Producción: Natalí Risso

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No benefició a nadie

Por Mariano García Malbrán (*)

A la luz de los resultados, la nueva ley de alquileres promulgada en junio pasado, no benefició ni a inquilinos, ni a propietarios. En un contexto de crisis que lleva más de cinco años, agravada por la pandemia, no solo no ha dado los resultados esperados sino que ha agravado la situación para las partes.

No hay buenas noticias: los alquileres van a seguir aumentando y hay diversos factores que confluyen en este panorama. El primero, es que el índice pautado en ley de alquileres tiene en cuenta el aumento de los precios al consumidor, regido por el Indec y el aumento de los salarios fijados por el RIPTE. El promedio de ambos y el Banco Central establecen la actualización anual. Entonces, partimos de una base poco alentadora que la misma ley plantea: los contratos firmados el año pasado, hoy tienen una suba del 40 por ciento.

El segundo punto es que los inmuebles que están en alquiler estuvieron congelados y tuvieron imposiciones por parte del Estado, en el marco de la más baja rentabilidad de la historia en relación al valor en dólares. Tal es así, que muchos propietarios retiraron los inmuebles de la oferta de alquiler y los pasaron a la venta. En consecuencia, hay menos oferta mientras que la demanda aumenta, por lo que los valores aumentan.

Un tercer factor a tener en cuenta: esta Ley establece que los contratos son de al menos tres años y que durante los primeros 12 meses, no hay actualización. Esto provocó que los propietarios quieran atenuar esa pérdida del valor a través de una suba en el valor inicial.

Finalmente, la imposición de declarar los contratos ante la AFIP que incluyó la norma, suma una carga impositiva que los propietarios trasladan al valor del alquiler. Un cóctel fatal. Pero hay más agravantes.

A la hora de la renovación del contrato, con estos índices de actualización, se produce un desfasaje con los valores del mercado. De manera que el propietario pretende ajustarlos a la realidad, lo que para el inquilino significa un incremento, en muchos casos, imposible de afrontar. Sumado a la falta de créditos hipotecarios que impide que el inquilino acceda a su vivienda propia y esté obligado a continuar en esa situación. Una trampa de la que no puede salir, porque cuando va a alquilar debe pagar lo que el propietario pretende y el mercado impone.

Algo hay que hacer. Y desde la CAMESI, planteamos la necesidad de una reforma a esta ley o una nueva que no implique volver al régimen anterior. Reconocemos la buena intención que tuvo en su génesis, pero no tuvo el resultado esperado por ninguna de las partes.

Uno de los aspectos a modificar es la falta de actualización para los primeros 12 meses. Otros, volver a los plazos de dos años de contrato en lugar de tres y permitir que las partes consensuen los plazos y los montos de actualización de común acuerdo, sin índices impuestos. De esta manera, los propietarios volverán a considerar que es una buena inversión tener un inmueble alquilado. También deberá tenerse en cuenta los factores que arrastran a la informalidad a los contratos. La carga impositiva por tener un inmueble alquilado atenta contra la rentabilidad y va achicando la oferta. En este punto, el Estado deberá resolver si recauda un poco menos pero de un universo mayor o seguirá aumentando la carga a un número menor de contribuyentes, que trasladan ese costo al inquilino.

Desde nuestra entidad venimos pregonando exenciones impositivas y políticas públicas de estímulo para inversores que se vuelquen a la construcción de edificios destinados enteramente a la renta, y que por un tiempo, no puedan ser puestos a la venta. De esta manera, habrá más oferta y como consecuencia, un descenso en los precios que asegure el acceso a la vivienda en alquiler a miles de familias con valores acordes en relación a sus ingresos.

(*) Abogado, Escribano, Martillero y Corredor Público. Director Ejecutivo de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI).

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Aporta estabilidad

Por Juan Pablo Costa (**)

Hace pocos días se cumplió un año de la entrada en vigencia de la ley de alquileres y del Índice para Contratos de Locación, el ICL, que regula los aumentos anuales durante la vigencia del contrato. El primer aniversario de la ley motiva diversos balances respecto a su implementación y sus impactos en el mercado de alquileres. Sin embargo, dichos impactos son particularmente difíciles de medir ya que la implementación de la ley no se dio en circunstancias normales, sino en el medio de una pandemia y, además, durante la vigencia del decreto 320 que suspendió desalojos y congeló alquileres en el marco de la emergencia sanitaria.

