El masivo desplazamiento de viviendas del mercado de alquileres permanentes al de alquileres temporarios tiene múltiples consecuencias. Una de ellas es la económica. Un informe elaborado por Inquilinos Agrupados (IA) detectó que desde 2018, sólo en la plataforma Airbnb, en Argentina se movió un flujo de más de 700 millones de dólares que crece año a año y del que el Estado prácticamente no retiene nada. El informe también advierte que la oferta de alquileres a corto plazo ya no estaría destinada sólo a fines turísticos sino a un reemplazo informal de locaciones permanentes a precio dolarizado y de propiedad concentrada. Una presión del mercado para elevar tarifas y pujar por la desregulación, con consecuencias en la población de grandes urbes como la Capital Federal, donde se concentra buena parte de la oferta y se empieza a hacer palpable ese fenómeno llamado gentrificación que hasta hace unos años parecía problema de otras grandes ciudades.
Un flujo millonario
El informe fue realizado en base a datos recolectados de las ofertas de Airbnb en todo el país desde el año 2018 hasta la actualidad. Según estima Gervasio Muñoz, presidente de IA, esa plataforma, la más asentada en el sector, acapara alrededor del 30 por ciento del mercado, distribuido también en otras plataformas, inmobiliarias, así como en Mercado Libre u otras webs que no se dedican específicamente al rubro. IA logró detectar que las ofertas de Airbnb movieron aproximadamente 760 millones de dólares desde inicios de 2018 a marzo de este año.
En el 2018, se observa en el primer gráfico del informe, el volumen superó los 120 millones de dólares, aumentando en 2019 a 150. "Luego, en pandemia y producto de la prohibición global de viajar, bajó a 95 millones manteniendo el mismo volumen durante el 2021", detalla el informe. A partir del año pasado, con las restricciones ya levantadas, el mercado de alquileres temporarios volvió a recuperarse y en 2022 alcanzó los 220 millones de dólares. "Para el año en curso, en sólo los primeros tres meses llevó acumulado 80 millones", agrega el documento, que proyecta una suma de 320 millones para todo 2023.
Para Muñoz, la mayor preocupación radica en lo que el Estado logra retener o no del volumen, a partir del pago en dólares con billeteras virtuales extranjeras. "Airbnb y sus usuarios ya establecieron herramientas y estrategias para que el Estado no llegue. Con PayPal tienen todo cerrado para que nada ingrese al radar de los sistemas de recaudación. Y en diciembre Airbnb modificó sus condiciones para Argentina y dentro del país ya no se puede alquilar en moneda local, lo que refuerza la dolarización de los alquileres", sostiene, y advierte que "en un país profundamente endeudado y sin dólares se ha decidido que esto tenga que pagarse en dólares y que el Estado no pueda capturar".
Otro de los gráficos caracteriza el tipo de vivienda que mayoritariamente se ofrece en el mercado de alquileres temporales. De los tres tipos que oferta Airbnb, habitación privada, compartida o alojamiento entero, este último es el que acapara el mercado por gran diferencia. Entre las ofertas de lo que va de este año, por ejemplo, las de vivienda completa superan la barrera de las 50 mil mientras que las de habitaciones privadas y compartidas no llegan a los 10 mil anuncios. En los dos años de restricciones al turismo, en tanto, el flujo en dólares sólo descendió de 150 a 95 millones, mientras que en 2020 y 2021 las ofertas de vivienda completa fueron incluso superiores a las de 2022.
IA advierte que esos datos denotan que "Airbnb no es sólo una herramienta para turismo sino que se ha instalado como una forma de alquiler para vivienda permanente flexibilizando las condiciones y esquivando las regulaciones locales". "Lo que se alquila en Argentina es casa completa, quien alquila para turismo por lo general lo hace en habitaciones privadas o compartidas y eso casi no existe en el mercado de Airbnb del país", agrega Muñoz. A partir de estos datos se abre la pregunta por los propietarios de las viviendas ofrecidas: ¿Quiénes, cómo y con qué objetivos ofertan alquileres temporarios?
"Multi-anfitriones"
El tercer punto del trabajo de IA está basado en datos sobre alquileres a corto plazo publicados hace unas semanas por el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), en un informe a cargo de las urbanistas Guadalupe Granero Realini y Constanza Alvaredo. Ese estudio reveló que hay más de 15 mil ofertas de ese tipo de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, cuando en 2019 apenas superaban las 9 mil. De esas 15 mil, al mes de marzo de este año el 45 por ciento correspondían a "multi-anfitriones", es decir, usuarios que ofertan más de tres viviendas. Según detalla el informe del CEM, hay 866 anfitriones que tienen entre 3 y 9 ofertas y 171 en el rango de entre las 10 y 49. "Es notable que dentro del grupo hay 24 anfitriones que ofertan de 50 a 99 anuncios y 4 anfitriones que gestionan más de 100 anuncios cada uno", agrega el estudio.
