La decisión que adoptó el jueves la AFIP de cambiar el sistema de valuación de inmuebles ubicados en CABA para el cálculo del impuesto a los Bienes Personales afectará, en lo inmediato, a los dueños de propiedades cuyo valor de mercado sea de más de 965 mil dólares (unos 7000 titulares) y a quienes tengan registrados dos o más inmuebles propios en la Ciudad (más de 230 mil propietarios). "Las diferencias de valuación entre los valores fiscales y los de mercado son escandalosas", aseguran desde la AFIP, que informó que éste es apenas el primer paso de una iniciativa que tendrá alcance nacional, para mejorar los ingresos fiscales en base a la tributación de los sectores con mayor riqueza y en un impuesto que "es uno de los más progresivos del sistema: Bienes Personales". La titular de la AFIP, Mercedes Marcó del Pont, anticipó que como parte de ese proceso a nivel nacional el gobierno se propone sumar ingresos equivalentes a un 0,6% del PIB hacia 2024.

No es caprichoso que los primeros en reaccionar en contra de la revaluación de las propiedades de mayor valor (por "identidad de clase") hayan sido dirigentes y referentes del PRO, como Ricardo López Murphy y Patricia Bullrich, que calificaron de "impuestazo" la pretensión de corregir el valor fiscal sobre el cual tributan las grandes propiedades. Lo que sí resulta curioso es que la efusiva condena a la medida, no tome en cuenta que este mecanismo de valuación que retoma la AFIP fue creada e implementada en la Ciudad en 2012 por el entonces jefe de gobierno, Mauricio Macri, para subir la recaudación en sus impuestos. Un año después, la AFIP adoptó el mismo mecanismo de revalorización fiscal de los inmuebles porteños para el cálculo de Bienes Personales.

El mecanismo consistía en que, a la valuación fiscal se la ajustaba por un coeficiente denominado "Unidad de sustentabilidad contributiva", que simplemente lo multiplicaba por 4 para llegar al monto imponible de los tributos porteños, que la AFIP imitó para aplicarlo a Bienes Personales.

En 2018, ya con Macri en el gobierno nacional, la AFIP desestimó esa metodología de valuación fiscal, sin ni siquiera justificarlo jurídicamente. "Lo que pretendían, en realidad, era hacer desaparecer el impuesto a los Bienes Personales", apuntan hoy desde la AFIP. Es por ese antecedente que, ahora, el organismo recaudador puede recuperar la aplicación del mecanismo sin necesidad de recurrir a una ley para modificar el tributo: simplemente, dejó sin efecto su propia resolución de 2018.

En definitiva, sin introducir ninguna modificación en el impuesto a los Bienes Personales, mejorará la base imponible al acercar (aunque parcialmente) la valuación fiscal al precio de mercado de propiedades de alto valor. 

Subvalorados

De acuerdo a estimaciones de la propia AFIP, en la actualidad los valores fiscales de los inmuebles a nivel país representan, en promedio, entre el 5 y 7% de su valor real de mercado, dando lugar a una importante subvaluación que erosiona la base imponible de uno de los tributos más progresivos que tiene la Argentina, Bienes Personales. El mecanismo de valuación que ahora se aplicará introduce un índice de corrección que multiplica por cuatro la valuación fiscal de los inmuebles porteños al efecto de su inclusión en la declaración jurada de Bienes Personales. 

De tal modo que la valuación del inmueble a los fines de determinar el monto a abonar por el impuesto, podría alcanzar a aproximadamente el 28% de su valor real, todavía muy subvaluado pero no tan groseramente como hasta el presente.

El mínimo no imponible de Bienes Personales para los inmuebles con destino casa- habitación es de 30 millones de pesos para el período fiscal 2021. Con un dólar a aproximadamente 108 pesos (oficial minorista) al 31 de diciembre, ese MNI equivale a unos 278 mil dólares. Pero si las valuaciones fiscales sólo representaban el 7% del valor real, una propiedad con valor de mercado por 2 millones de dólares, por ejemplo, no quedaba alcanzada por el tributo ya que su valuación fiscal era de 140 mil dólares (quedaba por debajo del mínimo no imponible) . 

