades de infraestructura de los países de América latina se centran en determinar el concepto de brecha. Es decir, buscan definir la diferencia entre lo que existe y lo que debiera existir. Los análisis incluyen estudios de cada país con comparaciones donde existen serios problemas con la homogeneidad de los datos. Sin embargo, se puede considerar que existen cuatro grupos de países: 1) Brasil y México; 2) Colombia y Argentina; 3) Chile, Perú, Bolivia y Venezuela y 4) el resto de los estados caribeños y sudamericanos. Las variables consideradas son el tamaño de la economía así como su dimensión geográfica y poblacional. Ambas se interrelacionan a causa de las indivisibilidades de la inversión pública, es decir, la participación en el PIB y en el gasto público de una ruta que conecta dos ciudades en una región escasamente poblada es mayor que en el caso de una región altamente poblada. En los estudios existentes, la brecha está determinada para América Latina en su conjunto y para cada uno de los países.
Esas investigaciones estiman para el conjunto de la región la necesidad de una duplicación de la participación de la inversión en infraestructura del 3 al 6 por ciento de PIB, es decir 159 mil millones adicionales. Se trata de un gasto que debe ser realizado todos los años y se reputa como un esfuerzo considerable que requiere la búsqueda de fuentes de financiamiento externo a América Latina y del sector privado. La composición del gasto en infraestructura actual es 70 por ciento del sector público, 20 por ciento lo realizan empresas privadas y 10 por ciento son donaciones de los organismos financieros internacionales o países europeos. Los estudios suelen definir el destino (el “deber ser”) en tres rubros: logística (transporte, rutas, almacenamiento, etc), inversión social (agua y cloacas, servicios de salud, vivienda, etc) y tecnología de comunicación e información (las TICs).
Frente a este diagnóstico general cabe hacerse algunas preguntas: 1) ¿cómo se define ese “debe ser”?, y 2) ¿es realmente un esfuerzo considerable para las economías de la región? El “deber ser”, sustento del cálculo de la “brecha”, da una racionalidad a los proyectos a realizar y se basa en i) su cálculo es en base a parámetros que tienen países en desarrollo, o bien, ii) en función de la diferencia que media en la productividad que existe con las economías más avanzadas. En ambos enfoques se vuelve a un viejo esquema del pensamiento colonialista por el cual las colonias, o las ex-colonias, deben mirarse en el espejo de los países centrales (europeos). O de una manera más sencilla, los países de latinoamérica deben ir hacia una economía cuyas características fundamentales sean iguales a la de los países más avanzados.
Tal objetivo se justifica desde una perspectiva abstracta, pero cada región y cada país tiene su historia que define un diferente funcionamiento de su economía. Los problemas y restricciones que tienen en su crecimiento y desarrollo son radicalmente distintos. Si, como es común a todos los países de nuestra región, el escollo central es la restricción externa resultante de exportaciones que están compuestas fundamentalmente de materias primas contra importaciones de bienes manufacturados y tecnológicos, la racionalidad de un plan de inversión pública debe atender tal problemática. La elección de los proyectos debe contemplar el desarrollo tecnológico e industrial, sabiendo que para el actual paradigma productivo con la dominancia ordenadora de Estados Unidos es una utopía hacer “todo de todo”. Ello no obsta para desarrollar a través de la inversión pública líneas que participen en innovaciones y desarrollos modificando la estructura productiva y el contenido de las exportaciones-importaciones.
En segundo lugar, el pensamiento ortodoxo de América Latina suele confundir el esfuerzo en la disponibilidad de recursos monetarios con los recursos reales. Si para construir una máquina los ingresos monetarios no alcanzan, un préstamo a cuenta de los ingresos futuros resuelve el problema “real”. Entonces, ¿se puede realizar las inversiones necesarias sin ninguna restricción? Desafortunadamente no es posible. Las inversiones traerán crecimiento que aumentan las importaciones que solo podrán ser posibles con aumento de las exportaciones o con deuda externa que sea coherente con el futuro aumento de las exportaciones y nada tiene que ver la restricción fiscal. Desafortunadamente la actual política económica de la mayor parte de América Latina ha devenido en lo contrario.
* Economista UNAJ - Undav.
