El legislador porteño Matías Barroetaveña (Frente de Todos) presentó un proyecto para modificar la ley de alquileres temporarios turísticos. "El presente proyecto, en primer lugar, transforma la Autoridad de Aplicación de la Ley, pasando del Ente de Turismo a la Secretaría de Desarrollo Urbano, dado que la regulación de este segmento del mercado de alquileres se encuentra directamente relacionado con la planificación urbana más general de la ciudad", dice en los fundamentos.
Añade que "la iniciativa apunta a mejorar los instrumentos de control del Estado sobre la cuestión, a fin de hacer efectivo la inscripción en el Registro de Alquileres Temporarios Turísticos, delegando en la Agencia Gubernamental de Control la inspección y control sobre este tipo de actividad comercial".
A esto se suma la creación de "un registro específico para las plataformas que ofrecen este tipo de servicios, transparentando las personas físicas y jurídicas que forman parte de esta actividad comercial", con la idea de darle "previsibilidad a quienes desean alquilar o poner en alquiler un inmueble en estos sitios virtuales".
Finalmente, "se intenta aumentar el costo de las multas para promover la inscripción en el Registro de Alquileres Temporarios Turísticos" y "se incorpora un artículo en el cual se le otorga un mes a partir de la promulgación de la normativa para que puedan regularizar la cuestión".
Ganancias por 13 millones de dólares en la Ciudad
Un informe elaborado por el Centro de Estudios Metropolitanos pone de relieve que hay casi 30 mil ofertas activas de alquileres temporarios en 22 ciudades argentinas analizadas, de las cuales el 89 por ciento son viviendas que se alquilan completas.
El informe consigna que "los alquileres temporarios constituyen una fuente de ganancias dolarizadas significativa", y que en noviembre de 2022 en la Ciudad de Buenos Aires se generaron ganancias totales por 13 millones de dólares.
El 95 por ciento de los alquileres temporarios en la Capital corresponden a tipologías de 1 y 2 ambientes y "los anfitriones corporativos aumentan": en Buenos Aires casi el 2 por ciento corresponde a identidades digitales con más de 10 anuncios; dentro de ese grupo hay 24 que ofertan de 50 a 99 y hay 4 anfitriones que gestionan más de 100 anuncios cada uno. A su vez, el 45 por ciento de las viviendas relevadas está en manos de multi-anfitriones, identidades digitales que gestionan más de tres ofertas.
Otro punto destacado es que se profundiza la competencia entre la oferta de alquileres temporarios y la de los permanentes. "Más de 15 mil propiedades en la Ciudad de Buenos Aires que podrían abastecer la oferta de alquileres permanentes han sido desplazadas hacia el mercado de alquileres temporarios". En 2019 esta misma estimación se encontraba en las 9.338 unidades, de manera tal que sólo en cuatro años creció 62 por ciento, y con la pandemia de por medio.
En otro orden, los alquileres temporarios no se reducen a un tema de política de turismo. Casi 1 de cada 5 ofertas activas en Airbnb en Buenos Aires son propiedades completas, disponibles más de tres meses al año y gestionadas por anfitriones corporativos, es decir, constituyen un mercado inmobiliario residencial específico.
El caso Airbnb
Airbnb se está expandiendo aceleradamente en la Ciudad de Buenos Aires. En febrero de 2023 hay 14.080 ofertas activas. Entre 2018 y 2020, previo al inicio de la pandemia, las ofertas activas crecieron 132 por ciento. De acuerdo a los datos provistos por Inside Airbnb en marzo de 2023 hay 20.292 propiedades completas en oferta en territorio porteño. La empresa tiene un trato privilegiado de parte de la administración de Horacio Rodríguez Larreta.
Un dato es significativo: en Palermo hay 1 oferta de Airbnb cada 21 viviendas; en tanto en 2019 había 1 cada 31, lo cual da la pauta de cómo avanza la proporción.
La retracción asociada a la reducción del turismo y la movilidad
durante las medidas de aislamiento fue significativa pero, sin embargo, no alcanzó el mínimo
registrado en mayo de 2018: en abril de 2022 se registraron 8768 ofertas activas, a partir de
cuando se reinició el ciclo de crecimiento, a un ritmo igual que previo a la pandemia, de
aproximadamente 6 por ciento mensual.
La ganancia promedio es de 565 dólares, a febrero de 2023. Sin embargo, no es la cifra más alta del país. Las propiedades que generan mayores ingresos mensuales se encuentran en Mendoza, que promedia los 734 dólares al mes, significativamente lejos de Jujuy donde, en segundo lugar, el ingreso promedio es de 501 dólares.
Las ganancias totales generadas a través de Airbnb en febrero de 2023 son de 7.951.110 de dólares, valor sensiblemente inferior al máximo de la serie 2018-2023 que se registró en noviembre de 2022 cuando ingresaron casi 13 millones de dólares.
