La caída en los valores de ventas de las propiedades continua en descenso en la Ciudad de Buenos Aires. El valor del m2 retrocedió 7,9 por ciento interanual en el segundo trimestre, según un informe de la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad. A su vez, se llevaron a cabo 6.657 escrituras de compra-venta de inmuebles equivalentes a un incremento del 218,1 por ciento respecto del mismo período del año anterior.

En los departamentos de 1 ambiente a estrenar, el precio del m2 fue de 2.849 dólares, valor que se redujo un 8,7 por ciento; mientras que las unidades usadas alcanzaron un precio del m2 de 2.589 dólares con una caída del 10,5 por ciento, la más importante del trimestre. Los departamentos de 2 ambientes arrojaron un valor del m2 de 2.915 dólares a estrenar y 2.482 dólares los usados, ambos con descensos de precio (8,3 y 7,9 por ciento, respectivamente). A su vez, el precio promedio del m2 de las unidades de 3 ambientes se ubicó en 3.028 dólares para el conjunto a estrenar y 2.424 dólares para el usado.

Virginia Brunengo, economista del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), explicó que “la baja de los precios tiene que ver con la necesidad de vender el departamento al precio que se pueda en el mercado, desde ya que el precio puede estar afectado por la cantidad de oferta. También hay una situación innegable que se da en cuanto al valor del dólar. El hecho de que el dólar haya tenido un salto tan enorme que no fue el mismo que tuvieron los salarios claramente afecta a la capacidad y al poder adquisitivo de quienes van a comprar el departamento”.

¿Cuánto se vendió?

En el segundo trimestre de 2021 se llevaron a cabo 6.657 escrituras de compra-venta de inmuebles, un 218,1 por ciento más que en el mismo período del año anterior, cuando debido a la pandemia se suspendieron las operaciones inmobiliarias.

De esta manera, el monto total de las transacciones efectuadas se ubicó en 60.166 millones de pesos, cifra que también significó un alza interanual del 267,9 por ciento. A su vez, el monto medio por escritura totalizó 9,0 millones de pesos, que expresado en moneda extranjera correspondió a 90.286 dólares, tomando el dólar oficial promedio del trimestre (100,11 pesos). No obstante lo significativo de los incrementos interanuales, el informe concluye que las escrituras aún muestran valores que se encuentran muy por debajo de los niveles previos a la pandemia.

“El aumento de los departamentos en venta tiene que ver con la crisis que estamos viviendo desde finales de 2018. Quienes poseen un departamento quieren hacerse de esos dólares para cubrir gastos que ya no pueden cubrir con lo que les da la renta de esos departamentos. Ya no les alcanzan sus ingresos laborales, pasivos o de renta mismo entonces necesitan vender ese departamento", reflexiona Brunengo.

En esta misma linea, Brunengo agregó que "muchas inmobiliarias dicen que los propietarios ponen en venta los departamentos por la baja rentabilidad que les provee alquilarlos y alegan que la culpa es de la nueva ley de alquileres. Yo no sé si exactamente la mayoría de los propietarios analiza la relación que tiene el precio de alquileres con el precio del departamento. Quizás más bien se piensa en términos de cuánto ayuda el alquiler a cubrir otros gastos que tienen los propietarios y cuánto le queda, si es que le queda. El análisis es más simple. No es tanto por el lado de los rendimientos que me da la renta del inmueble comparado a un activo en dólares, por ejemplo. Es muy difícil separar hasta donde tiene que ver con la pandemia, con la crisis económica o hasta donde realmente tiene que ver con la ley de alquileres”.

¿Dónde hay más oferta?

La oferta de departamentos en venta muestra una fuerte concentración en el corredor norte, junto a enclaves específicos de la zona céntrica y el centro geográfico de la Ciudad. Las publicaciones corresponden en mayor medida a unidades ubicadas en el mencionado eje norte, destacándose las Comunas 14 (Palermo) con el 13,6 por ciento y la Comuna 13 (Núñez, Belgrano y Colegiales) con un 12,7 por ciento. En el otro extremo, la Comuna 8 (Villa Soldati, Villa Riachuelo, Villa Lugano) participó con apenas el 0,7 por ciento de la oferta porteña, según la Dirección de Censos y Estadísticas de la Ciudad.