La inversión “en ladrillos”, la renta en dólares por “alquileres temporarios”, y su oferta a través de plataformas virtuales sin registro oficial, funcionan hoy en Argentina como un mecanismo enorme, deforme y distorsivo. Si bien el temporario por plataformas es una tendencia mundial, la falta de regulación desencadenó en el país un descalabro mayúsculo en el mercado inmobiliario que afecta a los alquileres convencionales. Contra eso batallan quienes buscan legislar para ordenarlo. También para resguardar las garantías de “los inquilinos temporarios, sean turistas o no”, y proteger los derechos del conjunto de la sociedad donde anida el miedo a “tener que vivir en la calle”.

Un matrimonio joven con un niño y con trabajos independientes que por momentos les reportan muy buenos ingresos y en otros “a ras del suelo”, alquilan “temporario” el departamento en el que invirtieron sus ahorros, desde hace cuatro años y en dólares. “Para hacer la diferencia”, explican. 

Otro caso es el de Gustavo Nico: “Tengo un departamento como inversión y lo alquilo temporario, lo hace una inmobiliaria y no entiendo mucho de esta ley” dice a Página/12 este monje zen nacido en Argentina, en un alto de su meditación frente a las bravas costas de Portugal. Pero agrega, para sorpresa de esta cronista: “Lo alquilo en pesos”.

A estos casos se suma una jubilada que tiene dos departamentos en alquiler temporario en dólares --su renta, dice--, y una empresaria de la construcción que los pone en oferta “solo a extranjeros para poder cobrar en dólares”, aclara.

Así de diverso es el universo de propietarios de “alojamiento turístico temporario”, en auge exponencial hace pocos años en el país, seis al menos, explican los expertos, entre ellos el legislador por CABA Matías Barroetaveña. Esa desigualdad --y los intereses diversos que representa--, sumada a la oferta en plataformas y a la falta de control estatal, ocasiona además una profunda distorsión del mercado de alquileres convencionales.

El estallido de la oferta turística

La oferta turística sostiene “entre sus actividades relevantes al alojamiento, por eso debe tener un marco que garantice el cumplimiento del servicio”, aporta la senadora Ana María Ianni (Frente de Todos), vicepresidenta de la Comisión de Turismo del Senado nacional. No solo para proteger a inquilinos o propietarios, también para ordenar la oferta en plataformas virtuales, quizá el punto más esquivo a la ley en esta dinámica.

“El alquiler temporario tienen ventajas fiscales, porque todo está a nombre del propietario, eso lo hace más difícil de controlar” define Carlos Palazzo, dueño de TBaires, una excepción entre las grandes inmobiliarias, que dispone de 400 unidades para temporarios. Lo hace “en pesos” y están "siempre ocupadas”, afirma su dueño, aunque en zonas como Cañitas o Puerto Madero lo hacen en dólares, detalla.

En los temporarios, TBaires “alquila en pesos porque la gente acá gana en pesos, y se ajusta en pesos”. Probablemente quien piensa en “la dolarización del inmueble sea más arriesgado, y presumiblemente más evasor”, describe. “En el convencional hay un contrato, sellos, firmas certificadas” añade. La operatoria permite verificar los acuerdos, y sostener el control.

Esto promueve la propuesta de ley que tiene a Ianni entre sus iniciadoras. Su proyecto sobre “Alquiler Temporario de Vivienda para uso Turístico” junto al de la mendocina Mariana Juri (Juntos por el Cambio), fue convertido en dictamen unificado este viernes en comisiones y tendría trato preferencial en el Senado. 

Algo que además de un orden habitacional y fiscal, traería alivio a la desesperación y la angustia que pesa sobre quienes buscan un alquiler convencional y no lo encuentran: el mercado tiende “a que los propietarios pasen al temporario para tener renta en dólares” explican los expertos.

