El Gobierno promulgó el 18 de octubre las modificaciones de la Ley de Alquileres que se sancionaron en el Congreso. La nueva normativa ya comenzó a regir y contempla nuevas condiciones para los inquilinos y propietarios en el plazo, períodos, cálculo de actualización y exenciones impositivas.
La nueva norma establece que los contratos que se firmen desde el 18 de octubre en adelante tendrán una duración de tres años, se pactarán en pesos y se actualizarán cada seis meses, usando el Índice "Casa Propia".
Ley de alquileres: cómo saber si aplica a contratos actuales
En el caso de los inquilinos que tengan contrato vigente continúan rigiéndose bajo la ley anterior, con la actualización anual por el Índice de Contratos de Locación ICL. Este Índice toma en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (RIPTE).
Así lo establece el artículo 7 del Código Civil y Comercial, que define que "las leyes no tienen efecto retroactivo" y que "las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución". Así, por ejemplo, si un contrato finaliza en enero de 2025, seguirá con las mismas condiciones hasta entonces.
Cómo es el índice Casa Propia que se usará para ajustar las cuotas de los alquileres
Los alquileres, que hasta ahora se actualizaban una vez al año, ahora se ajustarán en plazos no menores a los seis meses.
El índice Casa Propia es un indicador desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat que se usa desde 2021 para calcular la actualización de las cuotas de los créditos hipotecarios Casa Propia y Procrear II.
La fórmula tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.
Además, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hará en un 90%.
Al tener en cuenta el promedio de los últimos doce meses en lo que respecta a la variación salarial (CVS) -y no la variación de un único mes- promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a moderar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.
¿Qué cálculo tendrán que hacer los inquilinos para pagar las cuotas?
Tras la aprobación de los cambios en la Ley de Alquileres, cada seis meses el inquilino deberá contemplar que la fórmula Casa Propia para actualizar el monto de las cuotas a pagar.
Para calcular el aumento del alquiler, los inquilinos tendrán que tomar los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, multiplicarlos entre sí, y a ese resultado, multiplicarlo por el número de la cuota de alquiler vigente.
A modo de ejemplo se puede utilizar el caso de una persona que desde mayo de 2023 pagó un alquiler de $70.000 y necesita saber cuánto tiene que abonar desde noviembre 2023.
1. El inquilino deberá ingresar a la página web del Gobierno para ver cuáles fueron los últimos seis valores del índice Casa Propia.
2. Luego, tendrá que multiplicarlos entre sí. En este caso, la cuenta que realizará (según los valores oficiales publicados) es 1.0522 x 1.0557x 1.1.0558 x 1.0571 x 1.0576 x 1.0628.
3. Posteriormente, deberá multiplicar el resultado por los $70.000.
¿Se pueden hacer contratos en dólares?
El proyecto votado en el Senado señala que en los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse "en moneda nacional y por períodos mensuales". De esta manera, intenta frenar los contratos en dólares y el pago anticipado. Tampoco se pueden publicar avisos en dólares.
