El 2024 cierra con un aumento del 170% en la oferta de viviendas volcadas al alquiler en Rosario, mientras que los inmuebles destinados a la venta se redujeron en un 11%. El número se desprende de un relevamiento realizado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) que además registró aumentos del 12,5% en monoambientes, 13,6% en departamentos de un dormitorio y 9,4% en dos dormitorios, entre septiembre y noviembre de este año. “En un país donde la economía es tan compleja, hacer indexaciones a largo plazo era un motivo claro que desmotivaba a muchos propietarios a ofrecer los inmuebles para alquiler”, explicó Alejandro Bassini, coordinador del departamento de estadísticas del organismo. En tanto, las agrupaciones de inquilinos entienden que los cambios en el marco normativo introducidos por el gobierno nacional fueron perjudiciales. “Los aumentos fueron muy por encima de los procesos inflacionarios, e incluso paritarios, generando una gran cantidad de rescisiones anticipadas, producto de no poder hacer frente al canon pactado”, evaluó Ariel D’Orazio, coordinador del Consejo Asesor de Vivienda en la Oficina del Consumidor.
El informe del Cocir analiza los datos de la plataforma colaborativa Propia, donde se publican las ofertas de propiedades de los corredores inmobiliarios matriculados en Rosario. De allí se desprende que de las 43.394 viviendas publicadas en la ciudad, el 95,5% están ofrecidas a la venta, mientras que apenas un 4,3% se destina al alquiler permanente y un 0,2% al alquiler temporario. Sin embargo, desde diciembre de 2023 a noviembre de 2024, la cantidad de viviendas ofrecidas al alquiler creció un 170%, mientras que las ofrecidas a la venta registraron una reducción del 11%. El salto más importante se dio en sintonía con la derogación de la ley de alquileres: de 687 inmuebles ofrecidos en la ciudad en diciembre de 2023, a 1.574 en marzo de 2024. Casi un 130% de aumento.
Un dato interesante del informe es la distribución territorial de esos inmuebles en Rosario. El centro de la ciudad acumula casi el 33% de la oferta permanente, seguido por el barrio Nuestra Señora de Lourdes (8,9%), República de la Sexta (8,3%), Alberto Olmedo (7,9%), Martin (6,5%), Echesortu (5,9%), Luis Agote (3,3%) y Fisherton (1,5%). Para noviembre de 2024, el valor promedio del alquiler en la ciudad fue de 180 mil pesos para un monoambiente, de 250 mil pesos en los departamentos de un dormitorio y de 350 mil pesos para los de dos habitaciones. Eso significó incrementos del 12,5%, el 13,6% y el 9,4% respectivamente, entre septiembre y noviembre de este año.
Para Bassini el año fue “de menor a mayor” comenzando con una gran incertidumbre respecto a cómo se acomodaría el mercado inmobiliario a los cambios normativos introducidos por el nuevo gobierno. Sin embargo, el 2024 termina con un reacomodamiento de la oferta que da cierta estabilidad. “Arrancamos con menos de 800 inmuebles en alquiler y estamos finalizando cerca de los 3000. Hubo mucha incertidumbre, pero rápidamente empezó a incrementarse el flujo de unidades. Muchos departamentos que estuvieron en venta durante un tiempo más que prudencial y no lograron cumplir su objetivo, se empezaron a volcar a los alquileres”, evaluó en declaraciones a Rosario/12.
Desde Cocir entienden que ese comportamiento responde a un cúmulo de factores, pero principalmente ligado a las modificaciones en la legislación. “Había mucha especulación, porque si el propietario podía ajustar el valor recién dentro de un año, tenía que proyectar un precio que no quedara desprotegido. En un país donde la economía es tan compleja, hacer indexaciones a largo plazo era un motivo claro que desmotivaba a muchos propietarios a ofrecerlos”, evaluó y añadió: “Creo que la desregulación permitió que muchas personas que estaban con inquietudes se hayan decidido a poner el inmueble en alquiler. Eso trajo, desde el punto de vista del inquilino, un equilibrio en cuanto al tema de los valores y el registro de los precios”.
Según el informe, a lo largo del 2024 se estabilizó la proporción que representa el alquiler en los salarios, aunque no dejan de ser valores elevados. Como ejemplo, un empleado de comercio debe destinar el 22,2% de sus ingresos para alquilar un monoambiente, un 29,2% para un departamento de un dormitorio y un 40,9% para poder vivir en uno de dos habitaciones. “Si tenés que destinarle un solo ingreso al alquiler, sabemos que el impacto es fuerte”, analizó Bassini. “Sí notamos que los departamentos de un dormitorio, que antes se alquilaban para uno, ahora se hacen para dos personas”, añadió en relación a los cambios de hábitos que genera el nuevo panorama.
Difícil para alquilar
Desde el Consejo Asesor de Vivienda entienden que fue un año difícil para los inquilinos de la ciudad. “Tuvimos un primer semestre muy duro. Los aumentos fueron muy por encima de los procesos inflacionarios, e incluso paritarios, generando una gran cantidad de rescisiones anticipadas, producto de no poder hacer frente al canon pactado”, evaluó D’Orazio en diálogo con Rosario/12. “El promedio de los contratos se hizo con una duración de dos años, pero tuvimos de un año y de hasta seis meses. Eso con actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales y con el Índice de Contrato de Locación como el más elegido”, repasó.
El dirigente coincidió con el Cocir en el aumento de la oferta de inmuebles destinado al alquiler, pero consideró que es una comparación “tendenciosa” la que se hace. “En diciembre del año pasado veníamos de una reforma en la Ley de Alquileres que había sido sancionada dos meses antes y un presidente que había manifestado su intención de derogarla. Entonces había una retracción en el mercado. Si lo comparamos con ese momento de turbulencia, lógicamente vemos un incremento”, expresó y agregó: “Algunos ven el DNU como una solución que ha traído dinamismo en el mercado, pero también es cierto que cada vez es más difícil alquilar”.
D’Orazio, que también integra la Concejalía Popular, señaló que en sintonía con el aumento de inmuebles para alquilar, se viene produciendo una caída en la cantidad de personas que pueden hacerlo. En esa línea, observó con preocupación el aumento en la morosidad que ya se ubica en el 3,3%, cuando históricamente se ubicó en el 1%. “En diciembre el Cocir tenía lista de espera para alquilar inmuebles. Ahora cuando se publica un inmueble en las plataformas demoran entre 45 y 60 días para ser alquilados”, evaluó. Desde el Cocir, en cambio, leen ese dato de otra manera. “Eso se da porque ahora la gente puede elegir dónde vivir. Más cerca del colegio, de la facultad o del trabajo”, señalaron.
Por último, el titular del Consejo Asesor de la Vivienda recalcó que los cambios introducidos con el DNU 70/2023 del gobierno nacional, restaron derechos para los inquilinos en materia inmobiliaria. “Me hubiera gustado que las modificaciones en la Ley de Alquileres hubiesen estado vigentes más de un mes y ver cómo funcionaba. Era una ley con actualización semestral y con un índice atado a la variación del salario. Pero las presiones y los intereses de este gobierno hicieron que desaparezca”, analizó y agregó: “Creo que el desafío para 2025 es resolver la situación de los inquilinos que trabajan en la economía informal, que son los que más han perdido durante este 2024”.