Con el nuevo método de cálculo, si la valuación fiscal representa el 28% del valor de mercado, una propiedad de un un millón de dólares tendría una valuación fiscal aproximada de 280 mil dólares, con lo cual quedaría apenas por arriba del mínimo no imponible. Vale recordar que el impuesto a los bienes personales no se calcula sobre el total del valor de la propiedad (ni siquiera sobre el valor fiscal) sino sobre el "excedente del MNI. O sea que el monto imponible, aun en este caso, no pasaría de los dos mil dólares (lo que excede lo 278 mil de MNI).

¿Qué impuestazo?

Es decir, el supuesto "impuestazo" aplica sólo sobre propiedades de altísimo valor. Se calcula que en CABA ya existían inmuebles alcanzados en los casos de apenas unos 1500 propietarios (probablemente con propiedades de valor de mercado superior a los 4 millones de dólares), mientras que con el nuevo "piso" del impuesto, ese número subirá a 7000 contibuyentes alcanzados, al alcanzar a todos los propietarios de inmuebles valorados en el mercado de un millón de dólares para arriba.

Además de ellos, se calcula que unos 230 mil propietarios con dos o más viviendas declaradas en CABA, que ya pagaban Bienes Personales, verán incrementado el monto anual a liquidar por el tributo por efecto de la nueva valuación fiscal.

Esto, sin embargo, es sólo el primer paso de una iniciativa con alcance nacional, que busca reducir las distancias entre valuación fiscal de los inmuebles urbanos y el precio de mercado de las propiedades. El Organismo Federal de Valuaciones Inmobiliarias (OFeVI), creado en 2018. será el ámbito para concluir el proceso de actualización de las valuaciones a nivel federal, en estrecha coordinación con los gobiernos provinciales, para concluir el proceso a más tardar a finales de septiembre, tal cual se incluyó en el Memorandum de Políticas Económicas acordado con el FMI. 

La felicidad de los ricos

Las inequidades en las valuaciones fiscales porteñas son obscenas. Una casa de 250m2 en Belgrano se vende por 370.000 dólares mientras que la valuación fiscal del inmueble asciende apenas a los 27.000 dólares. La decisión de la AFIP de instrumentar el criterio del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para la valuación que se utiliza a los fines del Impuesto sobre los Bienes Personales eleva el valor fiscal a unos 108.000 dólares. Si sus próximos propietarios la declaran como su casa habitación todavía no tributarán por dicho inmueble. Con los umbrales vigentes, la valuación fiscal debería rondar el 73% del valor de mercado para que esos porteños paguen Bienes Personales por su vivienda. El revalúo sí alcanzará a aquellos inmuebles porteños declarados que no sean su casa habitación.

Un departamento de 210m2 sobre la coqueta Avenida Figueroa Alcorta se ofrece online a 700.000 dólares. Esa propiedad tiene una valuación fiscal que asciende a los 100.000 dólares, un registro por encima del promedio. La medida implementada por la AFIP colocó la valuación fiscal en 400.000 dólares, la misma que utiliza el gobierno porteño para cobrar sus impuestos y ABL. Con ese valor fiscal, incluso cuando se trate de una casa habitación, su propietario deberá pagar el Impuesto sobre los Bienes Personales por el excedente sobre el mínimo no imponible de 270.000 dólares.

Un departamento a estrenar de 60m2 sobre la avenida Pedro Goyena en Caballito se promociona a 160.000 dólares. La valuación fiscal del inmueble ronda los 11.000 dólares, apenas un 6,8% del precio que informa la inmobiliaria. El revalúo eleva dicho valor a 44.000 dólares que distan significativamente aun del mínimo no imponible.