La ley de alquileres será el bastión que utilizará la oposición para demostrar su fuerza dentro del Congreso. Si bien hay dos dictámenes para modificarla (de mayoría oficialista y de minoría opositora) desde 2022, ningún bloque contaba con los votos suficientes para llevarla al recinto. El diputado del PRO Hernán Lombardi logró agendarla para tratar su derogación o modificación diez días después de las PASO, y será el primer test de los realineamientos al interior de los bloques. Agrupaciones inmobiliarias apoyaron el acortamiento de la duración de los contratos y de las actualizaciones.
"Estoy seguro que la ley de alquileres tiene los días contados en un proceso electoral como el que estamos viendo", asegura en diálogo con PáginaI12 Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional. La afirmación no es menor dados los numerosos antecedentes de intentos erráticos que, en los tres años de vigencia de la norma, hubo de modificarla o derogarla. En el último mes, hubo dos señales fuertes: primero, el del legislador Hernán Lombardi que consiguió incorporarla al temario para la próxima sesión del 23 de agosto, diez días después de las PASO para "demostrar fuerza y dar un golpe desde adentro del recinto al oficialismo", interpretan quienes siguen de cerca el camino de la ley. El jueves último un grupo de cámaras inmobiliarias presentaron una iniciativa legislativa para modificar dos de sus artículos más importantes: la duración total de los contratos y el plazo de actualización.
Por vía legislativa, la ley podría ser modificada o derogada a través de una ley de derogación. El ala más extrema de Juntos por el Cambio busca la derogación, difícil de llevarla adelante por ser una solución más radical. Derogarla significaría que los alquileres vuelvan a regirse de acuerdo al Código Civil y Comercial. Es que la ley 27.551 particulariza algunos de los artículos del Código Civil, porque no existía previamente una ley específica de alquileres. Es decir, significaría dar marcha atrás con los cambios más importantes que introdujo la ley: el alargamiento de los contratos de dos a tres años, la actualización de los valores cada un año (normalmente eran cada seis meses) y a través de una fórmula conformada en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración promedio de los trabajadores del sector privado formal (Ripte), elaborado y publicado por el Banco Central.
Las modificaciones propuestas con dictamen actual son dos, una de mayoría del Frente de Todos y otra de Juntos por el Cambio y el Interbloque Federal. En términos generales, el proyecto del Frente de Todos propone mantener los puntos medulares del proyecto y agrega un incentivo fiscal para aumentar la oferta. Propone que los inmuebles destinados a alquiler no estarán alcanzados por el impuesto a los Bienes Personales y modifica el régimen para beneficiar monotributistas que tienen propiedades en alquiler (no entrarán en el régimen general por alquilar más de tres propiedades).
Las principales modificaciones del proyecto de minoría, con posibilidades de ser votado en el recinto si se consiguen los votos de algunos bloques provinciales tras los resultados electorales, son bajar de tres a dos años la duración de los contratos, y acelerar las actualizaciones anuales a seis meses. También propone alternativas como referencia para aplicar los aumentos: el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM), el Índice de Salarios (IS) o una combinación de ellos. "Después de las PASO se van a poner de acuerdo para demostrar que ya gobiernan", asegura Muñoz. Las demandas de JxC y el Interbloque Federal coinciden con las necesidades de las inmobiliarias, que presentaron una iniciativa legislativa en la que proponen que los ajustes del valor del alquiler sean cuatrimestrales en lugar de anuales y que los contratos sean de dos años en lugar de tres.
La ley comenzó a discutirse en 2016 durante el gobierno de Mauricio Macri, y fue aprobada en 2020 por el Senado de la Nación. Desde ese momento, los resultados y su aplicación fueron erráticos. Es verdad que los indicadores actuales desesperan: el valor inicial de los alquileres aumentó muy por encima de la inflación, con precios medios por encima del salario mínimo. En tanto, se comenzó a observar un aumento en el porcentaje de ofertas expresadas en dólares, fundamentalmente a partir de febrero de 2022.
Mientras una gran parte de la oposición (y del gobierno) atribuyen esta situación al texto de la ley, otro sector va por más y pide mayor regulación de la misma, así como adjudica al Estado la responsabilidad de la falta de control. "Lo que acá está en discusión sobre todas las cosas es el valor de los alquileres", asegura Muñoz y explica: "Hoy está de moda decir que hay que hay que dar beneficios fiscales para aumentar la oferta de viviendas, e incluso poner un impuesto a las viviendas vacías. En términos reales la ley es la única medida que se tomó desde la Dictadura Militar e impacta directamente sobre el precio de los alquileres. Lo que se necesita es mayor regulación Estatal, y si perdemos este pequeño terreno que hemos ganado vamos a tardar décadas en volver a recuperar el control de los alquileres".
