¿A quién le pertenecerá la ciudad en el futuro próximo? ¿a sus habitantes, a los usuarios, o a los inversores? Hace ya algunos años, espacios puntuales dentro de la capital salteña forman parte del mercado de Industrias 4.0. Es decir, integran el ecosistema de emprendimientos globalmente diseñados para crecer rápidamente gracias a tecnologías que permiten manejar eficientemente servicios preexistentes.
Hablamos de emprendimientos que se concentran en la gestión de nichos dispersos y que hasta hace muy poco tiempo eran despreciados a nivel local. Cuestiones de escala. Entre las más notorias, figuran dos fuertemente involucradas en el mercado inmobiliario salteño: Booking.com, con sede en Amsterdam (Holanda), y AirBnB, con sede en California (Estados Unidos). Son las gestoras globales de propiedades destinadas a cubrir patrones de consumo temporal de viviendas en zonas turísticas.
Desde los años noventa y hasta mediados de la pasada década, ésta demanda de alquiler por cortos períodos de tiempo ya existía en la ciudad de Salta, aunque se gestionaba de otro modo. El registro de casas de familia era una herramienta utilizada en el turismo salteño. Sin embargo, el organismo provincial del área (Secretaría o Ministerio, según las épocas) gestionó la interacción y responsabilidades de cada parte involucrada. Esos espacios domésticos que las familias abrían al turista, representaron una solución cuando la hotelería no lograba cubrir la demanda en temporadas pico. Con los años, saltó la barrera de la estacionalidad invernal o de Semana Santa. Quienes viajaban por la región por períodos más largo de tiempo, preferían consultar ese registro, porque encontraban algo que los hoteles no ofrecían: la posibilidad de experimentar fugazmente ser local.
Pablo Castañeda, integrante de la plataforma de servicios inmobiliarios RE/MAX NOA, dio más precisiones sobre el proceso en curso. “Un gran porcentaje de los alquileres temporarios ya no pasan ni por un corredor inmobiliario ni por agencias de viajes”, contó a Salta/12. En su opinión, AirBnB o Booking sí alteraron el mercado desde la década pasada. “Los propietarios que antes destinaban sus inmuebles a alquileres a largo plazo, triplican sus ganancias con los alquileres temporarios”. Explicó que en el caso de los departamentos, si la locación es para vivienda, el propietario obtiene mensualmente un equivalente al 2% o 3% del valor de su propiedad. En cambio, si es temporal, obtiene entre un 8% a un 9% del valor.
Un futuro que llegó hace rato
La comercialización temporal siempre fue descartada por inmobiliarias o corredores locales. Y no solamente por la magra comisión resultante de la transacción, sino por la variedad y responsabilidades implícitas en la locación temporal. Si un propietario contrata un gestor, él o ella deben desarrollar un trabajo que va más allá del cobro de una mensualidad pautada por contrato. Ya sea como anfitrión (atender a los inquilinos no importa la hora) o como hotelero (destinar tiempo a gestionar desayuno, proveer ropa de cama limpia, gestionar tours), el o la gestora se enfrentan a la obligación de poner el cuerpo por el propietario.
Las posibilidades de comercialización de las plataformas extranjeras en la capital salteña despertaron interés en otros grupos durante la última década. La inmobiliaria Rosanna Matassi contó a Salta/12 que “está de moda el inversor que quiere comprar departamentos para usarlos de manera temporal”. El área demandada abarca desde el macrocentro hasta lo que queda del viejo barrio Cofico y calles que corren paralelas a las vías del tren camino al barrio Tres Cerritos. Se trata de manzanas que se extienden hacia el norte del centro salteño, por las calles Pueyrredón o Balcarce. En ellas, los vecinos ven crecer –literalmente- torres como si se tratara de hongos. Esa zonificación preferencial fue demarcada por Pablo Castañeda como “zona shooping” por estar limitada por el Alto Noa de un lado y el Portal de Salta por otro.
Para Matassi, “redes y plataformas aventajan a las inmobiliarias en la comercialización de los inmuebles”. En su opinión, lo que actualmente gestionan los corredores son las demandas de inversores jóvenes que buscan adquirir un inmueble para transformarlo en un trabajo. Es decir, ellos mismos gestionan la locación a través de diferentes plataformas orientadas al corto plazo.
Este mercado acotado al macrocentro turístico, concentrado en edificios con unidades mono ambientes o de dos ambientes máximos, encuentra algunas limitantes. “Hay propiedades horizontales que, por reglamento, los consorcios de edificios prohíben expresamente que los propietarios renten departamentos a turistas”, explicó Matassi. Por esa razón, los espacios que se convierten en clúster para el alquiler temporal aparecen en otras áreas que también son turísticas como San Lorenzo. “Hay quienes llegan a Salta por trabajo y les interesa el área tradicional de San Lorenzo”. Matassi contó que se trata de un nicho en desarrollo porque son personas que mantienen un vínculo laboral temporal con el Estado salteño y su lugar de trabajo generalmente es el Centro Cívico en el barrio Grand Bourg, de camino a la villa turística.
