Quince manzanas, un espejo de agua con "bahía central", calles doble mano y una peatonal, espacio para más de 50 edificios de viviendas, comercios y oficinas, torres de hasta 145 metros. Así es el nuevo barrio de lujo que el Grupo Irsa proyecta construir en los terrenos de la ex ciudad deportiva de Boca Juniors en Costanera Sur de CABA. Representantes del grupo presentaron este miércoles detalles del proyecto en el marco de la audiencia pública que la empresa debe atravesar para conseguir el certificado de aptitud ambiental y comenzar la obra, último paso administrativo tras la aprobación de la Legislatura y el aval de la Justicia. Del otro lado, las organizaciones vecinales advirtieron sobre el impacto de la iniciativa sobre las costas del Río de la Plata y en zona de humedales, a metros de la Reserva Ecológica.
Pocos detalles concretos se conocían hasta ahora del proyecto que IRSA logró aprobar en la Legislatura a fines de 2021 con los votos del oficialismo porteño. Es que lo que se aprobó allí, en rigor, fue el convenio urbanístico que rezonificó el predio de 72 hectáreas --propiedad de IRSA desde 1997-- para habilitar allí la construcción de edificios de hasta 145 metros de altura a cambio de la cesión de una parte para la realización de un parque. Casi tres años después y luego de que el propio Eduardo Elzstain anunciara que su empresa comenzará a realizar las primeras obras de infraestructura, representantes del grupo presentaron ante la ciudadanía algunos detalles sobre la morfología del barrio.
Los límites del barrio
Fue en el marco de la audiencia pública de la Agencia de Protección Ambiental (APRA) de la Ciudad, que deberá definir el otorgamiento del certificado para el proyecto que implica la construcción de una nueva urbanización en la ciudad con sus respectivas redes vehiculares y de servicios. El barrio estará en la parte sur del predio que da hacia la Isla Demarchi, mientras que el parque se realizará hacia el norte frente al Barrio Rodrigo Bueno y la Reserva Ecológica. El barrio tendrá quince manzanas loteadas en más de cincuenta parcelas para construcciones privadas.
Así lo presentó Jorge Mandachain, arquitecto y gerente de proyectos de IRSA, que definió a la iniciativa como una "oportunidad única" para "crecer en superficie" en un sector de la ciudad al que calificó como "periférico, poco recorrido y aislado". Las 72 hectáreas se dividirán en tres zonas: la zona 1 constituida por el parque de 27,5 hectáreas, la zona 2 para la urbanización en sí --33,6 hectáreas-- y la zona 3 donde estará el lago con aguas del Río de la Plata y del canal de la reserva. Ese último espacio ocupará una superficie de 10.4 hectáreas.
El espacio de uso público
Durante la presentación los representantes de IRSA aseguraron que la parte utilizada para espacio público será mayor que el espacio privado. Hablaron de un 71 por ciento del predio destinado a uso público. El dato, sin embargo, tiene sus cuotas engañosas. Es que ese porcentaje no está constituido enteramente por el parque público, sino también por las calles y veredas a abrir, la denominada "bahía central" dentro del espejo de agua y el propio lago. Si se divide el total de hectáreas por las tres zonas de repartición del predio, da un promedio de ocupación de 46,5 por ciento para la urbanización, 38,2 para el parque y 15,3 para el espejo de agua.
Alrededor del espejo de agua es donde IRSA planea comenzar la primera etapa de la obra, a la que denomina "central". Implicará la puesta en valor de las aguas, el loteo de las primeras manzanas del lado oeste del lago, la apertura de cuatro calles entre las parcelas y alrededor del espejo de agua, sobre cuya superficie se ubicará la "bahía central". Los renders muestran dos altas torres en el centro. Luego seguirá la "etapa ciudad" con el loteo de las manzanas restantes hacia el oeste y la "etapa río", hacia la costa este.
La interpretación del Código Urbanístico
El proyecto incluye edificios de viviendas, oficinas, locales de servicios, de entretenimientos y posiblemente hoteles. Todo esto porque el predio a urbanizar fue rezonificado bajo la categoría del Código Urbanístico "alta mixtura de usos 4", que permite una gama de utilización de suelos cuasi irrestricta. El barrio estará cruzado de punta a punta por una peatonal a modo de "paseo lineal" bordeado por hileras de edificios de 5 a 10 pisos. Las torres están previstas para los lotes de la segunda línea por detrás de esa peatonal.
Luego de la presentación de IRSA llegó el turno de las voces de los y las vecinas y representantes de organizaciones barriales, que se seguirán escuchando hasta este viernes cuando finalice la audiencia. Jonatan Baldiviezo, abogado del Observatorio del Derecho a la Ciudad, señaló que el predio forma parte del contorno ribereño de la ciudad, por lo que la totalidad de los terrenos "debería estar destinada a un uso común y no para un mega emprendimiento inmobiliario".
Silvana Canziani, vecina de La Boca, barrio en el que está el predio, recordó que el barrio está declarado en "emergencia urbanística y ambiental". "Me gustaría que alguien me explique qué consistencia puede tener este emprendimiento, haciendo uso de un humedal y al lado de una central termoeléctrica", se preguntó. Y agregó que "están vendiendo el parque como un rejunte marketinero para decir que es verde y no mencionan que en esos edificios puede llegar a haber 45 mil personas".
Más de 45.000 personas
La defensora del pueblo, María Rosa Muiños, dijo que según los cálculos de población estimada, podrían llegar a utilizar el barrio 45.341 personas contando residentes, oficinistas y visitantes del parque. Muiños advirtió que el proyecto presentado para la audiencia es para la etapa inicial de infraestructura del barrio y que configura sólo "planes genéricos". "Hay un incumplimiento porque carece de objeto preciso y no puede cumplirse la herramienta predictiva ni preventiva", sostuvo.
En base a informes técnicos de los funcionarios de la Defensoría, Muiños reclamó un procedimiento de evaluación de impacto ambiental para cada lote en particular con sus respectivas construcciones proyectadas, y no sólo para la etapa inicial de infraestructura en términos generales. "No se cuenta con el proyecto ejecutivo de los desarrollos urbanos de los lotes", alertó. Sin ese procedimiento y si se aprueba el certificado ambiental para el proyecto en general, cada desarrollo podría tramitar su permiso de obra por separado, sin pasar por instancias de audiencia pública.
