A tres años de la aprobación de la Ley de Alquileres, existe un amplio debate sobre cuáles fueron las mejoras efectivas para las inquilinas e inquilinos, principales actores a los cuales estaba dirigida la iniciativa.

La problemática del no acceso a la vivienda propia y digna no sólo debe analizarse desde la perspectiva del “alquiler”, sino que hay que relacionarlo con las políticas de vivienda, desarrollo urbano, uso del suelo e impuestos que la Ciudad de Buenos Aires viene implementando desde hace varios años.

Desde 2007, esta jurisdicción es gobernada por el mismo partido y hace 6 años tiene mayoría propia en la Legislatura. A lo largo de estos 16 años de gobierno del PRO en la Ciudad, la planificación urbana fue pensada más para los negocios inmobiliarios que para solucionar problemáticas en favor de grandes segmentos de la población.

El resultado está a la vista. Hay un 38 por ciento más de inquilinos, más de 300 mil personas que viven en barrios populares y asentamientos, sectores medios que no acceden a crédito hipotecario y una invasión de torres y cemento en espacios verdes y públicos. 

Los números 

Se estima que entre un 35 y un 40 por ciento de porteñas y porteños son inquilinos. Ese número es un 45 por ciento superior al del 2003. De modo que se podría estar hablando de la generación i, porque difícilmente estas personas puedan ser propietarios alguna vez si se continúa con la inacción gubernamental.

En línea con la inflación, los alquileres aumentaron por arriba de un 100 por ciento promedio en el último año, con una enorme disparidad en barrios donde crece la construcción, como Almagro o Villa Urquiza, respecto a otros. 

La perspectiva a futuro no parece que vaya a cambiar esta dinámica. Además, ha aparecido otro fenómeno, que tiene gran efecto disruptivo en el mercado. Se trata del alquiler valuado en moneda extranjera (en algunos sitios de internet alcanza casi al 50 por ciento de los avisos) que se direcciona a los turistas con un doble efecto adverso, ya que sube el precio del alquiler y disminuye la oferta de propiedades. 

Sólo el costo de alquilar un departamento de dos ambientes en Villa Urquiza implica abonar una cifra superior al salario mínimo, vital y móvil. Pero además, al precio del alquiler hay que sumar el costo de las expensas, que son en promedio un 18 por ciento del alquiler. Para entender el retroceso actual, en 1970 la relación ingresos/alquileres era del 3,4 por ciento. Ese era el porcentaje del salario que se utilizaba para pagar alquileres.

Hay que agregar que los propietarios no cumplieron con la medida del Gobierno nacional de congelar el precio de los alquileres por la pandemia y de suspender desalojos, iniciativa aplicada en numerosos países. A todo esto, la disminución de ingresos en las familias como consecuencia del menor trabajo trajo como consecuencia “deudas por alquileres” para un alto porcentaje de inquilinos.

Viviendas ociosas

Se estima que en la Ciudad de Buenos Aires hay ente un 9 y un 11 por ciento del total de viviendas caracterizadas como “ociosas”. Si el Estado de la Ciudad de Buenos Aires hubiese planificado una política en estos 16 años para darle uso, la masa de personas que alquilan podría acceder a ellas con un costo muchísimo menor al que paga actualmente. 

Por otra parte, en sitios de internet se ofrecen a la venta más de 131 mil propiedades, y en marzo de este año se concretaron 2874 escrituras (21,7 por ciento más que el año anterior). Sin embargo, apenas 111 operaciones se hicieron mediante hipoteca. 

Este punto se vincula directamente con la construcción masiva y sin planificación. No se construye para los sectores que no son propietarios, se construye solo para garantizar renta inmobiliaria y plusvalía urbana. Entre 1995 y 2018, se solicitó la construcción de 281 mil viviendas nuevas y entre 2019 y 2022 se autorizaron 9 millones de metros cuadrados de construcción, donde el 80 por ciento está destinado a vivienda, casi todos a edificios. Casi un 60 por ciento de esa construcción se realizó en las Comunas 1, 12, 13 y 14, es decir, en el centro-norte de la Ciudad. 

Otro aspecto donde se nota la falta total de política habitacional por parte del PRO es en los barrios populares, en donde la población aumentó un 80 por ciento desde el 2006. Mientras en el 2006 el 4,1 por ciento de la población de la Ciudad habitaba en barrios populares, actualmente lo hace el 7,5 por ciento. 

Buscar soluciones

*Crédito para el acceso a la vivienda propia. El Banco Ciudad sólo cuenta con el crédito modalidad UVA y sus operaciones en el mercado son muy escasas. Se debe instrumentar un programa de crédito subsidiando la tasa de interés y de leasing para inmuebles. El crédito UVA con los altos niveles de inflación no tiene perspectiva de crecimiento.

*Impuesto a las viviendas ociosas. A los efectos de desincentivar la construcción especulativa, un fuerte impuesto a la vivienda ociosa obligaría a aumentar el uso para el alquiler y a la vez no construir sólo para el negocio inmobiliario sino para las necesidades de las familias. Los costos de la construcción son en moneda nacional pero la venta de las propiedades se valoriza en moneda extranjera. Podría destinarse su recaudación para subsidiar la tasa de interés de los créditos hipotecarios y no hacerla tan onerosa. 

*Programa de construcción de viviendas sociales y urbanización de villas. Con el objetivo de segmentar las políticas públicas de viviendas, de los fondos del Estado de la Ciudad debe destinarse una partida anual para urbanizar las villas de la Ciudad, que se estima tienen una población superior a las 300 mil personas.

Crisis

Se pueden seguir enumerando propuestas, incorporando cifras y datos, pero la realidad muestra un desafío que ni Macri ni Larreta, con 16 años ininterrumpidos al frente del Gobierno de la Ciudad, quisieron superar. La crisis habitacional en la Ciudad alcanza a más del 50 por ciento de la población. Lo más alarmante es que esa cifra puede seguir aumentando. 

Por el contrario, se incentiva la puesta en valor de terrenos y suelo en desuso pero sólo para la construcción de propiedades para personas con alto poder adquisitivo. Es decir, se busca garantizar exclusivamente una renta inmobiliaria, muy lejos de las necesidades de la clase media porteña y de las familias más humildes, que son “corridas” a la Provincia de Buenos Aires por la voracidad del mercado.

Ese desplazamiento encarece más la vida de esos núcleos familiares y hace más largo el tiempo de transporte para el trabajo y la educación. A este proceso se lo denomina “ciudad expulsiva”. Sobran recursos, propuestas e ideas, pero no está la voluntad política por parte de quienes gobiernan la Ciudad para llevarlas adelante.

* Director del CEDEAM (Centro de Estudios de Desarrollo Económico (Fac. de Cs. Económicas U.B.A.)