Lagos artificiales, canchas de fútbol, tenis o golf, seguridad privada, centros comerciales internos y caminos con accesos de privilegio a la playa. Los barrios cerrados, verdaderas miniciudades de más de mil hectáreas a orillas del océano, no paran de crecer en la Costa Atlántica poniendo en crisis de hecho el carácter público del acceso al mar. Elegidos en principio para vacacionar, especialistas advierten que, en los últimos años, y particularmente luego de la pandemia, el segmento de altos ingresos de la sociedad comenzó a escogerlos también para vivir o como nicho de inversión.
Veinte años pasaron desde que, en 2004, Costa Esmeralda inauguró el primer loteo de sus poco más de mil hectáreas ubicadas sobre la playa, dentro del Partido de La Costa y en el límite con el de Pinamar. Del mismo tamaño, o más grande, que localidades balnearias pequeñas como Valeria o la Lucila del Mar, hoy cuenta con 16 barrios internos con 3200 lotes, de los que más de la mitad ya fueron construidos, calles y lagos, múltiples espacios deportivos, paradores con carpas y sombrillas en la playa y hasta un centro comercial inaugurado en 2021. Los alquileres de viviendas para la temporada van de los 4 mil a los 8 mil dólares la quincena, dependiendo del lugar.
La zona, en la que abundan cuatriciclos y 4x4 por los médanos, es por lejos la más elegida por los grandes actores del juego inmobiliario para desarrollos de este tipo. Inmediatamente al lado de Costa Esmeralda se encuentra Northbeach, un complejo privado de cuatro edificios de departamentos en la costa y loteos dentro del bosque, hacia la Ruta 11. Le sigue, para el norte, el desarrollo que, al menos en tamaño, planea competirle a Costa Esmeralda: Villarobles, también de mil hectáreas y lagos internos, con un primer loteo de 1800 parcelas de las que ya se vendieron cerca de un tercio. El lugar apunta alto y planea sumar canchas de polo y hasta un puerto marítimo y una pista para aviones privados. En la web, los lotes limpios se venden, dependiendo del tamaño y la ubicación, entre 60 y 300 mil dólares.
La urbanista e investigadora de la UBA Guadalupe Granero señala que, en principio, el avance de los barrios cerrados sobre la costa responde a una "tendencia estructural del neoliberalismo para acá, con la expansión de las fronteras del desarrollo inmobiliario en las ciudades y en lugares cada vez más suburbanos". "En este caso se trata de negocios rentables, sobre todo en contextos de mucha desregulación como en los municipios, que tienen la potestad de regular los usos y dan muchos incentivos fiscales para promoverlo. Obviamente, además, se trata muchas veces de inversiones con altos grados de opacidad que permiten blanquear dinero no registrado", asegura a Página 12.
El punto de los permisos oficiales es un eje clave en el fenómeno. Capacitados para modificar y autorizar zonificaciones o loteos privados, los municipios terminan otorgando permisos que ponen seriamente en cuestión el derecho de acceso público al mar establecido por el Código Civil de la Nación, que protege el libre acceso a las costas y estipula que los propietarios de inmuebles que den a la playa deben dejar libre un camino de sirga en la orilla de al menos quince metros de ancho.
Granero advierte en este sentido que "desde el punto de vista legal las costas son públicas y, si se hacen los caminos de sirga, eso debería estar garantizado; en ese punto no es ilegal lo que hacen, pero sí se da un proceso de ilegitimidad porque no se hacen los accesos para que cualquiera pueda entrar y los ingresos terminan siendo exclusivos". Es decir que, aunque cualquiera debería poder entrar caminando por la orilla, el ingreso a la playa se transforma en inaccesible de hecho ya que no se abre ningún camino público, por ejemplo, desde la ruta u otros puntos de las localidades cercanas. Para entrar a los accesos exclusivos de los barrios a la playa, en tanto, hay que ser propietario, inquilino o invitado, con controles de documentos incluidos.
También bosque adentro, aunque sin acceso al mar, crecen los barrios privados, particularmente en Pinamar. Algunos ya tradicionales, como La Herradura, Barrio Pioneros o Pinamar Chico, y otros más nuevos como Barrio Bosques, se trata de estructuras más pequeñas que, así y todo, lotean entre los frondosos pinos de Pinamar norte, zona en la que crecen los emprendimientos inmobiliarios. En este tipo de barrios de bosque la tendencia publicitaria viene mutando de una oferta exclusivamente vacacional hacia propuestas para vivir directamente allí, tanto para locales como para residentes de otras localidades.
Granero marca que esto se intensificó luego de la pandemia y "el regreso de ciertos discursos con relación a la naturaleza, una narrativa en torno a vivir en espacios de calidad, que permitió que este proceso de barrios privados tuviera una segunda ola después de la de los ’80 y ’90". "Son familias con determinado poder adquisitivo que pueden repensar sus vidas y ahí aparecen cosas nuevas en relación a la cuestión de lo silvestre o del mar", añade la urbanista. Los datos de Pinamar van en ese sentido. El censo de 2022 arrojó que la población subió un 56 por ciento con una concentración particularmente densa en la zona de Pinamar norte donde se encuentran este tipo de desarrollos.
Los alrededores de Mar del Plata tampoco están exentos del avance de los barrios privados. En la gran zona urbana, los desarrollos no llegan a la playa y se concentran sobre todo en el sur de la ciudad, en las inmediaciones del Bosque Peralta Ramos. Más hacia el sur, sin embargo, la zona ubicada entre Acantilados y Chapadmalal sí muestra los primeros barrios privados de cara a la costa, como el caso de los incipientes Olas y La Paloma. A esa altura, la Ruta 11 ya circula junto al mar y opera como barrera para que los barrios no tengan acceso exclusivo a la playa, lo que sí ocurre en los emprendimientos que avanzan en la zona de Camet Norte, ya en Mar Chiquita, como Tipantú, promocionado como barrio de bosque y sustentable.
Sobre el futuro, Granero cree que la cuestión se seguirá profundizando, en particular dentro del "contexto de completo desmantelamiento de las políticas territoriales a nivel nacional". "En Provincia sí las hay, pero a nivel nacional hoy no hay ninguna política ni presupuesto, y cuando bajás a los municipios, que son los que aprueban los desarrollos, te encontrás con la misma situación de desregulación, en particular en los que están alineados con el gobierno nacional", concluye.
