Producción: Javier Lewkowicz 

La banca gana

Por Ariel Setton *

El boom de créditos hipotecarios en Argentina durante los últimos seis meses es innegable. Durante agosto los créditos hipotecarios crecieron a una tasa superior al 70 por ciento interanual. Y gran parte de esto se explica por la explosión de los créditos ajustables por inflación, los créditos UVA (por Unidad de Valor Adquisitivo). Según datos publicados en el mensaje de Presupuesto 2018, entre enero y agosto de este año ya se entregaron más de 20.000 millones de pesos en créditos hipotecarios UVA, casi duplicando los 10.700 millones en créditos hipotecarios que se entregaron en todo 2016. ¿Por qué es tan atractivo este tipo de préstamo y qué riesgos se deberían contemplarse al pedir uno?

Los beneficios son claros: mientras un préstamo tradicional con tasa de interés fija del 20 por ciento anual requiere más de 60.000 pesos de ingreso demostrable y una cuota superior a los 15.000 pesos por cada 1.000.000 de préstamo, un préstamo UVA requiere tan solo un tercio de ese valor dado que la cuota (inicial) a pagar es de tercio que la de un préstamo hipotecario tradicional. Esto quiere decir que para quién analiza hoy comprar una propiedad –respecto a su alternativa de alquilar–, el préstamo hipotecario UVA se presenta como una solución relativamente viable. De este modo, ante las opciones entre pagarle a un propietario un monto de alquiler y ‘perder la plata’, o hacer un esfuerzo extra y tener el sueño del título de propiedad y la casa propia, varios optan por la segunda opción. 

El objetivo del Gobierno, explicado en el informe “Una vivienda para cada Familia”, es claro. Aquellas personas que ganen más de dos veces el salario mínimo vital y móvil (SMVM) podrán acceder a su casa propia por medio de préstamos ajustados por la inflación. Para aquellos que ganen entre dos y cuatro SMVM, además, los nuevos planes ProCreAr financiarán parte del capital. Pero la cuota también se vería ajustada por inflación. 

Menor cuota inicial, mayor plazo, con muchos bancos saliendo a prestar, ¿dónde está la letra chica? En el hecho de que una vez establecida la cuota, esta se empiece a ajustar mensualmente y de acuerdo a la inflación del período. Mientras los alquileres se ajustan de manera semestral o anual, y los salarios también se ajustan una vez al año (o dos en períodos de inflación mayor a dos dígitos), la cuota del préstamo se actualiza todos los meses. Y como todo, el efecto es acumulativo. Al hacer ejercicios de evolución mensual de precios por 30 años y ver el valor en pesos de las últimas cuotas, muchos podrían espantarse. Pero por supuesto que la inflación no ajusta sólo las cuotas sino también los salarios nominales. Esto quiere decir que el salario debería seguir el ritmo de la inflación y por lo tanto el peso de la cuota en el total del ingreso familiar debería mantenerse relativamente estable. 

Los préstamos UVA tienen una cláusula gatillo: si la inflación del período es mayor a la variación de salarios promedio de la economía, entonces el deudor puede pedirle al banco una extensión del plazo total de pago. Esto quiere decir que en caso que el salario real de la economía cayera en algún período – algo que ocurrió en varias veces durante los últimos años, y que podría profundizarse en el caso de una reforma laboral o de un aumento del desempleo–, el derecho del deudor de no es pedirle al banco un límite al aumento de la cuota sino que se le permita pagar ese monto mayor en más tiempo. Por lo tanto un préstamo a 30 años podría fácilmente extenderse a 35 años.

A esto hay que sumarle que salario de cada persona o familia no siempre sigue al del promedio de la economía. Hay sectores –mismo aquellos sindicalizados– que consistentemente reciben ajustes salariales por debajo de la inflación. En dichos casos, a pesar que los salarios generales aumenten como la inflación, podrían ver mes a mes una mayor presión real del préstamo hipotecario en su economía familiar.

En resumen, mientras en un préstamo tradicional el riesgo de devaluación de la moneda y de inflación estaba del lado del banco, en los préstamos UVA es el deudor quien toma dicho riesgo y asegura al banco cobrar una rentabilidad real positiva por un préstamos a muy largo plazo. Tal vez sea ésta la razón principal por la que ahora los bancos quieran prestar, y durante muchos años entregaron préstamos hipotecarios de manera muy selectiva y a cuentagotas. El largo plazo nos dirá quién fue el ganador en este juego.

