Calles vacías, cortinas bajas, oficinas cerradas. La postal se adueñó del microcentro durante los meses de cuarentena y en eso se apoyó el gobierno porteño para impulsar un “Plan de Transformación y Reconversión" para "residencializar" la zona. A más de un año del lanzamiento de ese plan, especialistas en urbanismo del Observatorio Universitario de Buenos Aires (OUBA) de la UBA elaboraron un informe que cuestiona los alcances del programa y advierte sobre el "riesgo" de "seguir produciendo barrios y vivienda para una oferta de sectores medios-altos". Con beneficios impositivos para propietarios, aseguran que el plan "termina favoreciendo la especulación inmobiliaria o servicios como Airbnb".

El informe "Microcentro, reconversión y después" incluso pone en cuestión la idea generalizada de que el área se haya "vaciado" exclusivamente por la pandemia. Con un recorrido histórico desde sus orígenes hasta la gestión de Horacio Rodríguez Larreta, los y las especialistas sostienen que ya en los '90 comenzó a verificarse una "reestructuración de la centralidad histórica" de la zona acompañada de un "proceso de suburbanización". El informe advierte que tras ello la actual gestión "abandonó" la zona mediante el traslado de oficinas públicas y sedes ministeriales hacia el nuevo edificio de Uspallata en Parque Patricios u otros como el edificio Canale, de Parque Lezama. 

A su vez, sostiene el trabajo, el GCBA mantuvo "una activa política de subastas de inmuebles públicos, de los cuales el Edificio del Plata aparece como uno de los más representativos por el impacto que genera el abandono de una manzana paradigmática frente al Obelisco, pero son muchos los edificios públicos desactivados, que se ofertaron en subastas públicas entre 2017 y 2019". "Sin dudas la pandemia profundizó ese proceso, pero era algo que ya veníamos investigando como una política muy activa de vaciamiento del centro", explica a Página/12 Paloma Garay Santaló, licenciada en Geografía e integrante del Instituto de Geografía de la Facultad de Filosofía y Letras, de la que depende el OUBA.  

En base a ese contexto particular, los y las especialistas se abocaron a analizar el plan de "reconversión" en el informe que Garay Santaló cataloga como "coral", ya que incluye a diversos actores para "dialogar con distintos focos de investigación". Una de las conclusiones a la que arriban es que la pandemia funcionó como "catalizador y acelerador" de procesos de "inversión pública-privada que ya estaban en la agenda de la gestión local" con el objetivo de modificar la función de "comando" administrativo del microcentro en pos de "oportunidades de negocios inmobiliarios en torno a su embellecimiento y el turismo". 

El GCBA describe oficialmente al plan lanzado en mayo del año pasado para el microcentro como "una iniciativa que tiene por objetivo convertirlo en área urbana inteligente, sostenible y residencial". Son dos los ejes que lo conforman: "transformación del área céntrica" e "incentivos a la vivienda". El primero incluye exenciones de Ingresos Brutos para actividades económicas como centros de enseñanza, cines, teatros, peluquerías o centros médicos. Para la "reconversión" de inmuebles, en tanto, también estipula beneficios impositivos y "líneas de créditos preferenciales". 

"Se plantea como un plan de reconversión para viviendas pero las herramientas que se usan tienden a profundizar problemas como el déficit de viviendas o la crisis de los alquileres. Los beneficios impositivos para propietarios o comerciantes terminan favoreciendo a la especulación inmobiliaria o a servicios como Airbnb. Por cómo está planteado, se incentiva la remodelación de edificios enteros, entonces un gran inversor compra un edificio en bloque y lo transforma en una oferta de lujo muy asociada al turismo, incluso empieza a haber edificios enteros de Airbnb. Eso no favorece a la vida urbana, expulsa y dolariza el mercado", sostiene Garay Santaló en este sentido. 

El trabajo del OUBA también vincula el plan de reconversión con el de obra pública que el GCBA lleva adelante en el Casco Histórico a modo de "renovación", con nivelaciones de calzadas, ampliaciones de espacios para negocios gastronómicos y hasta remodelaciones. "Un caso paradigmático es el del Mercado de San Telmo: una galería comercial privada a la que el GCBA le financia una remodelación que generó la expulsión de los históricos comerciantes para dar lugar a cadenas o a restaurantes de gente que no es del barrio", señala la especialista.

En este sentido, el informe advierte que si bien existe un consenso sobre la necesidad de un plan para el microcentro, en las medidas del Gobierno aparece el "riesgo de seguir produciendo barrios y vivienda para una oferta de sectores medios-altos  completamente saturada en la ciudad y no contemplar a los amplios sectores medios y  populares que sufren hoy la falta de oferta de vivienda accesible". El trabajo hace hincapié en los datos del último censo que permiten vislumbrar el panorama actual de la problemática habitacional. El censo marcó que la Ciudad es la jurisdicción con el menor porcentaje de propietarios en todo el país, con sólo el 52,9 por ciento, 12,6 puntos porcentuales por debajo de la media nacional. 

"Este indicador tiene una distribución que marca un menor porcentaje de hogares propietarios en los barrios del centro: el registro más bajo corresponde a la Comuna 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución) con sólo 41,7 por ciento", detalla el informe y agrega que "estos valores hablan de viviendas irregulares, pensiones y hoteles, pero también del peso de los inquilinos". Las medidas del plan para "incentivar" la vivienda sólo incluyen una línea de créditos para adquisición y el programa "Mudate al Microcentro": un préstamo personal del Banco Ciudad para costear los gastos iniciales de mudanza y de contrato. 

Para Garay Santaló hacen falta "regímenes de alquileres" específicos para el microcentro pero, sobre todo, "un diagnóstico real de las necesidades de vivienda, de cómo se están organizando los trabajos y del cuidado del patrimonio incluyendo a los actores con un eje de participación. Que haya usos mixtos es importante, pero sin perder la importancia del área central de la Capital en su rol estratégico, incluso como sede de Gobierno federal".