En los últimos días, vecinos de barrios privados de Pilar del Este hicieron público un reclamo por supuestos aumentos de la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA) en el impuesto inmobiliario básico, el tributo bimestral que se paga por la propiedad de bienes inmuebles. Sin embargo, el director ejecutivo de la entidad, Cristian Girard, explicó en su cuenta de X que el problema responde a que "los desarrolladores de countries no asumen el pago de impuestos en su ecuación de negocios y los trasladan a los compradores a través de las expensas”.
La queja de los habitantes de los countries es el principal indicio para entender la cuestión y es que, desde el momento del reclamo y hasta ahora, ARBA aún no emitió las boletas del Impuesto Inmobiliario. Los vecinos, alertados porque el monto pagar en el futuro inmediato "es de aproximadamente $90.000 por bimestre", explicaron en su reclamo que tenían todos los trámites municipales en regla y que contaban con la partida municipal, lo que permitiría que cada lote abone el correspondiente impuesto municipal, pero que eso no ocurre con ARBA.
Las propiedades de quienes reclaman, en su mayoría, no superan los 150 metros cuadrados y se ubican en lotes que rondan los 500 metros cuadrados. Para ellos, en el último tiempo, el impuesto inmobiliario alcanzó los 30 mil pesos por bimestre. En otros barrios de la zona, donde las casas superan los 300 metros cuadrados y los lotes alcanzan los mil metros cuadrados, los propietarios abonaron apenas 5 mil pesos por mes en concepto de ARBA ¿La diferencia? Los barrios consolidados en las cercanías cuentan con la subdivisión ante Rentas y los de Pilar no.
Un problema de arrastre
Los desarrollos inmobiliarios conocidos como barrios cerrados o countries, son campos o partidas rurales donde el desarrollador, ya sea una empresa o un propietario, consigue el alta municipal, abre las calles y urbaniza la zona. El problema es que, "como la ley quedó vieja", según un funcionario de ARBA, los desarrolladores construyen las viviendas sin tener resueltos diversos trámites, como los estudios de impacto ambiental o la aprobación de la Autoridad del Agua de la provincia de Buenos Aires, y venden los terrenos con apenas un boleto de compra venta.
Al tener la plata en el bolsillo y la venta cerrada, muchas de las empresas dedicadas al desarrollo inmobiliario no completan la tramitación de las escrituras de los terrenos construidos. El problema que se genera al no subdividir los lotes es que el impuesto inmobiliario continúa llegando a nombre de la empresa que dio inicio al proyecto. En muchos casos, los emprendedores generan una expensa en la que incluyen el impuesto inmobiliario básico que, una vez dividido según la cantidad de habitantes, es luego facturado a los propietarios del lugar. En esos casos, suele responsabilizarse a ARBA por la facturación, cuando la irregularidad consiste en la propiedad formal de los terrenos.
El funcionario explica a este diario que "ARBA reconoce que en la Provincia el dinamismo del mercado hace que la legislación vaya detrás del uso y la costumbre de las personas". Y amplía: "La gente se radica, se hace los countries, y la norma exige cosas que probablemente ya no puedan hacerse. Un estudio de impacto ambiental, a un desarrollo urbano ya emplazado, no se puede hacer y la provincia de Buenos Aires corre detrás de ese problema, que está generado porque la gente pagó su casa y ya tiene su lote, pero no está en regla".
El accionar de la Provincia
Axel Kicillof se alertó por la situación en 2021 y, con el ministerio de Gobierno a la cabeza y ARBA como herramienta de ejecución, formuló un equipo multidisciplinario que buscó regularizar estos problemas recurrentes. Desde ese entonces, ARBA instrumentó diversas medidas centradas en agilizar los trámites vinculados a la responsabilidad tributaria de viviendas, su escrituración y la subdivisión de parcelas. Y durante 2022 habilitó la posibilidad de subdividir parcelas que tuviesen deudas preexistentes del Impuesto Inmobiliario Básico, algo que hasta entonces no estaba contemplado. Eso facilitó el acceso de miles de propietarios y propietarias a las escrituras de sus hogares y la regularización de su situación tributaria. En su cuenta de X, Girard sostuvo que los trámites de escrituración en desarrollos urbanos crecieron un 16 por ciento, mientras que los trámites de subdivisión de parcelas se incrementaron en un 13 por ciento.
Además, la agencia recaudadora habilitó a los escribanos a tramitar la actualización de responsabilidad tributaria sin necesidad de la intervención de ARBA, sólo con la presentación del título de posesión. También incorporó la posibilidad de modificar los datos de múltiples partidas en simultáneo e implementó la desvinculación retroactiva mediante el boleto de compraventa, trámites que, según Girard, crecieron un 1.000 por ciento en promedio.
El titular de ARBA explicó que éstas medidas sirvieron para "atender la necesidad" de miles de habitantes que "fueron perjudicados por la adquisición de su vivienda con figuras legales que luego les generaron diversos inconvenientes”. Consideró las políticas como “un avance inédito" en la solución de problemas estructurales que datan de hace años y que "muchas veces se ven agravados por incumplimientos de algunos desarrolladores".
Si bien los miembros de ARBA destacaron la modificación de la normativa para facilitar la regularización impositiva, también hicieron hincapié en que la solución de muchos de éstos inconvenientes dependen de "la buena voluntad" los desarrolladores.