* Economista UBA.

Financiamiento de la vivienda

Por Norma Silvana Lanciotti * y Natalia Pérez Barreda **

En Argentina el crédito hipotecario no representó la vía principal de acceso a la vivienda por parte de los sectores populares. Desde fines del siglo XIX, cuando la escasez de capital y la limitada oferta de crédito aseguraron elevadísimas ganancias a las compañías hipotecarias inglesas que operaban en la región pampeana, el préstamo hipotecario era exclusivamente un negocio asociado a la especulación. Los primeros créditos para la compra de un terreno o de una vivienda de las familias trabajadoras empezaron a difundirse de la mano de sociedades urbanizadoras, que financiaban la venta de terrenos suburbanos a bajas tasas y a largo plazo, aprovechando la subdivisión de extensos solares en módicos lotes durante las fases de alza de precios. La crisis de 1930 dio por terminado el negocio de esas compañías, impulsando el crecimiento de  las sociedades de ahorro y préstamo que operaban desde principios del siglo. Dada la ausencia de políticas estatales de financiación y producción de vivienda en esos años, las sociedades de crédito recíproco, como el Banco El Hogar Argentino, terminaron cumpliendo funciones similares a las de un banco hipotecario, aunque sin alcanzar a la  demanda de viviendas para la clase trabajadora.  

Por entonces, la operatoria del Banco Hipotecario Nacional (BHN) se había centrado en la emisión de cédulas hipotecarias. Sólo a partir de la reforma de su carta orgánica en 1946, el banco reorientó sus funciones al fomento de la vivienda. Con la reorganización del sistema bancario argentino por la nacionalización de los depósitos, se abandonó el sistema de cédulas hipotecarias para pasar al sistema de redescuentos según el cual, el Banco Central otorgaba al BHN las partidas asignadas por el Poder Ejecutivo. En los primeros tres años del gobierno peronista, las operaciones hipotecarias se multiplicaron. La política de promoción del crédito y la vivienda fue desactivada por el gobierno de la revolución libertadora de 1955, que restringió la operatoria del BHN para promover otra vez el financiamiento privado de la vivienda popular.  

Aún cuando los gobiernos radicales de Arturo Illia y Raúl Alfonsín, así como el tercer gobierno peronista, interpelaron el paradigma del mercado como exclusivo proveedor de crédito hipotecario, lo cierto es que después de la crisis del petróleo, la inflación, la política de liberalización comercial y financiera, la crisis de la deuda y el advenimiento de la reforma neoliberal de los años 1990, el financiamiento de la vivienda quedó librado a la capacidad de ahorro de las familias trabajadoras, muy limitada por tasas de interés elevadas y presiones inflacionistas.  

Durante el kirchnerismo, el Estado Nacional volvió a impulsar el financiamiento a la vivienda, con el lanzamiento del Procrear, un programa de créditos hipotecarios para sectores medios que pretendía, además, reactivar la actividad económica. Con más de 170 mil créditos otorgados en los tres primeros años de implementación, el programa se consolidó como una opción atractiva para adquirir la primera vivienda, ya que otorgaba un subsidio implícito al fijar la tasa durante cinco años, en un contexto inflacionario. Sin embargo, al estar orientado principalmente a la construcción de nuevas unidades, la suba de precios de la tierra restringió el acceso, en particular, en las grandes ciudades, a la vez que desplazó a muchos beneficiarios hacia las áreas metropolitanas. 

El gobierno de Cambiemos revirtió la forma de intervención estatal, al desplazar el eje de la política habitacional, nuevamente, al mercado. En este sentido, se acordó con las principales entidades financieras para que éstas flexibilicen, en parte, el acceso a los bienes crediticios a costa de asegurarles rentabilidad mediante el ajuste por inflación utilizando la nueva unidad de cuenta UVA. De este modo, el costo inflacionario que era asumido por el Estado en los años previos, se desplazó a los adjudicatarios, corriendo el riesgo de no poder afrontar los desembolsos si la inflación se dispara. Además, al no desarrollarse en paralelo ningún mecanismo de regulación de precios de los inmuebles, se convalidan los elevados costos fijados por el mercado.

* UNR-Conicet

** FCG-Uader.