A menos de dos años de que entre en vigencia la ley de Alquileres, Diputados comenzó a debatir esta semana una reforma con el foco puesto en la actualización de los precios, el plazo de los contratos y el incentivo a propietarios para volcar viviendas al mercado, en un contexto complejo, donde alquilar se transformó en una pesadilla por el aumento del costo de vida y la baja oferta de propiedades.
La idea de avanzar en una reforma fue fruto de un acuerdo entre el Frente de Todos y Juntos por el Cambio, que puso 30 días como tope para avanzar en los cambios la ley antes de reclamar la derogación de la norma. Mientras desde Inquilinos Agrupados insisten en que falta control del Estado, las inmobiliarias reclaman reducir el plazo de los contratos y abandonar el esquema de actualización de precios anual.
Se trata de un asunto clave, sobre todo si se tiene en cuenta que en la Argentina hay entre 7,5 y 9 millones de inquilinos. Además, según las inmobiliarias cayó entre un 30 y un 50 por ciento la cantidad de propiedades destinadas para alquiler en el último año y medio, que atribuyen al “largo” plazo de los contratos y el sistema de actualización de precios.
Ley de Alquileres: los cambios que propone el Frente de Todos
Por un lado, el diputado José Luis Gioja plantea fijar topes para evitar aumentos de precios desmedidos y especulativos. Para renovar el contrato, el valor inicial no podrá superar el 10 por ciento adicional al que corresponda con el ajuste anual que prevé la actual norma. Una novedad es que en el caso de nuevos contratos se podrá conocer a qué valor estaba alquilado, gracias a un registro público de AFIP.
Además, establece garantías y seguros para monotributistas, y aclara que no se podrá solicitar constancia de inscripción ni comprobantes de pago, como sucede en la actualidad.
Por otra parte, Gioja propone beneficios fiscales para propietarios que registren contratos ante AFIP. Se podrán deducir montos del pago de Ingresos Brutos y estarían exentos de Bienes Personales por cada año y período fiscal en que la propiedad esté en alquilar.
La mayor novedad es que se establece un plan para fomentar la construcción de inmuebles urbanos para alquiler, así como también la compra de propiedades para gestión estatal de alquileres sociales. En Berlín se expropiaron más de 240 mil viviendas para intervenir en el mercado inmobiliario y evitar así subas desmedidas.
Pero además, Gioja impulsa un impuesto a las viviendas ociosas, que se administraría a nivel local. Así, el propietario que no vuelque al mercado la vivienda deberá pagar más que aquellos que sí lo hagan.
Cámara Nacional de Alquileres, el regreso de la política impulsada por Perón
En paralelo, la diputada por el Frente de Todos Gisela Marziotta propuso la creación de la Cámara Nacional de Alquileres, una política de vivienda que existió durante el primer gobierno de Juan Domingo Perón. La norma crearía un ente autárquico para la gestión de los alquileres.
En concreto, fijará precios máximos de los alquileres y establecerá el ínidce de ajuste anual de los contratos. En lo urgente, hasta que se conforme la Cámara, suspenderá los aumentos. En diálogo con AM750, la diputada defendió la actual ley de Alquileres y afirmó que su iniciativa busca “proteger al eslabón más débil”.
"Hay una parte que hace negocios con la necesidad, la parte inmobiliaria y propietarios. Eso no está mal que suceda, el asunto es el abuso y la especulación que existe sobre ese negocio”, puntualizó la diputada.
Menos impuestos y más libre mercado, la propuesta de Juntos por el Cambio
El proyecto de Juntos por el Cambio es impulsado por el diputado Alberto Asseff, quien en diálogo con Página/12 y AM750 cuestionó la actual duración de los plazos y el sistema de actualización definido por el índice de evolución de los salarios (Ripte) y la inflación.
“Hay artículos que son positivos, como la actualización del depósito de garantía o el domicilio electrónico”, planteó Asseff. Su proyecto propone bajar de tres a dos años la duración de contratos. “En un contexto inflacionario es inviable, genera mucha incertidumbre y tiene consecuencias negativas para el mercado”, dijo.
Su propuesta además habilita a que propietarios e inquilinos “puedan extender a más tiempo o menos tiempo” la duración de los alquileres. “Hay que apostar a la autonomía de la libertad de las partes”, planteó. “Hoy hay precios altos, escasez de oferta e incertidumbre, que los propietarios transforman en reticencia para alquilar y prefieren vender”, señaló el diputado opositor.
Además, Asseff propone que haya aumentos “graduales” cada tres o seis meses, en lugar de una sola suba anual. “Durante 11 meses el inquilino paga un precio devaluado y de pronto se encuentra un ajuste insostenible. Si se hace gradual, es más sostenible y menos abrupto”.
Para incentivar los alquileres, el diputado de Juntos por el Cambio propone que la legislación se complemente con una “ley de incentivos”: “No queremos un nuevo impuesto, sino que los propietarios puedan desgravar de Bienes Personales”. De todos modos, sí coincidió con el Frente de Todos en avanzar con una política integral de vivienda social. “Es un grave problema, hay que emplear recursos que se derivan a ayuda social de forma inútil”, dijo.
Sin reforma a la ley de Alquileres: la posición de los inquilinos
En diálogo con Página/12 y AM750, el presidente de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, defendió la actual ley de Alquileres y apuntó a la falta de controles del Estado. “La norma establece derechos básicos después de casi 40 años sin legislar a nuestro favor”, indicó, y explicó que “el problema es que nunca se controló el cumplimiento”.
Además, apuntó a una “campaña feroz de desprestigio” contra la ley. “Intentan hacer creer que los aumentos son por la ley y no por la situación macroeconómica”, aseguró. “En enero, febrero y marzo los alimentos aumentaron un 20 por ciento y los alquileres, un 50 % y es la única suba de todo el año”, comparó.
Días atrás, Muñoz defendió la creación de la Cámara Nacional de Alquileres. “La Cámara se consolidaría como el organismo más importante para la política de alquileres, tendrá funciones urgentes, como pedir los precios”, indicó.
Las inmobiliarias, con críticas a la ley
Por su parte, las cámaras inmobiliarias firmaron un documento conjunto que remitieron al presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, para retornar los contratos de dos años y permitir la “libertad contractual” entre las partes, para definir plazos y la forma de actualización de precios.
Consultada por AM750 y Página/12, la presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (Cucicba), Marta Liotto, afirmó que “el plazo de tres años de contrato resultó nocivo para el mercado”. “No pegó, no gustó, la única consecuencia fue que los propietarios retiraron los inmuebles de alquiler y los volcaron a la venta”, afirmó.
Además, cuestionó la actualización anual “con el índice tan elevado”. “Es tan alto que los inquilinos se quedan perplejos, no ayuda a organizar la economía”, indicó, y pidió políticas para “seducir al propietario”: según estima Liotto, desde la entrada en vigencia de la ley hace menos de dos años, cayó un 50 por ciento la cantidad de viviendas para alquiler. “La gran mayoría puso las propiedades a la venta, el propietario tiene una renta baja”, explicó.
