"Bienvenidos al primer Country Urbano de Buenos Aires". Así promociona el grupo inmobiliario ECIPSA su proyecto MilAires, "un complejo cerrado y seguro" que ya construye en tres hectáreas del barrio de Villa Devoto. El detalle es que el Código Urbanístico (CUR) establece que los barrios cerrados están prohibidos en la Ciudad de Buenos Aires, por lo que el proyecto despertó el alerta de la oposición porteña: "Por
las dimensiones del emprendimiento tal como fue publicitado, por normativa tendrían que ceder entre el 25 y el 50 por ciento para espacios
públicos", advirtió a Página 12 el legislador del Frente de Todos Matías Barroetaveña, que presentará un pedido de informes en la Legislatura.
La historia del predio ubicado sobre la colectora de General Paz entre las avenidas Salvador María del Carril y Lastra es larga. Fue terminal de colectivos, obrador de una constructora, depósito de camiones de transporte de combustibles y hasta playón de la Policía Federal. En una de sus tres parcelas funciona actualmente la Escuela N°19 y un polideportivo del Distrito Escolar N° 17. Aunque eso se mantendrá intacto, en las otras dos parcelas ECIPSA proyecta edificios de cinco pisos.
En septiembre, la desarrolladora inmobiliaria comenzó a promocionar MilAires. "Es un desarrollo inmobiliario de uso residencial que está emplazado en un terreno de más de 29.000 metros cuadrados“, publicitaba en el lanzamiento del proyecto Jaime Garbarsky, presidente de ECIPSA, quien detallaba al sitio Real Estate Data que se trataría de "un complejo de cinco bloques constructivos de cinco pisos de alta calidad que se irán construyendo en etapas". "Con más de 350 metros de frente sobre General Paz", sostenía Garbarsky, MilAires tendrá "más de 1.700 metros cuadrados destinados a amenities".
Según promociona la página oficial, en el complejo habrá espacios verdes y piletas, solárium y jacuzzi, espacios de co-working y gimnasios, cocheras y terrazas con parrillas "para vivir cada día como si estuvieras de vacaciones". El detalle es que todo eso aparece cercado por rejas. "Los barrios cerrados no están permitidos en la Ciudad", recordó en este sentido Barroetaveña en referencia al artículo 7.2.1 del CUR que establece específicamente que en la Ciudad "queda prohibida la aprobación y materialización de barrios con perímetros cerrados".
"Hoy en día hay varios emprendimientos que tienen permitido tener calles internas para llegar a los departamentos, pero tienen una dimensión menor. Por la dimensión publicitada del emprendimiento, deberían ceder para espacios verdes y calles. Al no hacerlo tienen circulación interna entre edificios", explicó Barroetaveña. Es que también el CUR establece, en su artículo 4.1, que toda "propuesta de urbanización referida a una superficie superior a una hectárea y media obligará a la cesión de dominio gratuita a la Ciudad de una superficie de terreno no menor del veinticinco por ciento ni mayor del cincuenta por ciento del total de la superficie de la parcela, afectada para uso y utilidad pública".
Además, ese artículo especifica que "deberá destinarse no menos de una tercera parte de la superficie cedida a espacios verdes de uso público y acceso irrestricto". Aunque la desarrolladora aclara en la letra chica que "la palabra 'Country' es referencial, no significando necesariamente que la figura legal a la cual se sometan las unidades sea la de propiedad horizontal especial", en la letra grande se encarga de vender "un complejo cerrado, seguro, en Villa Devoto".
Según detalla la empresa, las obras, divididas en cinco etapas, ya comenzaron con la construcción "de un showroom único de más de 1500 metros cuadrados en el cual se puede vivir la experiencia MilAires". El 21 de septiembre salieron a la venta las primeras 381 unidades y 180 cocheras. "La entrega de los primeros departamentos está prevista para diciembre de 2024 y se calcula finalizar el último núcleo al cabo de cinco años", informa ECIPSA.
También en el permiso otorgado por el GCBA Barroetaveña encontró irregularidades. Según la información recabada, en 2017 la Subsecretaría de Registros de Interpretación y Catastros había rechazado preventivamente la obra por exceder los parámetros constructivos fijados por el Código de Planeamiento Urbano (CPU) para ese predio. Sin embargo, ya en septiembre de 2018, la desarrolladora presentó un nuevo trámite de obra que eliminaba uno de los pisos proyectados para acercarse a lo establecido por el CUR, que reemplazó al CPU. El problema es que para ese momento el CUR aún no había sido aprobado.
"Lo que encontramos es que le aplicaron normativa futura. El GCBA ya venía teniendo diversas interpretaciones urbanísticas que eran evidentes, se judicializaban y no se podían hacer, entonces plantearon cambiar el Código para que incluya lo que ya venían haciendo. En este caso evidentemente le dieron la información y le aplicaron normativa futura", señaló Barroetaveña. Por un caso similar, la semana pasada la Justicia detuvo la construcción de dos torres del Grupo Portland en Las Cañitas, que habían sido autorizadas por el GCBA en una de sus "interpretaciones" del CPU.
MilAires es el primer proyecto de ECIPSA en la Ciudad. El holding tiene sede en Córdoba y pisa fuerte en el interior del país con desarrollos en Neuquén, Chubut, Río Negro, San Juan, Mendoza, Tucumán y Salta, además de Córdoba. En la mayor parte de los casos, los emprendimientos de ECIPSA son barrios cerrados.
