Uno de los puntos de la agenda de campaña electoral giró en torno a la Ley de Alquileres. Atacada abiertamente por la oposición y sin una defensa clara del oficialismo, la Federación de Inquilinos Nacional denunció una campaña económica, política y mediática para deslegitimarla. Responsabilizó por la suba de precios un golpe del mercado inmobiliario para aumentar la rentabilidad y cuestionó la falta de regulación por parte del Estado. 

El argumento más escuchado en contra de la norma es que el índice de actualización de alquileres es peor que el ajuste anterior. Uno de los puntos centrales en la defensa de la ley por parte de la Federación de Inquilinos tiene que ver con desarmar los argumentos con datos reales. Juan Pablo Costa, investigador del observatorio de Economía Urbana de CEPA, realizó una evolución simulada del precio promedio de alquiler de un departamento de 2 ambientes en CABA con y sin regulación entre enero de 2017 y diciembre 2019, teniendo en cuenta los valores de alquiler y porcentajes de actualización en ese momento y comparando con la aplicación de la fórmula IPC-Ripte que rige actualmente. 

En un contrato iniciado en enero de 2017, la brecha entre los precios de mercado relevados y los ajustes que derivan de un promedio de inflación y salarios se va a ampliando sucesivamente. De acuerdo al cálculo, un contrato que a fines de 2019 pagaba 15.741 pesos, pagaría 12.792 pesos si hubiera existido la ley de alquileres. Es una diferencia de casi 3000 pesos o más del 20 por ciento. Esto, sin tomar en cuenta que quien tiene el contrato con la vieja ley debe realizar una actualización del mismo, mientras que el otro inquilino cuenta con un año más a este último valor. Esto es porque los contratos anteriores eran a dos años y, a partir de la ley, lo mínimo son tres años.

Es verdad que los indicadores actuales desesperan. Reporte Inmobiliario, un portal web que releva los precios de los alquileres desde hace doce años, indica en el último año una suba de más del 60 por ciento en los alquileres de la Ciudad de Buenos Aires. "El mercado golpeó con aumentos de 100 y hasta 150 por ciento en los precios iniciales. Son miserables, nunca van a permitir que alquilemos de forma un poco más digna", sentencia Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos y agrega que "el mercado inmobiliario está compuesto por los medios de comunicación, el poder judicial y un sector de la política que se dedica al mercado inmobiliario. Argenprop, Zonaprop y Reporte Inmobiliario son formadores de precios, además de la presión de los sectores que quitan la oferta de viviendas para especular. Nada tiene que ver con la ley de alquileres en términos económicos, el problema es totalmente político", sostiene.

A pesar de representar un universo amplísimo en la población de casi 8 millones de personas, no existen estadísticas oficiales más allá del Indice de Contrato de Locación que refiere los aumentos anuales y publica diariamente el Banco Central. El resto de los datos los realizan los portales que del otro lado de la ventanilla se dedican al Real State.  Desde el Ministerio de Desarrollo Territorial afirmaron que realizaron un convenio con el Indec para relevar el mercado de alquileres en los grandes conglomerados, y están intentando que el Censo 2022 releve esta forma de habitar de un porcentaje altísimo de la población. 

Algo salió mal

"Es muy dificil de evaluar ya el resultado de la nueva ley porque fue aplicada en un contexto de pandemia y vigencia del decreto que congelaba el valor de los alquileres y prohibía los desalojos. Hay muchos de los efectos que se los atribuyen a la ley y en realidad tienen mas que ver con ese decreto, que por supuesto era necesario en ese momento de emergencia", asegura Costa.  

"No es la ley de alquileres, sino lo que falta regular. Falta regular el precio de los alquileres al inicio del contrato. Y como el mercado inmobiliario sabe que es el próximo paso, necesita derogar la ley ya, de manera urgente", asegura Muñoz, que está convencido que la ley fue un avance y ahora es el momento de regular lo que falta, que es "el precio inicial e implementar un fuerte impuesto a la vivienda ociosa". El especialista adjudica al Estado la responsabilidad de esta falta de control. "Todo lo tenemos que hacer las organizaciones. Tuvimos que hacer nosotros una página web para calcular el índice de contratos de alquiler", completa.