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Hace ya bastantes años, en los comienzos de la aventura patrimonial que es este suplemento, se contó la historia de una casa fantasma. Estaba en la zona sur, entre Constitución y Barracas, era hermosa, estaba en muy buen estado y había llevado con garbo sus años de hotel. Planta baja, portón de doble hoja de madera, dos ventanales de herrería forjada a cada lado, pilastras y un ornamento criollo italianizado de fines del siglo 19. Las hojas de las ventanas hasta conservaban la piecita de madera curva que estaba de moda en esos años tan bien construidos.
La casona tenía un cartel de venta, pero llamar a la inmobiliaria para averiguar más fue una experiencia extraña. La señora que atendió era muy profesional y eficiente, enseguida encontró la propiedad en su base de datos y la defendió muy bien con una lluvia de FOTs, medidas, alturas y metrajes máximos. El desconcierto de la señora comenzó cuando, terminado su recitado eficiente y rápido, se le preguntó por la casona. En qué estado estaba, cuántos ambientes tenía, si conservaba el aljibe esperable en el patio trasero, resultaron chino básico. Es que en la base de datos de la inmobiliaria ni siquiera había una foto. La casa ya no existía, era un terreno en venta, un FOT y un total de metros a edificar.
Esta condición fantasmal suele afectar al patrimonio porteño porque los edificios de nuestro pasado son pequeños, no “cumplen la carga del terreno”, al decir siniestro de los profesionales. La especulación no se fija en otra vara que la máxima explotación de un recurso, el lote, y un edificio de una o dos plantas es literalmente un desperdicio. Estos desperdicios se solucionan rápido, con una demolición, y la única variable es que si el edificio es especialmente valioso, lujoso, bien construido, se hace un remate previo o directamente se “vende” la demolición a cambio de pinoteas, cerramientos, mayólicas, herrerías y otras bellezas. Luego se hace algo grandote, feo, desangelado, derivativo y lo más barato posible, pero moderno.
El proceso es primitivo pero tan rentable que sigue funcionando y lleva a unos cuantos a la ilegalidad más simple. El Observatorio de Patrimonio y Política Urbana acaba de encontrar dos casos ejemplares en Floresta, ese barrio tan acosado por un tipo de especulación grosero y soso, y tan vigilado por vecinos movilizados. El caso afecta a dos casas viejas en venta en la misma manzana, una en Yerbal 3648 y la otra en Joaquín V González 45. La segunda tenía un cartel de venta más informativo que recontaba las medidas del terreno, marca segura de que el precio era para demolición, calculado sobre el potencial del lote.
Los vecinos se comportaron, experimentalmente, como buenos especuladores y averiguaron todo lo que se podía sobre estas dos propiedades. Revisaron las planchetas y el texto del Código para ver la zonificación, la “capacidad constructiva” y la altura máxima. Y después se fijaron si las casas estaban catalogadas o protegidas de alguna manera, consultando con la Base de APH en la página oficial de la Ciudad. Según la información formal de la CABA, las dos propiedades no tenían protección alguna y eran por lo tanto demolibles. Lo que faltaba era ver el precio y hacer los cálculos del negocio.
Toda esta inocencia se disipó cuando los investigadores del Observatorio siguieron rastreando las propiedades, reacios a creerse que estuvieran tan desprotegidas. Y efectivamente, encontraron la trampita, que se origina en el estilo de gestión del macrismo en funciones...
Resulta que sí hay otra base de datos, el CEDOM, que es un archivo general legal de la ciudad. La sigla es muy vieja y quiere decir Centro de Documentación Municipal, lo que muestra que es previa a la autonomía porteña. Hoy, el Cedom se define como un ente que “reúne, procesa y difunde información referida a derecho administrativo, derecho local y temas comunales (organización político-institucional, gobierno y administración local; economía y finanzas, obras y servicios públicos, urbanismo, ecología y medio ambiente, tránsito y transporte, edificación, salud, educación, cultura, etc.) de procedencia nacional y extranjera, donde los usuarios hallarán la información requerida”. Estas consultas se pueden hacer en Hipólito Yrigoyen 502 o en la página www.cedom.gov.ar. Esto es, en la Legislatura porteña, porque el Cedom es hoy el archivo digital legislativo porteño.
La sorpresa es que en esa base de datos se encuentra que la casa de Joaquín V. González 45 está catalogada con protección cautelar por ley 4975. La de Yerbal 3648 tiene la misma catalogación con el mismo grado y por la misma ley, y de yapa fue catalogada de nuevo, con grado cautelar, por los legisladores.
¿Cómo se explica que la base de datos del Ejecutivo, la que se usa para estas operaciones en la vida real, no refleje la ley? Este es un viejo truco, el de no darse por enterado, no cumplir con la ley y echarle la culpa a alguna vagancia o descuido burocrático. Con la información de la página de la CABA, oficial y válida, se compra la propiedad y se la “vacía”, o sea se la demuele por adentro. Luego se inicia el trámite, se demuele con número de permiso y, si ningún vecino meterete se queja, se completa el negocio sin mayores problemas. O alguien sí se queja, con lo que se para la obra y arrancan las negociaciones entre privados y públicos, que todo se arregla entre colegas. O se autoriza la demolición y la obra, pero algún funcionario percibe que en realidad el bien estaba protegido, con lo que se para todo y hay que negociar entre colegas, etc.
Es cierto que Buenos Aires es grande y complicada, pero estas complicaciones son “a designio”, como decía Sarmiento. Y también un síntoma del sistema cerrado y lucrativo en el que se deciden estas cosas entre especuladores y privados. Siempre a costa de la calidad de vida, el patrimonio y la ley.
