La Legislatura de la provincia se metió de lleno en la discusión sobre leyes que puedan agilizar el mercado inmobiliario. El senador del Frente de Todos Francisco ‘Paco’ Durañona presentó un proyecto para modificar la norma de alquileres provincial y liberar a los inquilinos de tener que pagar las comisiones que origina la firma de un contrato con una inmobiliaria de por medio. Juntos se opuso y argumentó que más regulaciones disminuirán la oferta de propiedades. Agrupaciones que representan a los locatarios fueron contundentes: “no somos ingenuos, lo que está en juego acá es de qué viven las inmobiliarias, si de los inquilinos o de los propietarios”.
Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, participó de la conformación del proyecto ley que, como dato central, establece que el 4% correspondiente a las comisiones inmobiliarias lo pague íntegramente el locador y no el locatario. “Es una mafia importante el mercado inmobiliario del alquiler”, afirmó Muñoz, quien a su vez es referente de Inquilinos Agrupados. Desde su experiencia y perspectiva, aseguró a Buenos Aires/12 que no pueden existir leyes que digan que una inmobiliaria le puede cobrar algo al inquilino. “Que les cobren a los propietarios, si laburan para ellos”, indicó.
Al ser consultado sobre la situación en la provincia, Muñoz contó que en el territorio bonaerense las comisiones exigidas son las más elevadas en todo el país. Explicó que la ley habla sobre la comisión del 4% con dos opciones de pago. Por un lado, que se abone en partes iguales entre propietario e inquilino, algo que en la cotidianeidad no sucede. Por otro, la norma señala que también está la posibilidad de endosar la totalidad de los gastos de comisión a una de las partes. Esto es lo que efectivamente pasa cuando quien necesita alquilar una casa para vivir es el que se hace cargo de la totalidad de este impuesto.
“Esto es así porque los inquilinos no pueden negociar nada y entonces les imponen condiciones que son hasta ilegales”, señaló. Ahora bien, la realidad que manifestó Muñoz es que hoy se está cobrando un 5% más IVA, y así llega entonces a casi un 7% de comisiones para la inmobiliaria sobre la totalidad del contrato, y no un 4%. En una rápida estimación, el dirigente opinó que quien pretende alquilar una vivienda cuyo precio sea de 100 mil pesos por mes en la provincia de Buenos Aires deberá hacerse cargo de 200 mil pesos que irán a los bolsillos de la inmobiliaria.
“Un propietario jamás pagaría eso, porque puede alquilar por su cuenta o le paga 50 mil pesos a un abogado para hacer el contrato y listo”, amplió la descripción de la situación. Y aquí hace hincapié en el otro eje sobre el que, según su lectura, debe basarse el análisis de la cuestión de los alquileres y es el rol del Estado como agente de regulación y control. Según los autores del proyecto de ley, hay alrededor de 4 millones de bonaerenses que necesitan recurrir al alquiler.
En este sentido, Muñoz aseguró que en el mercado inmobiliario hay una regulación “muy moderada”, donde el precio inicial de cualquier alquiler no está condicionado por ningún ente gubernamental lo que permite que los propietarios cobren el máximo posible. Ante esto, descartó las posturas que apuntaron a decir que este tipo de normativas pueden acrecentar los valores de los alquileres porque hoy no hay una contemplación sobre el precio cuando el inquilino se hace cargo de los gastos de comisión.
En la comisión de Legislación General la norma no alcanzó los apoyos necesarios para obtener un dictamen de mayoría dada la oposición de los senadores de Juntos por el Cambio. Según Muñoz, esto se debe a que la alianza opositora “cerró filas con el mercado inmobiliario”. Sostuvo que el endurecimiento del discurso de JxC por razones electorales los lleva a rechazar cualquier iniciativa intervencionista del estadio en las transacciones inmobiliarias.
Lo llamativo, remarcó el referente de Inquilinos, es que una normativa de iguales características rige en la Ciudad de Buenos Aires y fue votada por unanimidad años atrás. “Hoy en la Capital un inquilino no paga gastos intermediarios”, afirmó. Ante este escenario, Muñoz repitió que el papel que debe jugar el Estado es fundamental para evitar la concentración de la propiedad de las viviendas que va de la mano de una especulación financiera que limita considerablemente el acceso a un alquiler.
Estos ejes fueron discutidos en su momento durante la conformación y posterior sanción de la Ley Nacional de Alquileres. La norma apostaba a un fuerte rol del Estado, donde como autoridad de aplicación velaría por una serie de regulaciones que no se terminaron de aplicar. Muñoz lamentó la situación actual y aseguró que más allá de cualquier iniciativa que se sancione, “si hay Ley y el Estado no interviene el mercado se autoregula”. “Cuando eso pasa hay viviendas vacías, se construye y quedan vacíos, se da un proceso de dolarización de los pesos, y todo es especulación”, concluyó. Al mismo tiempo aseguró que no se refiere a los pequeños propietarios. "Esos no pueden dejar la vivienda vacía durante un año, quienes lo hacen son aquellos que tienen varias o sus ingresos vienen de otro negocio."
La mirada de Juntos
El titular del bloque opositor, Alejandro Rabinovich, dejó asentada su postura ante este medio respecto al rechazo de la iniciativa frentetodista. Desde su perspectiva, generar mayores costos a los propietarios tiene como resultado menos viviendas en alquiler. “Lo único que puede resolver el problema es aumentar la oferta”, afirmó el senador marplatense. Considera que el proyecto de Durañona aumenta las restricciones, no aborda el problema de manera integral y no les trae soluciones a los inquilinos.
Con esta mirada, el legislador que responde a Guillermo Montenegro enumeró otras medidas que se podrían adoptar, como la baja de impuestos provinciales y municipales a quienes ponen una vivienda en alquiler, créditos del Banco Provincia para que los propietarios puedan acondicionar su inmueble y alquilarlo, así como financiamiento para la construcción de viviendas que puedan ingresar al mercado inmobiliario. “El principal problema que tiene la persona que está buscando una propiedad es que no hay”, aseguró Rabinovich, quien también destacó que lo propuesto no manifiesta ningún perjuicio contra el inquilino.
A su vez, consideró que pueden brindarse créditos desde el Estado para asumir los gastos de ingreso al alquiler, como el pago del mes de adelanto, el depósito, los gastos de mudanza u otros que pudieran existir. “Podemos buscar una solución de fondo, o quedarnos estancados en la búsqueda de un titular del diario tratando de mostrar que están defendiendo un sector, pero en realidad no le están trayendo una solución”, sentenció.
La Cámara de Senadores de la provincia tiene una particular composición que es la de 23 legisladores por lado. Un empate absoluto que sólo puede definir la vicegobernadora, Verónica Magario. El proyecto ahora arribó a la Comisión de Asuntos Constitucionales y Acuerdos.
