Los precios de los alquileres aumentaron un 70,4 por ciento en el primer semestre de 2023, casi el doble del incremento registrado en el mismo período de 2022 (37,7 por ciento). En el mes de junio, el aumento fue del 11,2 por ciento, el mayor registrado hasta el momento. De manera interanual el incremento muestra otro récord: subieron 145,2 por ciento, por encima de la inflación que a junio podría llegar a 120,01 por ciento.

De acuerdo a un relevamiento realizado en base a los avisos publicados en el portal inmobiliario, Zonaprop el valor de alquiler de un monoambiente en Ciudad de Buenos Aires (CABA) es de  130.683 pesos por mes, un departamento de dos ambientes alcanza los 158.328 pesos por mes y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 205.081pesos por mes.

Barrio por barrio

Palermo se posiciona como el barrio más caro en la CABA con un precio medio de 205.483 pesos por mes. Le siguen Belgrano y Saavedra con 188.066 pesos y 186.891pesos mensuales, respectivamente.

En el rango medio se encuentran Almagro (156.829 pesos mensuales), Villa Luro (155.128 pesos  mensuales) y Parque Chacabuco (146.106 pesos mensuales). En tanto, los barrios más económicos para alquilar son Liniers (114.447  por mes), Monserrat (125.436 pesos por mes) y Constitución (130.207 pesos por mes).

Un informe de Mercado Libre elaborado junto con la Universidad de San Andrés arrojó que en el Área Metropolitana (AMBA) el incremento en el precio de alquileres en junio en pesos de departamentos fue de 15,3 por ciento, mientras que en CABA el incremento fue de 10,9 por ciento. Según ese relevamiento, se observa que el barrio de CABA donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos por metro cuadrado de departamentos fue Villa Crespo (19,9 por ciento). 

Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), la mayor variación intermensual de dicho precio de alquiler de casas ocurre en La Matanza (+18,2 por ciento), mientras que en el caso de departamentos ocurre en Ezeiza (+22,7 por ciento).

Dueños

Mientras los alquileres suben, el valor de los inmuebles siguen a la baja. En junio cayeron un 0,3 por ciento en el mes. En el primer semestre del año, los precios acumulan una caída del 2,2 por ciento. Las unidades a estrenar son las más resilientes mientras que las usadas son las que más caen.

El valor de un monoambiente es de 93.607 dólares. Por otro lado, un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados tiene un valor de 112.844 dólares. Un departamento de tres ambientes y 70 metros cuadrados alcanza los 158.225 dólares. 

Actualmente, el 73 por ciento de los barrios registra baja de precio cada mes. Sin embargo, en 2023 el volumen de escrituras aumentó un 17 por ciento respecto al mismo período de 2022.

El ranking de precios por barrio está encabezado por Puerto Madero (5.670 dólares por metro cuadrado), Palermo (2.910 dólares por metro cuadrado) y Belgrano (2.693 dólares por metro cuadrado). Los barrios más económicos en la ciudad son Lugano (1.012 dólares por metro cuadrado), Nueva Pompeya (1.396 dólares por metro cuadrado) y La Boca (1.430 dólares por metro cuadrado).

De esta forma, la relación alquiler/precio asciende y se ubica en 4,95 por ciento anual. Es decir, se necesitan 20,2 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este valor se encuentra un 17 por ciento por debajo de lo requerido un año atrás.

Villa Gral Mitre y Floresta son los mejores barrios para los inversores que buscan renta ya que tienen un retorno promedio de 6,7 por ciento anual, respectivamente. Por el contrario, Liniers y Montserrat son los que menor rentabilidad generan (3,8 por ciento y 4,3 por ciento, respectivamente).

El análisis realizado por la plataforma especializada llega a sólo dos días que se cumplan los 3 años desde que rige la Ley de Alquileres que entró en vigencia en julio de 2020. La ley aumentó de dos a tres años la duración del acuerdo y ordenó la actualización en un periodo anual (antes era mayormente semestral) en base al Índice para Contratos de Locación (ICL) que tiene en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (RIPTE).

Si bien la situación del mercado inmobiliario da cuenta de que la ley no cumplió la función de ordenarlo, sería injusto atribuírselo cien por ciento al texto de la norma. Sobre todo, porque su cumplimiento es bajo y los incumplidores no reciben sanción alguna por hacerlo. Asimismo la coyuntura económica y las constantes amenazas de derogar o modificar la ley, tanto por parte de oficialismo como de la oposición, tampoco aportan a institucionalizarla.