A diferencia de lo que ocurre en ciudades europeas como Berlín o Madrid, en las que la problemática habitacional de cada vez más inquilinos que pagan alquiler a precios desorbitantes llevó a que el Estado intervenga en el mercado comprando propiedades en alquiler concentradas en manos de grandes fondos de inversión, existe un ideario de que los dueños de la Ciudad de Buenos Aires son adultos que invirtieron en ladrillos durante sus años laborales más productivos, para asegurarse un ingreso complementario a su jubilación. Sin embargo, un informe publicado por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) cuestiona esa afirmación: las personas jurídicas (empresa o instituciones) son dueñas del 11,9 de las propiedades de la ciudad.

Si bien el guarismo no alcanza a ser determinante como sí lo es en Madrid, ciudad en la que más del 20 por ciento de los inmuebles son propiedad de empresas con 50 o más propiedades en alquiler, la teoría de los jubilados propietarios se pone en dudas. "¿Estamos ante un fenómeno de gran concentración de la propiedad inmueble en la Ciudad de Buenos Aires? ", se pregunta e intenta responder ACIJ analizando los datos sobre propietarios de inmuebles que solicitó a través de un pedido de acceso a la información pública a la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos de la Ciudad de Buenos Aires (AGIP).

Dueños de la ciudad

La Ciudad cuenta con poco más de un millón de personas propietarias. De estos dueños y dueñas, 992.290 son personas físicas (de carne y hueso), lo que representa el 96,5 por ciento del total, y 35.732 son personas jurídicas, el 3,5 por ciento. Ahora bien, de los 1,5 millones de inmuebles, el 88,1 por ciento pertenecen a personas físicas y un 11,9 por ciento está concentrado en empresas o instituciones. "Si bien las personas jurídicas son un porcentaje muy pequeño (3,5 por ciento) del total de propietarios en la Ciudad de Buenos Aires, estas tienen en su poder una parte significativa de las propiedades (11,9 por ciento)", refuerza ACIJ.

El 11 por ciento de las y los propietarios en CABA tiene, al menos, tres propiedades. Yendo un poco más arriba en la pirámide, existe un porcentaje pequeño de propietarias y propietarios físicos y jurídicos (0,57 por ciento) que posee diez propiedades o más. Son 5906 personas y entes jurídicos dueñas del 11,4 por ciento de los inmuebles de la ciudad.

Al hacer doble click sobre la cantidad de propiedades que tiene cada tipo de contribuyente la concentración se ve más clara. Es que las personas físicas propietarias tienen cada una, en promedio, 1,35 inmuebles, mientras que las jurídicas tienen 5,1 inmuebles cada una en promedio. "Esto quiere decir que el nivel general de concentración de la propiedad está explicado en mayor medida por empresas que por personas físicas ―con una diferencia de más de tres veces en los promedios― ", asegura ACIJ.

Por barrio 

La concentración de los inmuebles en la ciudad discrimina por barrios. La comuna donde las propiedades están concentradas en menor cantidad de personas es la 1, que contiene los barrios de Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Monserrat y Constitución. Allí, cada persona jurídica propietaria concentra 6,64 inmuebles en promedio. "Esto puede ser atribuible a que se trata de un área de la ciudad que combina altos valores del metro cuadrado con un alto nivel de viviendas nuevas y en construcción, lo que implica una incidencia mayor de desarrolladoras inmobiliarias que poseen varias propiedades", asegura ACIJ. 

Las comunas que le siguen en cantidad de inmuebles por persona propietaria son la 14 (Palermo), la 13 (Belgrano, Núñez y Colegiales) y la 2 (Recoleta). "Estas comunas, todas ubicadas en el corredor norte de la ciudad, son las que a su vez tienen un mayor valor tanto fiscal como de mercado", continúa ACIJ. Por otro lado, las zonas en las que menor cantidad de inmuebles tiene en promedio cada persona propietaria son aquellas ubicadas en las comunas 10 (Floresta, Monte Castro, Vélez Sársfield, Versalles, Villa Luro y Villa Real), 8 (Villa Soldati, Villa Lugano y Villa Riachuelo) y 11 (Villa General Mitre, Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Santa Rita); los barrios en los que también es más bajo el valor del alquiler.

Información opaca

La AGIP no proporciona el nombre de los contribuyentes, ni tampoco detalla el uso que se le da a cada propiedad (alquiler, residencial, comercial). Esta situación es completamente distinta en Madrid o Berlín, donde la transparencia en el acceso a la información permite hasta ponerle cara a los dueños de las ciudad. En Madrid, hay entidades financieras como el fondo Blackstone con sede en Estados Unidos, el español CaixaBank; o la inmobiliaria estadounidense CBRE que se encuentran entre  los mayores tenedores de casas de Madrid. El ayuntamiento y la comunidad de Madrid también entraron al podio de tenedores de viviendas destinadas a alquiler (para intervenir en el precio). 

Por la falta de información disponible, el informe de ACIJ concluye que "no es posible responder esa pregunta (si en CABA hay concentración de las propiedades) con seguridad", aunque asegura que "puede haber indicios acerca de una distribución desigual de la tierra urbana en el territorio analizado".