Una pareja de calificación ocupacional alta cuenta en promedio con un ingreso que representa apenas un 40 por ciento del necesario para afrontar la cuota de un crédito hipotecario para la compra de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires. 

Dicha pareja "debería más que duplicar su ingreso para poder acceder a la compra de un departamento de 2 ambientes a través de un préstamo en UVAs, mientras que debería casi triplicarlo para acceder a un crédito hipotecario convencional", informó la dirección porteña de estadísticas con datos correspondientes al primer trimestre.

Según esa medición, para adquirir un inmueble de 108 mil dólares y con una relación máxima cuota-ingreso del 25 por ciento, 20 años de plazo y una cuarta parte del valor de la propiedad integrada al comienzo por el solicitante del crédito, la cuota mensual resultante es de 91 mil pesos en el caso de los créditos UVA. Esto da como resultado ingresos necesarios por al menos 367 mil pesos. En el caso de los créditos convencionales, la cuota se eleva a 145 mil pesos mensuales.

Actualmente, apenas tres entidades bancarias ofrecen créditos hipotecarios UVA: el Nación, el Hipotecario y el Banco Macro. El Nación cuenta con las condiciones más ventajosas, ya que cuenta con un plazo de 30 años de devolución, un máximo otorgable de casi 12 millones de pesos y una tasa de interés nominal anual del 13 por ciento, a lo que corresponde agregar la variación de la UVA.

Las líneas convencionales son ofrecidas por el Ciudad, Provincia, BBVA y Credicoop. La entidad con mayor monto otorgable es el Provincia, con 24 millones de pesos y una tasa nominal anual variable del 25 por ciento. 

En el último año, la evolución de la cuota de los créditos hipotecarios estuvo signada por un aumento del precio de venta en pesos de los inmuebles del 36,8 por ciento. Ese incremento se determinó únicamente por la depreciación del tipo de cambio, del 47,3 por ciento en términos interanuales, compensado en parte por la reducción del valor en dólares del metro cuadrado, del orden del 7,1 por ciento.

Inaccesible

El gobierno porteño elabora su "índice de accesibilidad" para un departamento de dos ambientes en función de los ingresos consolidados de una pareja en relación a los ingresos necesarios para afrontar la cuota de un crédito, que a su vez se desprende de los precios de las propiedades y el tipo de cambio.

Así, el presupuesto de una pareja representaba en el caso de los préstamos UVA el 126 por ciento de los ingresos necesarios para pagar la cuota en el segundo trimestre del 2016 y el 71 por ciento en el caso de los créditos convencionales. Con la crisis cambiaria de 2018 y 2019, esa relación bajó al 48,8 y 33,9 por ciento hacia al final del mandato de Mauricio Macri. En el primer trimestre del 2021, la relación se ubica en el 41,3 y 34,9 por ciento en los créditos UVA y los convencionales, respectivamente.

"El ejercicio fue realizado tomando la cotización oficial del dólar, teniendo en cuenta la posibilidad de compra hasta 100 mil dólares con exención del pago de impuestos extraordinarios, cuando se trata de tomadores de crédito hipotecario para vivienda única", aclara el trabajo.

Los cálculos anteriores consideran que el crédito se otorga a 20 años y que el solicitante aporta el 25 por ciento del monto solicitado. Si esas condiciones mejoraran, el crédito seguiría siendo imposible de abordar. Por ejemplo, si el solicitante aportara el 50 por ciento del valor del inmueble y el plazo de repago fuera de 30 años, en la mejor de las situaciones los ingresos llegarían a cubrir un 65,6 por ciento de los necesarios.

"Si se relaciona la cuota del préstamo con el valor del alquiler de una vivienda similar, la cuota del crédito hipotecario en UVAs más que triplica ese valor, mientras que la erogación mensual del crédito convencional lo cuadruplica y más", agrega el informe.