"A nivel global se venía haciendo una distinción entre el pequeño propietario, de una a tres propiedades, y los multipropietarios. En los últimos años se fue generando un sector con muchas propiedades: identidades digitales que en algunos casos administran, como en Buenos Aires, más de cien propiedades. Cuando empieza a aparecer este sector se habla de anfitriones corporativos, sectores muy concentrados, ligados al desarrollo inmobiliario, que invierten para extraer renta a través de alquileres temporarios", explica a este diario Granero Realini, coordinadora del área urbana del CEM.
La especialista afirma, en tanto, que en las cifras recabadas puede haber incluso subregistros o detalles de los modos de propiedad que no llegan a ser apreciados en su totalidad porque las plataformas no abren toda su información de forma pública y accesible. "Puede pasar, por ejemplo, que las propiedades de una identidad digital que funciona como administradora de muchas viviendas se correspondan con distintas personas jurídicas, o, por el contrario, que distintas identidades digitales se correspondan con una única persona jurídica con muchas propiedades sin que podamos saberlo, y ahí incluso se estaría subvalorando el fenómeno de la concentración", precisa.
Muñoz asegura por su parte que "Airbnb está traccionado por el mercado inmobiliario, con anfitriones que en realidad son empresas que empiezan a cambiar sus negocios para pasar a administrar alquileres temporarios". Un mercado dolarizado, a corto plazo y sin las ataduras de contratos permanentes, se presenta mucho más rentable para las inmobiliarias que, además, pueden comprimir el escenario retirando viviendas del mercado de alquileres permanentes con el consecuente encarecimiento de los precios.
Desde el CEM plantean que distinguir los tipos de propietarios y las condiciones de sus ofertas es importante para pensar política pública segmentada hacia los distintos sectores, siempre desde el punto de vista habitacional y no sólo turístico, como suele encararse habitualmente el fenómeno. Para Granero Realini, enfocar la problemática sólo por el lado turístico no permite ver que la dinámica actual de alquileres a corto plazo "está generando una presión muy fuerte sobre el mercado de los alquileres permanentes y que, además de las cuestiones comerciales, tiene que haber una mirada de política habitacional".
Edificios exclusivos y gentrificación
Más allá de las cifras, la situación tiene consecuencias concretas en el escenario urbano porteño, en el que, en principio, aparece un fenómeno nuevo: el de los edificios construidos con destino exclusivo de alquiler temporario. Los hay ya en barrios como Palermo, San Telmo o Belgrano, y se siguen construyendo en una ciudad que, según los datos del último censo, es la que menos porcentaje de propietarios tiene en todo el país, con sólo el 52,9 por ciento, 12 puntos por debajo del promedio nacional.
La antes extranjera palabra gentrificación también empieza a aparecer cada vez más seguido en las voces, comunicados y denuncias de los y las vecinas que se organizan contra las consecuencias de la transformación urbana de la Ciudad. Entre 2017 y 2018, los y las ciudadanas de Barcelona comenzaban a alertar sobre el impacto del fenómeno Airbnb en la habitabilidad de su ciudad, con movilizaciones que llegaron a aglutinar a más de 2500 personas con el lema "Barcelona no está en venta". El alquiler temporario copaba las zonas céntricas de Barcelona y expulsaba a sus habitantes históricos a los márgenes. Parecía una realidad lejana.
Ya desde el año pasado, sin embargo, vecinos y vecinas del Casco Histórico porteño, por caso, comenzaron a denunciar las consecuencias del llamado "Plan de Renovación" encarado por el GCBA en el barrio de San Telmo. Con nivelaciones de calzadas o ensanchamientos de veredas, los vecinos y vecinas siguen alertando al día de hoy que el plan sólo busca adaptarse y contribuir a un proceso de "gentrificación residencial y comercial" caracterizado, entre otros puntos, por el aumento de viviendas destinadas a alquileres temporarios para turistas o estudiantes.
La Ciudad ya tiene una norma para este tipo de alquileres, aprobada en diciembre de 2019. Se trata de la la Ley 6.255, que estipulaba la creación de un registro de inmuebles destinados a ese fin, a cargo del ente de turismo. Desde la oposición advierten, sin embargo, que al día de hoy hay menos de mil viviendas registradas del universo de más de 15 mil recabadas por el CEM. El legislador del Frente de Todos, Matías Barroetaveña, presentó un proyecto que crea un registro específico para plataformas, prevé sanciones a las que no cumplan con la legislación y aumenta el costo de las multas para promover la inscripción.
A nivel nacional, la discusión por los alquileres parece estancada en el barro de campaña en torno a la derogación o no de la ley de alquileres. Para Muñoz, un fenómeno va atado al otro: "El mercado sabe que si gana la derecha se termina la ley de alquileres y la regulación. Entre esto y la inflación, la presión se da a través de la dolarización de los alquileres y con el mercado quitando viviendas. Airbnb entra en ese esquema de presión para una desregulación total", concluye el presidente de IA.