El derrame de posibilidades de inversiones para alquiler temporal, se dispersa en islas de ocio que se conforman hace décadas en el Destino Turístico Salta, donde su capital funciona como principal centro distribuidor. Guillermina Monguillot, de Fainás Bienes Raíces, contó que actualmente manejan proyectos que apuntan a transformarse en hoteles condominio. “Los desarrollos se encuentran en la zona del Dique Cabra Corral y en Cafayate”, detalló. “Apuntamos a armar un sistema virtuoso que vincule empresas, plataformas y propietarios, orientada al alquiler temporal”. Monguillot explicó que no pretenden brindar un servicio de hotelería, sino que los propietarios reciban una renta por el alquiler temporal de sus inmuebles durante el tiempo que los tengan desocupadas.
Regulaciones incipientes
“Al impacto de las plataformas lo notamos entre 2018 y 2019”, explicó a este medio el Defensor del Pueblo de la Municipalidad de Salta, Federico Núñez Burgos. “En esos años, hubo un boom turístico y muchos departamentos que estaban destinados a vivienda domiciliaria se volcaron al alquiler temporario. Ese proceso duró hasta la primera parte de la pandemia en 2020, más precisamente cuando los propietarios advirtieron que no habría vacaciones de invierno”, contó el funcionario.
Núñez Burgos detalló que esa modalidad de alquileres mediatizada por plataformas digitales requerirá regulación en el futuro próximo. “Nosotros no llegamos a presentar una propuesta escrita que pudiésemos recomendar, porque desde que asumí a fines de 2019, la pandemia y la aplicación de la nueva Ley de Alquileres, concentraron toda la atención del equipo”, indicó. El funcionario municipal recalcó que la única regulación importante sobre las plataformas extranjeras llegó desde organismos nacionales.
Se trata de una serie de medidas impositivas que entraron en vigencia a principios de 2020 y cambiaron el escenario nacional. Como desalentaron su utilización, abrieron el juego a otras plataformas nacionales de alquiler temporario, como Alohar. Lo explicó Juan Ignacio Collar López, uno de los fundadores del emprendimiento. “Nosotros tenemos el mismo modelo de operación de AirBnB con procesamiento de pagos. Lo que ocurre es que como esa plataforma tiene su sede en California, cuando llegan los gastos de tarjeta, en el valor de sus transacciones en dólares se incluye el 30 por ciento del Impuesto País y el 35 por ciento por adelanto de ganancias. Por eso nosotros vimos la oportunidad hace dos años de arrancar con una plataforma cien por ciento nacional”.
Intervención del Estado
No se puede perder de vista que con la pandemia aparecieron nuevos flujos de demanda turística. El rasgo particular es el origen y situación social de las personas que comenzaron a solicitar casas en alquiler temporario: viven en la ciudad de Salta y no solían demandar locaciones a corto plazo en áreas próximas al lugar dónde desarrollan su vida cotidiana. Pero aún se trata de nichos exclusivos, teniendo en cuenta las condiciones de pobreza e indigencia en el aglomerado Salta capital estimado por el INDEC para el primer semestre de 2021: de 643.327 personas que habitan la ciudad y alrededores dentro del departamento Capital, 272.274 son pobres y 72.240, indigentes.
En la provincia, la secretaria de Turismo, Nadia Loza, explicó que la labor del organismo a su cargo es “formalizar numerosas propiedades destinadas al hospedaje turístico temporario”. Se trata de un registro vigente desde octubre de 2018 (antes que inicie su gestión), e incorpora departamentos, casas y otros bienes muebles. “Lo que nos importa es la seguridad del turista y la calidad del servicio que se brinda”, subrayó la funcionaria. Los requisitos mínimos son: un informe técnico de seguridad e higiene, inscripciones impositivas, un libro de ingresos y egresos, un teléfono de contacto las 24 horas, y un seguro de responsabilidad civil. En toda la provincia y desde 2018, son 423 los alojamientos registrados en la Secretaría de Turismo como hospedajes turísticos temporarios.
Loza explicó que su cartera mantiene un diálogo fluido con las plataformas, entre las que AirBnB es la más importante. “Nosotros cruzamos permanentemente información”, detalló a Salta/12. “Ellos saben que si publicitan cualquier alojamiento temporario que se encuentre fuera de la formalidad son pasibles de multas y otras sanciones legales”. Sin embargo, la funcionaria fue clara en cuanto a iniciativas provinciales para regular la actividad de estos servicios digitales de intermediación: “Nosotros solo nos ocupamos de regular los alojamientos y no existe ningún convenio impositivo con las plataformas”.
En distintas ciudades turísticas como Barcelona (España) o París (Francia), el debate y críticas sobre la actividad de las plataformas se enfoca en las inmensas ganancias que cosechan las startups. Todos los impuestos recaen sobre los usuarios y los efectos colaterales de sus dinámicas, sobre los vecinos. Los edificios crecen y la calidad de vida de sus habitantes se deteriora. Salta ya no es la excepción y desde la comuna capitalina aún no existen acciones para atender el progresivo avance de la tendencia.