“La experiencia internacional nos muestra que la informalidad de este tipo de alquiler tiene impacto sobre precios, calidad y cantidad de la oferta de alquileres formales para uso permanente –fundamenta Ianni--, y distorsiona el mercado en las comunidades residentes”. Presiona sobre el uso de los inmuebles y desplaza a los residentes.

La evasión refugiada en plataformas

Según el Centro de Estudios Metropolitanos, hay en el país más de 29.000 viviendas de alquiler temporario, de las cuales 26.000 son “completas”. El resto de las unidades son habitaciones o espacios compartidos. Pero en las estadísticas tomadas de la oferta total en plataformas, hay más de 70.000 según el informe de Inquilinos Agrupados en febrero de 2023, solo en CABA.

El proyecto de Barroetaveña para regular el Airbnb en CABA se basa en el registro de 530 unidades, sobre la oferta del total país que es de 29.000. “Tiene que ser obligatorio el registro y estar en las páginas de alquiler, si no aplicaría una sanción económica que genere un fondo para políticas de alquileres”. Las plataformas como Airbnb se están usando “como mecanismo para saltear la ley, disfrazando de turístico y poniendo en dólares lo que muchos alquilan como residencia permanente” afirma el legislador.

La oferta en plataformas y la falta de control fiscal, habitacional y sanitario, extendió la modalidad a todo el país, motorizada por el intenso flujo turístico de una geografía diversa y atractiva en cada punto cardinal.

Sobre esa cartografía multiforme debe operar el marco que busca regular la modalidad transitoria. Esto incluye a propietarios e inquilinos, desde ya. Pero teniendo en cuenta su impacto sobre los alquileres “convencionales”, debe velar también por los derechos constitucionales básicos: “Salud, educación, trabajo, ¡y vivienda!”, enumera y remarca un activista de inquilinos consultado por Página/12.

Los que no quieren “pesificar”

Sin embargo, contra esto levantan su voz los propietarios: “Nos cambian las reglas todo el tiempo”; “no puede ser igual para el que alquila un solo departamento que para el que tiene una docena”; “invertimos en el país y tenemos derechos a tener una renta diferencial”, son algunas de las expresiones recabadas en esta investigación.

“Primero hay que tener una moneda fuerte”, explica una agente inmobiliaria de alto hándicap para explicar el alza de precios y “la necesidad de renovarlos, según la inflación”. Refiere que la inflación es “el principio de todos estos males”, pero no confía en que el destino del país les asegure, a sus clientes, rentabilizar sus propiedades al mismo ritmo. 

Aun cuando coincida en que hace seis años “no había este índice de alza”, entiende que la ley “va contra los propietarios, que no son todos señores gordos sobre una mesa de dinero”. Y explica: “Cuando se pare la inflación bajará de a poco el ritmo de las actualizaciones, porque hoy es un círculo que se está cerrando, y están ahogando a la gente. No se instrumentan medidas realistas", sostiene, y eso, según su análisis, es parte de lo que lleva a que la gente vote a Milei”. Por eso sostiene sobre el proyecto de ley: "Es un golpe total a la clase media, a los que compraron un departamento o heredaron algo, que no son aprovechadores, no son financistas, no son grandes empresarios, es gente que completa su sueldo y que vive de su trabajo" enfatiza.

“El Estado está para tomar en cuenta a todos los intereses, y generar consensos” concede Barroetaveña. Pero aclara: “Ellos --propietarios e inmobiliarias-- tienen su interés, porque mientras más cortos sean los plazos, más facturan”. No está mal la ganancia, advierte el legislador, lo que no está bien “es que sea un mercado informal y a costa de la desprotección de una mayoría que se queda sin poder alquilar”.

Palazzo, desde su experiencia inmobiliaria, comparte: “El propietario siempre se va a quejar, pero hoy en día hay que estar del lado de los inquilinos que no pueden acceder a un crédito porque tenemos un sistema bancario que no presta. ¿Para qué sirve un banco si no presta?”, se inquieta.

