Desde el 1 de junio, muchos inquilinos verán reflejado un considerable aumento del valor del alquiler 2022. El aumento para aquellos que cumplen su segundo año de contrato en el sexto mes del año oscila entre el 55% y el 58%.
Las tarifas 2022 - que en junio contemplan una suba en medicina prepagas, luz y agua- también incluyen modificaciones para los locatarios que cumplan un año de contrato de alquiler, tal como lo establece la Ley de Alquileres (27.551).
Para calcular el aumento del precio del alquiler, tanto los propietarios como los inquilinos pueden consultar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica todos los días el Banco Central (BCRA) en su sitio oficial.
Este indicador contempla la variación de la inflación (según el IPC que mide el Indec) y los salarios, de acuerdo con la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte).
Qué dice la Ley de Alquileres
Según la Ley de Alquileres, el plazo mínimo para los contratos de alquiler de vivienda es de 3 años. En los contratos de inmuebles, el precio del alquiler se debe fijar como valor único, por períodos mensuales y solo se pueden realizar ajustes anuales.
Estos ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el BCRA.
Es decir, cada 12 meses los inquilinos deberán afrontar una suba en base a los aumentos salariales y la inflación, siempre sobre el valor original del alquiler.
La diferencia entre quienes tienen contrato desde la nueva ley y los que alquilaron antes
Hasta fines de junio de 2020, antes de ser promulgada la Ley de Alquileres (27.551), el precio se definía cuando se firmaba el contrato, y ese monto total se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y, en general, se pactaba con subas semestrales.
A partir de la nueva ley, los alquileres se ajustan una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC).
Otro de los cambios de la normativa fue que el mes anticipado y el depósito de garantía que deben abonar los inquilinos no pueden ser mayores que el equivalente a un mes de alquiler, respectivamente. En tanto, el plazo mínimo del contrato se amplió de dos a tres años.
Según un informe privado del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron hasta 9,3% en mayo y 70% en un año.
Además, reportaron que el Salario Mínimo, Vital y Móvil, de $38.940 en el mes analizado, alcanzó para cubrir el 90,6% de los $43.000 que representa la mediana de los monoambientes en el distrito porteño. La mediana de las ofertas de departamentos de dos ambientes es de $50.000, y de los de tres ambientes $76.500.
En ese sentido, las subas respecto de abril 2022 fueron de 7,5% en monoambientes, 3,1% para dos ambientes y 9,3% en tres ambientes.
Cómo calcular el aumento del contrato
Para aplicar el ajuste en base al Índice de Contratos de Locación (ICL), se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el valor de dos fechas: la del inicio del contrato y en la que se hará el aumento.
El índice se puede consultar en http://bcra.gob.ar/, luego hacer click en la pestaña “estadísticas” y después en “principales variables”. La opción "ICL" se encuentra en el final de esa extensa lista.
El usuario deberá seleccionar las fechas de inicio y finalización del período que se quiere consultar. Primero se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento, y en la que se hará el ajuste.
Tomar el precio actual del alquiler y dividirlo por el valor del índice con fecha de inicio del contrato. Por último, se debe multiplicar ese monto por el índice de la fecha en la que cambia la cifra del alquiler.
En conclusión, la fórmula que se debe aplicar es el total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. Ese valor que arroje será el importe del alquiler que el inquilino deberá abonar durante todo el año.
Ejemplo: Si firmaste el contrato el 30 de mayo de 2021 por un valor de $25.000, el monto actualizado que deberás pagar a partir del 30 de mayo de 2022 (hasta el 29 de mayo de 2023) será de $38.806. Esto implica una variación del 55,22%.
