Con la reciente sanción de la nueva Ley de Alquileres en el Congreso, se dispararon las dudas respecto a qué va a pasar con los contratos vigentes y cuáles son las condiciones que corresponden a los que se firmen de ahora en adelante. La respuesta a estos interrogantes es sencilla: la nueva normativa regirá a partir del día en el que se promulgue en el Boletín Oficial, y hasta entonces, seguirá en vigencia la ley actual.
¿Cuándo comienza a regir la nueva ley de alquileres? Desde Presidencia de la Nación confirmaron a Página|12 que se promulgará ni bien ingrese el documento a la Casa Rosada. Y estimaron que esto ocurrirá sin mayores demoras, en los próximos días.
De todos modos, explicaron que el artículo 80 de la Constitución Nacional prevé que si pasan 10 días hábiles desde que ingresa al Poder Ejecutivo, la ley queda promulgada de forma automática. Por lo que, a más tardar, los cambios aprobados esta madrugada comenzarían a regir entre fines de octubre y principios de noviembre.
Qué pasa si firmo contrato de alquiler esta semana
Diego P. alquila sin contrato desde hace dos años en San Telmo. Desde que el propietario le avisó que no podrá seguir ahí, comenzó a buscar una nueva vivienda, algo que se le complicó con la ley actual. “Cuando uno pregunta condiciones en las inmobiliarias, todas las respuestas son distintas. Hacen lo que quieren, llegué a escuchar aumentos trimestrales”, contó a Página|12.
Además, en las páginas de alquileres se encontró con que la mayoría de las publicaciones estaban en dólares, desde u$s 600 y más. “Me resulta muy shockeante y desesperanzador”, comentó el inquilino de 28 años, que se mostró contento por la sanción de la nueva ley, que entre otras de sus condiciones prohíbe que el precio de los contratos y la publicidad de los inmuebles sea en moneda extranjera o en cualquier otra que no sea pesos argentinos.
Tanto Diego como cualquier inquilino que firme contrato antes de la promulgación de la nueva ley, lo hará bajo las condiciones de la norma actual, que establece un plazo mínimo de 3 años y ajuste anual a través del Índice de Contratos de Locación (ICL), confirmó Gervasio Muñoz, titular de Inquilinos Agrupados. En cambio, solo quedarán alcanzados por la nueva ley aquellos los alquileres que se pacten después de la oficialización de Presidencia.
De la misma manera, los contratos vigentes mantendrán las condiciones acordadas hasta su finalización y no se verán afectados por la promulgación de la nueva ley, ya que no es retroactiva. Así lo establece el artículo 7 del Código Civil y Comercial que define que “las leyes no tienen efecto retroactivo” y que “las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución”. Así, por ejemplo, si un contrato finaliza en enero de 2025, seguirá con las mismas condiciones hasta entonces.
Qué cambia para los contratos firmados bajo la nueva ley
La nueva normativa mantiene el plazo mínimo de 3 años, pero los ajustes pasan a ser cada 6 meses y se calculan a través del Coeficiente Casa Propia del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, que toma el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación de ese mismo período. “Es una ley muy parecida a la actual, pero es un freno a una avanzada muy fuerte de Juntos por el Cambio y el mercado inmobiliario”, sostuvo Muñoz.
“Esta ley protege y defiende más al inquilino”, aseguró por su parte Lucas Godoy, diputado nacional del FDT. Para él, el contrato de alquiler “no es un contrato entre partes que están en igualdad de condiciones, es asimétrico. La ley tiene que equilibrar esas asimetrías”, agregó.
Desde Inquilinos Agrupados aseguraron además que de ahora en adelante la prioridad será exigir la correcta implementación de la ley y que ahora “lo importante es saber cómo se va a hacer para controlar que se cumpla”, algo que con la norma vigente en muchos casos no ocurre.
Con la nueva ley, las condiciones de los contratos son:
- Se mantiene los 3 años de duración de los contratos.
- La actualización pasa a ser semestral.
- La fórmula de actualización pasa a ser en base al coeficiente de "Casa Propia".
- El valor de los alquileres no podrá ser en dólares, y la publicidad de los inmuebles tampoco podrá expresarse en otra moneda que no sea en pesos.
- Anticipos: se mantiene el tope de un mes para los anticipos.
- Incentivo fiscal al monotributo: los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo.
- Se mantiene la exención de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler para vivienda habitacional
- Se mantiene la exención del impuesto al cheque para aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes destinadas de forma exclusiva a la locación de inmuebles.
- Además, "las partes podrán deducir del impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación".
Para Juntos por el Cambio (JxC), que votó en contra, estas modificaciones profundizan el problema de la oferta deprimida en el mercado inmobiliario. "La incertidumbre económica hace que se retraiga la oferta y que el propietario no quiera comprometerse a un alquiler de tres años. La regulación se tiene que ajustar a esa dinámica. En eso no se cambió nada con esta ley", dijo a este medio el diputado Alejandro Cacace, de Evolución Radical.
Sin embargo para Godoy, del FDT, la de Cacace "es una visión sesgada, que piensa que la liberalización absoluta del contrato va a hacer que disminuya los valores y aumente la oferta, algo que no sucede nunca". El diputado, además, destacó las medidas de exención impositiva que se incoporaron a esta nueva ley, que precisamente apuntan a promover la oferta.
