Recientemente se produjo en Berlín un referéndum para evaluar la propuesta de expropiar viviendas pertenecientes a grupos inmobiliarios que poseen más de 3 mil propiedades, de los cuales algunos grupos llegan a poseer 20 mil inmuebles. 

El 56,4 por ciento votó a favor de esa iniciativa y el 39 por ciento lo hizo en contra, aun cuando el gobierno local días antes había anunciado la compra de 14.750 propiedades por una suma de 2.400 millones de euros, en un intento de calmar las protestas de la población frente al creciente costo de los alquileres y como una forma de matizar el resultado de la consulta popular, a la que se oponían todos los partidos salvo la izquierda y algunos dirigentes de los verdes.

Esta situación se presenta a raíz del aumento del precio de los alquileres en un 85 por ciento entre 2007 y 2019, en una ciudad en la que el 80 por ciento de los habitantes son inquilinos. Los intentos de atender los problemas habitacionales son variados y responden a las características de cada sociedad, pero son en todo caso una invitación a reflexionar sobre la forma en la que se los enfrenta en la Ciudad de Buenos Aires.

Problemas 

El primer problema en Buenos Aires es la dificultad de acceder a la vivienda como propietario. Los bajos ingresos de una franja importante de la población lo hacen imposible. Para el resto, la ausencia del crédito lo vuelve prácticamente inalcanzable.

Intentos medianamente razonables como los créditos UVA, que brindaban un mecanismo de actualización a las deudas que tuviera en cuenta la inflación, fueron arruinados básicamente por dos razones: el costo financiero que se permitió cargar a los bancos por encima de la actualización, que en algunos casos superó el 7 por ciento y sobre todo, por una política económica que deprimió un 20 por ciento el salario real entre 2016 y 2019, convirtiendo muchos de esos créditos en impagables.

Salvo herencia de por medio, para muchas familias el alquiler termina siendo la única vía de acceder a una vivienda. En la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad de inquilinos viene creciendo en forma sostenida en tanto que la propiedad tiende a concentrarse: mientras en 2003 el 64,4 por ciento de las familias eran propietarias de la vivienda y el terreno y los inquilinos alcanzaban el 23,9 por ciento, en 2020 los propietarios cayeron al 53,4 por ciento y el número de inquilinos saltó al 34,8 por ciento según la Dirección General de Estadísticas del gobierno porteño.

En marzo de 2015, Mauricio Macri lanzó un programa porteño “Alquilar se puede”, que pretendía resolver el problema la falta de un garante para alquilar mediante la participación del Banco Ciudad, que además otorgaría préstamos para los gastos iniciales. Seis meses después, el programa había otorgado solamente 10 créditos.

El propio Gobierno de la Ciudad en un informe que se realizó entre 2018 y 2019 concluye que el 9,2 por ciento de los inmuebles de tipo residencial en la Ciudad están vacíos, un total de 138.328 unidades. 

Aunque no todas estas viviendas ociosas tengan relación con la especulación inmobiliaria, ya que puede tratarse de unidades que están en venta pero no encuentran compradores, por ejemplo, alquilar una buena parte de ellas ayudaría a resolver al menos en parte el problema habitacional. El mismo informe cita el dato del censo del 2010 según el cual el 6,3 por ciento de los hogares (71.919) manifestó necesitar acceder a una nueva vivienda. Además, la propia Constitución de la Ciudad auspicia la incorporación de inmuebles ociosos en su artículo 31° y no se hace nada para cumplirla.

Modelo de Ciudad

La Ciudad de Buenos Aires es un distrito en donde sin un análisis de desarrollo urbano se promueve la construcción de departamentos destinados a la inversión. Desde que el macrismo gobierna la Ciudad, los departamentos de 1 ambiente pasaron de ser los que menos se construían, con un peso de alrededor de un 10 por ciento, a ocupar el primer lugar, con una importancia de entre un 40 y un 50 por ciento de las edificaciones.

Hay zonas como Puerto Madero en las que buena parte de lo que se construye no se destina a vivienda sino a la especulación. Es así que la Comuna 1 lidera el ranking con un 13,3 por ciento de viviendas vacantes.

Los proyectos de construcción en Costa Salguero y la ex Ciudad Deportiva de Boca son más lo mismo en una Ciudad que no resuelve los problemas de vivienda y cuenta hasta los cementerios como espacios verdes para tratar de disimular su déficit. 

En otros países se utilizan herramientas para penalizar la vacancia o incentivar el alquiler, desde impuestos hasta expropiaciones o ventas obligatorias, así como algunos incentivos como subsidios y desgravaciones fiscales. Estas medidas rigen en Países Bajos, Francia, Dinamarca, Estados Unidos, Alemania, España, Reino Unido y Uruguay, ninguno de ellos un paraíso comunista, precisamente.

Estas son algunas de las herramientas que se conocen y que podría implementar Rodríguez Larreta para resolver un problema que durante el tiempo de gestión del PRO  no ha hecho más que agravarse.

* Miembros de Fundus.AR.