Producción: Mara Pedrazzoli

---------------------------------------------------------------

La ley de alquileres no alcanza

Por Juan Garriga (*)

En junio de 2020 se aprobó en el senado de la nación la vigente ley de alquileres. La misma buscaba darles un marco de previsibilidad a los inquilinos, a través de tres condiciones:

1) El plazo mínimo para el contrato de un alquiler pasa a ser de 3 años (antes de 2).

2) Sólo se pueden realizar ajustes anuales.

3) Dichos ajustes se determinan por un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

Desde que comenzó a regir esta ley, en julio de 2020, el índice que regula los ajustes anuales subió por debajo de la inflación (algo que resulta lógico ya que los sueldos no acompañaron a la inflación, si no que corrieron por debajo).

Esto produjo entonces que muchos propietarios, no conformes con la forma de actualizar los precios, dejaran de ofrecer sus propiedades para alquiler. Al bajar la oferta, lógicamente subieron los precios. Actualmente esto genera también un problema para los inquilinos, ya resulta muy difícil conseguir una vivienda para alquilar, y las pocas que hay en el mercado tienen precios muy altos.

Pero también hay que tener en cuenta, que aquellas propiedades que dejaron de ser ofrecidas para alquileres tradicionales, no necesariamente quedaron vacías. Muchos propietarios optan actualmente por realizar alquileres provisorios, principalmente para el turismo.

Esto se da en un contexto de proliferación de muchas aplicaciones que se dedican a este tipo de servicios. Airbnb es la más conocidas de todas. Esta nueva variable es muy relevante y termina perjudicando a los inquilinos que buscan alquileres tradicionales para vivir.

Esta tendencia se intensifica en las ciudades turísticas. Si buscamos en una de las principales páginas de alquiler del país, la oferta de alquileres temporarios supera el 90 por ciento del total de alquileres en la ciudad de Bariloche, mientras que en Ushuaia ese porcentaje alcanza el 95 por ciento.

Este fenómeno no se da únicamente en Argentina, de hecho, en varios países europeos se está dando una discusión similar.

El gobierno portugués anunció en febrero de este año una serie de medidas que busca desincentivar el alquiler temporario:

-Se ofrecen incentivos fiscales para aquellos propietarios que tengan viviendas turísticas, y decidan convertirlas en viviendas de alquiler para la población local.

-Se prohíben nuevas licencias para alojamientos turísticos, con excepción de las zonas rurales.

El ayuntamiento de Barcelona por su parte, creo que el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), que establece que no puede crecer la cantidad de viviendas de uso turístico en toda la ciudad. Por otro lado, cada vez que una vivienda deje de utilizarse con fines turísticos en una zona “saturada”, se habilitará una nueva vivienda para dichos fines en una zona descongestionada. Es decir, no sólo no crecerán las viviendas con destino turístico, si no que las mismas cambiarán gradualmente hacia barrios con menos afluencia.

En la Argentina, existe actualmente un proyecto de ley en el senado de la nación que busca regular los contratos de locación temporaria con fines turísticos en el país. Para ello se creará un registro nacional de alquiler temporario. En CABA ya existe un registro desde 2020, cuando se puso en marcha una ley que regula la actividad.

Si bien las dos leyes buscan una regulación de la actividad, en ningún caso se plantea la limitación de propiedades para estos fines. La diferencia entre ambas leyes es que, mientras que CABA se plantean multas para quienes realicen alquileres temporarios sin previo registro, en el proyecto del senado se plantean suspensiones para la vivienda.

Es importante avanzar en una justa regulación de este tipo de plataformas, ya que los alquileres temporarios atentan contra la oferta de viviendas para alquiler tradicional, y terminan perjudicando a miles de inquilinos que intentan acceder a viviendas dignas.

(*) Economista del Departamento de Economía Política del Centro Cultural de la Cooperación.

-------------------------------------------------------------

Mitos y realidades

Por Sergio Rosanovich (**)

En la Ciudad de Buenos Aires, más de un tercio de la población es inquilina. Y, sin embargo, detrás de ese dato, la situación es mucho más preocupante para los hogares jóvenes (jefatura del hogar menor a 35 años), dado que allí, 2 de cada 3 personas alquila. Este simple ejemplo da cuenta de que la problemática del alquiler es una cuestión que merece un análisis más preciso.

En poco menos de dos meses se cumplirán tres años desde la sanción de la nueva Ley de Alquileres, una ley que reguló el mercado inmobiliario luego de casi medio siglo de creciente desregulación. No obstante, al haber sido sancionada en un contexto de pandemia e implementada en medio de la aceleración de la inflación, por lo general es objeto de acusación como la causa de los aumentos de precio de los alquileres, de los altos ajustes interanuales y de la retracción de la oferta. Veamos punto por punto.

Identificar correctamente los mecanismos que dan origen a los procesos es una necesidad básica en el diseño de una política pública. Y en el caso del mercado de alquileres, para explicar la actualidad es fundamental incorporar al análisis lo ocurrido previamente. Por ejemplo, un contrato de alquiler de dos años (previo a la ley) firmado en junio de 2018 con un ajuste semestral del 15 por ciento –como era usual en esa época– coexistió, hasta mayo de 2020, con una inflación acumulada del 115 por ciento. Es decir, al momento de finalizar el contrato, el último mes de alquiler había caído en términos reales un 34 por ciento. Frente a esto, con o sin la nueva ley, encontramos una explicación económica para los fuertes aumentos de precio de 2020 y 2021: es muy difícil predecir la evolución de los precios en un contexto de aceleración de la inflación.

Esto nos lleva al segundo punto, ahora sí en el marco de la nueva ley, que son los altos ajustes interanuales. El precio del alquiler se actualiza de acuerdo al Índice de Contratos de Locación, que surge del promedio entre la evolución de la inflación y los salarios registrados. Por lo tanto, si la inflación se ubicó en el 100 por ciento y los salarios crecieron un 94 por ciento, el ajuste anual se realizará por el 97 por ciento, el promedio entre las primeras dos magnitudes. En otras palabras, que el ajuste interanual sea tres veces más alto que ‘en las épocas del 15 por ciento semestral’ tiene mucha más relación con que la inflación es tres veces más alta que con una relación causa-efecto con la Ley de Alquileres.

El último punto quizás sea el más discutible, porque la retracción de la oferta puede tener múltiples explicaciones, desde económicas hasta asociadas con la propia pandemia, que pudo haber retroalimentado un proceso de ordenamiento patrimonial. Ello podría explicar la persistencia de los altos flujos de oferta para la venta, que no cesaron ni siquiera ante reducciones en los precios de oferta en dólares. Sin embargo, más allá de la explicación, la evidencia indica que la retracción de la oferta comienza mucho antes que la sanción de la Ley de Alquileres. De acuerdo a un reciente informe del Centro de Estudios para el Desarrollo Económico y Social Urbano (CEDESU), la caída interanual comienza entre agosto y septiembre de 2019, luego de las primarias y la posterior devaluación del tipo de cambio. De hecho, los seis meses previos a la pandemia muestran un flujo de nuevos avisos de alquiler un 32 por ciento menores en términos interanuales.

En el actual contexto económico, es posible que poner una propiedad en alquiler signifique obtener una rentabilidad tan volátil como los precios. Después de todo, en contextos de alta inflación un precio constante se deprecia en términos reales mes a mes. Pero es necesario dar la discusión de si el Estado debe priorizar el derecho a la renta o el derecho a la vivienda, y desconfiar de explicaciones simples para problemas complejos.

(**) Economista (UBA) y Mg. en Desarrollo Económico (UNSAM).