A lo largo del año pasado se desarrolló en el ámbito legislativo un intenso debate alrededor de la Ley de Alquileres. Mientras el oficialismo buscó reforzar la posición de negociación de los inquilinos, la oposición apuntó a la desregulación.
A fines de marzo del 2022 se había llegado a un acuerdo para tratar tres proyectos de Juntos por el Cambio que proponían la derogación de la Ley 27.551 o “ley Lipovetzky”, como se conoce en los pasillos a la ley de Alquileres sancionada en junio de 2020 y actualmente vigente. Esa modificación suponía la no regulación de los contratos y negociaciones, dejando todo el tratamiento a ser “librado entre las partes”.
En abril, se realizaron cuatro “reuniones informativas” en el marco del tratamiento de los nuevos proyectos. A esas reuniones asistieron expertos y no menos de 100 expusieron en el caso de los alquileres. Los plazos para la sanción de dictámenes se estiraron hasta junio, aún así no se logró consensuar y se firmaron dos dictámenes: por mayoría del Frente de Todos que reivindica la Ley 27.551 y por minoría de Juntos por el Cambio y bloques federales que modifican la norma.
Los ánimos caldeados entre oficialismo y oposición hicieron culminar el año legislativo con una bochornosa sesión del 21 de diciembre en la que el oficialismo había incorporado el tratamiento de la Ley de Alquileres pero Juntos por el Cambio se negó a dar quorum: la oposición entonces no tenía el número para imponerse y el oficialismo habría podido imponer su propio dictamen. Así se llega a la situación actual sin tratamiento de la ley.
Cabe recordar que la ley de Alquileres fue aprobada en la Cámara Baja en tiempos de gobierno de Mauricio Macri y sancionada en el Senado un año después debido a la ausencia opositora. Eran tiempos de pandemia y las y los senadores de Juntos por el Cambio se retiraron del recinto rechazando el tratamiento de temas que fueran ajenos a la emergencia sanitaria.
Proyectos y dictámenes
El dictamen de mayoría, elaborado por el bloque del Frente de Todos, que no se pudo tratar a fines del año pasado propone mantener el plazo de tres años en los contratos, un índice de actualización que combine el IPC y Ripte y otorgar más facilidades a los inquilinos para la presentación de garantías. Además de una reforma al régimen de monotributo para beneficiar a contribuyentes con más de tres unidades de explotación, de incorporar inmuebles al régimen de la Ley de Incentivo a la Construcción y eximir a las propiedades de menor valor del impuesto a los Bienes Personales.
El dictamen sumó la vista de casi 30 expedientes, entre los que sobresale el 1373-D-2022 de la diputada Gisela Marziotta que buscaba crear una Cámara Nacional de Alquileres (un órgano autárquico integrado por representantes del poder Ejecutivo y de las partes involucradas, con el objetivo de regular precios y contratos) y que se elaborase un registro de las propiedades que se ofrecen y las alquiladas.
También el expediente 2172-D-2022 con firma en cabeza del diputado José Luis Gioja que proponía, entre otros aspectos, la bancarización de los alquileres y la realización de un censo habitacional “para comprender mejor la situación habitacional y para diseñar nuevas propuestas”, entre las que se debatía un gravamen para inmuebles en desuso.
En tanto, el dictamen de minoría de la oposición vuelve a dos años el plazo mínimo legal de los contratos y propone que “entre las partes” acuerden los intervalos para la actualización de los valores (entre 3 y 12 meses) y también “las partes” deberán convenir el mecanismo de ajuste al inicio del contrato pudiendo aplicar el IPC, IPIM o el Índice de Salarios que elabora Indec o una combinación entre ellos. También contempla una reforma al régimen de monotributo, la exención de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler y una modificación al impuesto a los débitos y créditos bancarios (impuesto al cheque) para que eximir a las cajas de ahorro o cuentas corrientes utilizadas exclusivamente para la locación de inmuebles para vivienda.
Por el lado de la oposición, los expedientes que sobresalen son, en primer lugar, 6839-D-2020 del diputado Alberto Assef, que suma dos nuevas propuestas relacionadas al desalojo abreviado (es decir acortar los tiempos procesales del desalojo) y una alternativa al gravamen a la vivienda vacía (que no es otra cosa que premiar impositivamente a quienes no mantengan propiedad de vivienda ociosa).
Por otro lado se suman los expedientes 4120-D-2021 de Karina Banfi, el 5349-D-2021 de Carolina Píparo y el 5293-D-2021 de Germana Figueroa Casas que derogan la Ley 27.551. Pero dentro de la oposición también hubo divergencias en torno a los tiempos de ajustes de los alquileres, el diputado Agustín Domingo de Juntos Somos Río Negro rechazó que los ajustes se hicieran cada tres meses, reclamando que fueran cada seis.