El proyecto de Ianni --vicepresidenta de la Comisión de Turismo del Senado--, consensuado este viernes en su dictamen, establece: un período de tiempo --de una noche a 90 días--; la creación de un organismo de control; la inscripción en el registro de este organismo que puede ser el Ministerio de Turismo y Deporte de la Nación. Debe tributar. Y desde ya que, como todo ocurre en territorio nacional, deba ser “valuado en moneda nacional”. Las plataformas también deben ajustarse a la ley, destaca, publicando por caso el número de inscripción del propietario en este registro público. Y les cabe una sanción que puede incluso llevar a la inhabilitación.

El miedo de los inquilinos

“Realmente el mercado en Argentina está difícil --detalla el dueño de TBaires-- porque se alquila en dólares. Nosotros, con 15 años de experiencia, entendemos que la dolarización de los alquileres ha generado mucho miedo entre los inquilinos. Con pesos igual hacemos ajustes por trimestre o semestre según la modalidad, y de acuerdo a la Ley de alquiler temporario --CABA-- con el mínimo de una noche o el máximo 3 meses”.

Entre el universo de inquilinos en esta modalidad hay, en CABA, además de turistas nacionales y extranjeros --que son miles--, cientos de jóvenes latinoamericanos que alquilan “temporario, para cursar” sus estudios de grado y no temen al costo en dólares. Como en el resto del país, la demanda incluye viajeros solitarios, familias de vacaciones, hombres y mujeres “de negocios”, entre tantos otros. “El turista no le teme al dólar”, sostienen desde otra inmobiliaria consultada.

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Pero al desplazarse el problema a los residentes que, en CABA por caso, se ven obligados al alquiler temporario por falta de oferta convencional, el “fin de mes” se transforma en pesadilla, como en el caso de una pareja que alquila “temporario” porque tuvo que dejar su monoambiente en Belgrano, y alquilar “dos ambientes en Chacarita, por 500 dólares mensuales”, lamentan.

En sitios turísticos como Mar del Plata, Mendoza o Bariloche, los casos de residentes llegan a la categoría de: “familia que vive en carpa en el patio de la casa de un amigo, durante temporada alta, porque los dueños de su residencia habitual, en temporada alquilan temporario y en dólares que le rinde más”.

Otra experiencia sirve de ejemplo sobre el descontrol de la oferta. La de un empleado público jerárquico que vive “mitad en CABA y mitad en el interior” del país: “Antes de ir a vivir en la vereda, me tuve que alquilar un monoambiente temporario, amueblado, en el microcentro”, cuenta. Apenado explica “mi pareja se rompió”. Y luego de dos meses de ese contrato temporario volvió a su “choza” --eufemismo de cabaña-- en la Patagonia, hasta que su trabajo lo volvió a convocar a Buenos Aires. “Ella ya tenía otro novio --comparte, ya entre risas--, y volví al dueño del monoambiente que me dijo: no podemos cumplir la promesa de mantener el precio, porque la señora --la dueña-- ahora pide el doble. Entonces le dije: no señor, eso no lo pago, voy a vivir en la calle si es necesario”.

Al no estar registrado en forma fehaciente, el alquiler temporario es difícil de ordenar, controlar y también fiscalizar. Pero tomando el parámetro nacional “hay unos diez millones de inquilinos con graves problemas por no poder acceder al alquiler convencional. Y de las 29.000 unidades que promociona Airbnb como temporarias, de las cuales la mitad está en CABA, no reflejan la realidad, el dato real es mucho mayor y el descontrol es mucho mayor de lo que se puede ver” asegura Ianni. 

Por eso la propuesta de regulación busca “propender a que esto sea un mercado en blanco y no en negro como hasta ahora”, explica. Sabe que con esto “no damos una solución general, pero si logramos tamizar la oferta y ver qué tenemos registrado para temporarios turísticos, vamos a saber qué hay a disposición para lo que el mercado ofrece en forma permanente”.