Algunos de los argumentos esbozados por quienes sostienen que la ley fue negativa, es que generó un aumento de los precios de oferta en el mercado de alquileres. Sin embargo, este fenómeno no está vinculado a la normativa que promulgó la ley de alquileres. Recordemos que la ley estipula un incremento anual mediante el ICL equivalente a un promedio de la evolución entre inflación y salarios. Esto equivale a un índice “salomónico” que divide la brecha que pudiera existir entre la evolución de estos índices, lo cual implica que la ley no favorece explícitamente ni a inquilinos ni a propietarios. Lo que sí hace la ley, es garantizar que la evolución de los precios durante la vigencia del contrato estará fijado en base a criterios objetivos, y no a las expectativas futuras de inflación que, como sabemos, suelen estar más influenciadas por el grado de acuerdo con las políticas oficiales por parte de las consultoras privadas que con un riguroso análisis técnico.

Es importante insistir en que los aumentos fijados mediante ICL permitirán una evolución de los precios de alquileres en la misma sintonía que los principales precios de la economía (inflación y salarios). Esto, dado que a partir de la sanción de la ley se desató una verdadera “campaña del miedo” por parte de algunos sectores, acusando a la ley de erosionar la rentabilidad, asustando a muchos propietarios insinuando un congelamiento de precios (que en el breve período que existió fue en el marco de un decreto por la pandemia, no por la ley); en definitiva, acusando equivocadamente a la ley de perjudicar de diversas formas a los propietarios. Esto pudo provocar un efecto de “profecía autocumplida” de dos maneras. Por un lado, reduciendo el stock de viviendas en oferta de alquiler por el miedo a las nuevas regulaciones, impactando en los precios. Y, por otro lado, llevando a propietarios a establecer altos precios de entrada, que no están regulados por la ley, para cubrirse de los supuestos efectos nocivos.

Respecto al primer punto, la retirada de propiedades en alquiler, analizando los datos disponibles para la Ciudad de Buenos Aires, se observa una fuerte contracción de la superficie ofertada en abril y mayo de 2020, los primeros meses de fuertes restricciones en el marco del ASPO. Sin embargo, luego se recupera, aunque no logra alcanzar los niveles de 2019, quedando un 20% por debajo aproximadamente.

Respecto al segundo punto, en el caso de la Ciudad de Buenos Aires, las variaciones de los precios de oferta de propiedades en alquiler se incrementaron muy por encima de cualquier otro índice: un 66 por ciento entre la entrada en vigencia de la ley (julio 2020) y mayo 2021, último dato disponible. En contrapartida, en el mismo período la inflación general fue del 44 por ciento, los salarios medidos mediante RIPTE se incrementaron 39 por ciento, el índice UVA ajustó un 41 por ciento, y el índice de la Cámara de la Construcción (CAC) se incrementó en un 65 por ciento. En el caso del ICL, se incrementó en un 34 por ciento en el período mencionado.  

Estamos ante un fenómeno de sobre reacción del mercado que no se condice ni con la evolución del resto de los precios de la economía, ni con las moderadas regulaciones establecidas por la ley que, insistimos, es salomónica a la hora de establecer derechos y obligaciones para ambas partes, locadores y locatarios.

Es necesario, entonces, un trabajo de defensa de la ley, explicando sus beneficios: un ajuste por promedio de inflación y salarios garantizando que los precios se muevan en línea con el resto de precios de la economía; una diversificación de las garantías inquilinas, redundando en una mejora para ambas partes; la registración de los contratos, mejorando la calidad de la información pública y permitiendo desarrollar mejores políticas públicas. En definitiva, la ley de alquileres, lejos de incrementar la incertidumbre, lo que hace es llevar estabilidad y transparencia a un mercado, hasta ahora, sumamente desregulado.

(**) Observatorio de Economía Urbana CEPA. @juanpcosta82