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El fenómeno de los alquileres temporarios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires crece aceleradamente y provoca una serie de efectos negativos que se conectan en cascada: a la vez que se reduce la oferta de viviendas permanentes y crece su precio, los barrios, en principio destinados a la residencia, modifican su fisonomía. Las inmobiliarias tradicionales corren de atrás porque las plataformas digitales con sede en Estados Unidos (Airbnb), Holanda (Booking) y las naciones más poderosas realizan la mayoría de las transacciones. En paralelo, a tono con la costumbre del capitalismo agresivo de este tiempo, solo se benefician unos pocos. En este caso, los bendecidos son los denominados “anfitriones corporativos”, gestores inmobiliarios profesionales que, en un escenario desregulado, administran múltiples viviendas a gusto y piaccere. La contradicción está servida: la construcción de nuevos edificios se dispara al ritmo de las familias que viven en las calles. En definitiva, ¿de quién es la Ciudad? ¿De sus habitantes o, más bien, de los grupos inversores?
Esta madeja de acciones concatenadas es detallada con rigurosidad en un informe reciente realizado por el Centro de Estudios Metropolitanos, un consorcio de cooperación conformado por la Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo, y las Universidades Nacionales Arturo Jauretche y de Hurlingham. En el trabajo, se analiza la situación de los alquileres temporarios en Argentina y, puntualmente, se enfoca en el fenómeno caracterizado por el crecimiento acelerado de los Airbnb en el contexto de la crisis habitacional. Un conflicto que desborda al turismo y tiene implicancias económicas profundas.
Uno de los resultados que se desprenden del informe es la profundización de la competencia entre la oferta de alquileres temporarios y la de los permanentes. En este sentido, el de CABA constituye el ejemplo paradigmático: más de 15 mil propiedades que podrían servir para satisfacer la demanda de alquileres permanentes se desplazan al mercado de los alquileres temporarios. Según se refiere, si en 2019 esa estimación apenas superaba las 9300 unidades, en solo cuatro años el porcentaje creció un 62 por ciento. Para citar un caso emblemático, en Palermo hay una oferta de Airbnb cada 21 viviendas, mientras que en 2019 había una cada 31.
“En términos de mercado inmobiliario hay dos impactos fuertes: por un lado, en ese desplazamiento hacia la modalidad temporaria hay menos oferta de departamentos que podrían estar volcados al alquiler permanente y, por otra parte, como el mercado está dolarizado, termina incidiendo en el incremento de los precios de los permanentes”, advierte a Página 12 Guadalupe Granero Realini, urbanista y coordinadora del área urbana del CEM. De esta manera, hay menos propiedades para habitar de manera permanente y las que quedan se encarecen.
Y luego agrega: “Los vecinos, que están acostumbrados a residir en los barrios, comienzan a enfrentar problemas asociados a la convivencia que perjudica su bienestar. Desde ruidos a usos indebidos de los espacios comunes, sobre todo, cuando lo que se alquilan son departamentos. Hay una alteración que es difícil de documentar, pero se visibiliza con claridad”.
De esta manera, se transforma la práctica habitacional a partir de un fenómeno que opera en la opacidad más absoluta, en la medida en que resulta muy complejo vincular a las ofertas con personas físicas. Aunque en diciembre pasado, CABA sancionó una Ley (6.255) con el objetivo de regular los alquileres temporarios, de los 15 mil que deberían registrarse, la lista ni siquiera llega a los mil. “La norma está sancionada, pero es un registro que nunca funcionó. Recopila datos de uso y propiedad habitacional que debería derivar en un marco impositivo distinto. Nadie lo registra y no hay controles, ni canales de denuncia”, especifica la especialista.
Réplicas, dólares y particularidades locales
El trabajo, realizado por Guadalupe Granero Realini y Constanza Alvaredo, comparte otros aspectos que vale la pena subrayar. Del análisis realizado en 22 ciudades argentinas, señalan que las ofertas de alquileres temporarios crece en todas: tanto en Ushuaia --donde aumentaron un 100 por ciento--, Bariloche --220 por ciento-- o Puerto Iguazú --donde se triplicaron en menos de dos años, entre 2018 y 2020--.
Como resultado, en todos los casos, esta actividad constituye una fuente de ganancia en dólares significativa: para noviembre de 2022, en CABA se generaron ganancias totales que se acercan a los 13 millones de dólares. Pero la Ciudad Autónoma de Buenos Aires no es la única que saca rédito de esta actividad: Mendoza obtiene ganancias que rondan el millón de dólares mensuales, mientras que Bariloche, hacia mediados del año pasado, registraba ingresos totales del orden de los 3 millones y medio de dólares.
“El fenómeno crece en todas las ciudades, aunque impacta de manera diversa según las características locales. Hay sitios como San Martín de Los Andes donde la presión turística es enorme, a diferencia de grandes aglomerados como Buenos Aires, en donde aparecen actores que no son turistas, pero tampoco son residentes permanentes”, ejemplifica Granero Realini. Y completa: “Hay algunas, de hecho, que están teniendo problemas severos con los alquileres permanentes. Vamos a seguir investigando pero estamos viendo que en lugares costeros como Villa Gesell, por ejemplo, la población local solo puede alquilar permanente hasta noviembre, época en que empiezan a reservarse esos alquileres para la demanda del turista”.
De hecho, según comentan las autoras, es un fenómeno que, curiosamente, no se detuvo durante la pandemia cuando existían restricciones a los viajes y había que contar con permiso para poder circular. Se lee en el informe: “En grandes aglomerados urbanos, mientras la cantidad de ofertas caía, la reserva de propiedades mostró aumentos y descensos durante 2020 y 2021, evidenciando que la actividad comercial no cesó durante el aislamiento social preventivo y obligatorio”.
Anfitriones corporativos, los más beneficiados
Asimismo, se establece un patrón: lo que más se alquila son departamentos de uno o dos ambientes. Y, a menudo, una misma persona participa del alquiler de varios inmuebles a la vez.
“En 2019 existía una división más tajante entre quien tenía una propiedad y el que tenía muchas. Ahora hay una tendencia a una situación intermedia: hay personas que tienen varias propiedades y no por eso se dedican a la especulación inmobiliaria. Hay que tener en cuenta que en Argentina, la propiedad inmobiliaria es un lugar recurrente de ahorro para la clase media y una acción anticíclica de las crisis económicas”, expresa Granero. Después continúa con el detalle: “Algo diferente son los anfitriones corporativos, agentes más ligados al desarrollo inmobiliario. En la Ciudad de Buenos Aires se desarrollan edificios que están completamente concebidos y destinados para alquileres temporarios”.
Por ejemplo, en Buenos Aires, el 2 por ciento corresponde a entidades digitales con más de 10 anuncios. “Dentro de ese grupo hay 24 que ofertan de 50 a 99 y hay 4 anfitriones que gestionan más de 100 anuncios cada uno. El 45 por ciento de las viviendas relevadas está en manos de multi-anfitriones, identidades digitales que gestionan más de tres ofertas”, detalla el trabajo al respecto.
La situación está a la vista: no queda otra que regular un mercado que, en el presente, se desarrolla al galope y sin ningún tipo de control. Para ello, la intervención estatal no solo se revela necesaria sino también urgente.
