Los contratos de alquiler firmados durante la vigencia de la ley 27.551 --que contemplaba actualizaciones anuales-- aumentan un 208,6% en diciembre 2024. También existen contratos que aumentan cada seis meses, de a cuerdo al coeficiente Casa Propia. Por su parte, los contratos firmados con posterioridad al DNU 70/2023 del presidente Javier Milei se rigen por el Código Civil y Comercial y la negociación entre propietarios e inquilinos.
El incremento de los contratos firmados durante la vigencia de la vieja ley de alquileres se calcula en función del Índice de Contratos de Locación (ICL) que realiza el Banco Central (BCRA), y que contempla la variación de la inflación (según el IPC del Indec) y los salarios, de acuerdo con la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
Por ejemplo, un alquiler de $100.000 firmado mientras regía la ley de alquileres 27.551, desde diciembre 2024, pasa a tener un valor de $308.669 durante los próximos 12 meses. Se trata de una suba inferior a la del mes pasado, que se ubicó en 227.3%.
En un informe difundido en noviembre, Inquilinos Agrupados (IA) alertó que desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023 "tres millones de hogares inquilinos están sufriendo la mayor extracción de ingresos que se recuerde". Como consecuencia de los aumentos exorbitantes, "empieza a proliferar la suspensión de pago y crece el desalojo judicial", aseguraron.
Según IA, los hogares inquilinos destinan la mitad, o más, de sus ingresos solo al pago del alquiler. La situación actual representa "un retroceso de 100 años, cuando las familias trabajadoras vivían hacinadas y no podían ejercer ningún derecho, solo entregar su fuerza de trabajo y pagar el alquiler", manifestaron con preocupación.
La falta de regulación en el mercado inmobiliario se evidencia en quienes "ya no pueden afrontar aumentos trimestrales atados a la inflación y buscan desesperadamente una habitación en vivienda particular" o, incluso, quienes deciden volver a convivir con sus familiares. "Nos adentramos en una crisis habitacional que desembocará inevitablemente en una crisis social", remacaron desde IA.
Cómo calcular el aumento del alquiler con el índice del Banco Central
El índice que estipula los aumentos para los contratos de alquiler firmados bajo la ley 27.551 se puede consultar en la web oficial del Banco Central. Primero es necesario hacer clic en la pestaña “Estadísticas”, luego en “Principales variables” y allí "ICL". Para aplicar el ajuste con base en el ICL, utiliza una fórmula que tiene en cuenta el valor de dos fechas: la del inicio de la última actualización de valores y en la que se hará el aumento.
Primero se debe colocar la fecha en la que se concretó la última actualización, para saber cuál era el índice en ese momento, y en la que se hará el ajuste. Después, se debe tomar el precio actual del alquiler y dividirlo por el valor del primer índice.
Por último, se multiplica ese monto por el índice de la fecha en la que cambia la cifra del alquiler. El valor que arroje será el importe del alquiler que el inquilino deberá abonar durante todo el año.
Cómo calcular el aumento del alquiler con el coeficiente Casa Propia
El coeficiente Casa Propia --aplicable a los contratos rubricados durante la vigencia de la ley 27.737--, tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo del 0,9.
Para conocer cuanto costará el alquiler en el próximo tramo de un contrato, que prevé actualizaciones semestrales, es necesario hacer la cuenta tomando los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, multiplicarlos entre sí, y a ese resultado, multiplicarlo por el número de la cuota de alquiler vigente.
- A modo de ejemplo, si se actualiza el contrato en diciembre y se paga actualmente $100.000, primero hay que multiplicar los seis valores anteriores de Coeficiente Casa Propia (desde julio hasta diciembre inclusive).
- La cuenta es: 1,0921 x 1,0939 x 1,0924 x 1,0890 x 1,0858 x 1,0820. El resultado de esta operación da 1,5377 el cual deberá ser multiplicado por los $100.000 del precio del alquiler actual.
- De esta manera, el valor a pagar a partir de noviembre y por los próximos seis meses es de $153.770.
