Producción: Tomás Lukin

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La renta inmobiliaria

Por Alejandro Robba *

Desde hace tiempo, el mercado inmobiliario porteño ha sido un buen negocio para los constructores y los rentistas. La gran cantidad de operadores (inmobiliarias, constructoras, bancos) que se aseguran entradas y salidas rápidas permiten valorizaciones impensadas en otras latitudes. En los noventa, la rentabilidad promedio se calculaba en un 20 por ciento en dólares. Actualmente, ése es el piso de las inversiones, alcanzando hasta el 40 por ciento en muchos casos. Con lo cual, toda inversión productiva en la ciudad que no llegue a estas cifras tiene bajas chances de prosperar.

La velocidad de la recuperación de la construcción luego de la crisis ha sido sorprendente. En seis años, el precio promedio del metro cuadrado de un terreno pasó de valer 555 dólares en 2001 a 1000 dólares en 2007. El boom estuvo asociado con la construcción para el segmento ABC1. No sólo para satisfacer necesidades de vivienda sino, más que nada, para especular. Es decir, alojar capitales que antes se valorizaban en el circuito financiero. La oferta inmobiliaria no satisfizo la demanda sino que agravó el déficit, ya que el precio por metro cuadrado hace imposible a una familia de ingresos medios o bajos acceder a su casa vía ahorro, y menos aún, vía préstamo bancario. Es necesario analizar cómo, en medio del boom, un 20 por ciento de la población tiene problemas de vivienda y cómo aumentan precios y oferta en situaciones de escasez de crédito.

El crecimiento de la economía nacional, y de la porteña en particular, genera condiciones para un mercado segmentado y basado más en la especulación que en el uso productivo de las propiedades. En especial aumentaron los precios en barrios valorizados y aparecieron nuevos barrios atractivos para la construcción, orientados a segmentos de la demanda con menor capital para invertir en ladrillos, provocando lo que se denomina “extensión de la frontera inmobiliaria”. En el otro extremo, quedaron barrios inaccesibles para los estratos medios y bajos. Las unidades pequeñas resultan el tipo más elegido debido a su mayor posibilidad como renta, y a la rapidez de su venta. Algunos analistas, refiriéndose a estas cualidades de los departamentos chicos, llegan a considerarlos commodities.

Falta el debate en torno de la renta inmobiliaria en la ciudad, como si se descontara que debe ser apropiada privadamente, sin medir su poder como instrumento para redistribuir el ingreso, a partir de la recaudación del Impuesto Inmobiliario, o a través de modelos de apropiación pública de plusvalías urbanas. Por el contrario, la regulación de la tierra por parte del Estado históricamente ha propiciado emprendimientos para la especulación. El cambio de normativa de 1977 y las posteriores modificaciones alentaron la construcción rentística. Treinta años después, no sólo no se generó ninguna vivienda en distritos que cambiaron su norma, sino que al mismo tiempo se fueron cerrando establecimientos industriales (especialmente en el sur de la ciudad), lo que provocó una gran cantidad de terrenos vacantes.

¿Cuál debería ser el rol del Estado? La ciudad vive un proceso combinado de inversión pública y privada que está modificando la renta del suelo, y el tema tributario se vuelve central para la reasignación de recursos. La extensión del subterráneo, obras contra inundaciones, la ampliación de la red vial, el mismo mantenimiento urbano en una ciudad que tiene un shock de inversión privada inmobiliaria e insuficiencia de tierra alteran la demografía de los barrios. Se ponen en valor los terrenos y cambia la situación de las personas que ahí habitan. ¿Es justo que toda la renta quede en manos de los propietarios siendo que la obra pública la financian todos los porteños? Creemos que no. Si queremos dejar atrás el país de la valorización fácil y pasar a un modelo productivo que mejore la distribución del ingreso, los recursos del Estado deben engrosarse con ingresos que graven más a la renta y la propiedad que al consumo y a la actividad económica. Buenos Aires es un buen ejemplo de todo lo contrario.

* Economista Fundación FETyP (www.fetyp.org.ar).

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Más financiamiento

Por Alejandro Banzas *

Argentina, al igual que una gran cantidad de países de Latinoamérica, padece un significativo déficit habitacional que se constituye en un problema de raíz estructural. Este es el resultado de décadas de fuertes restricciones presupuestarias en las arcas públicas, que determinaron que el Estado restrinja el gasto público para afrontar un fenomenal endeudamiento externo y, a la vez, la pérdida de valiosos instrumentos del mercado financiero. Ejemplo de esto último lo constituye la privatización del Banco Hipotecario Nacional y las restricciones al financiamiento que tuvo el Fonavi, consecuencia del origen procíclico de sus recursos, ligados a la coyuntura económica y a los vaivenes de los cambios institucionales de la política nacional.

Tras la salida de la crisis económica de 2001-2002 se produjo una brecha en la relación entre el salario (en pesos) y el valor de los inmuebles (medido en dólares), lo cual se constituyó en una restricción adicional para vastos sectores de la población. A pesar de ello, la banca pública comenzó a ocupar un rol dinámico en el financiamiento para algunos sectores de ingresos medio-altos y altos, liderando en la actualidad el stock de préstamos hipotecarios con el 47,6 por ciento, seguido por la banca privada de capital nacional, con el 28,1. Hoy además se observa un mercado concentrado en cinco entidades (Banco Nación, Hipotecario, Provincia de Buenos Aires, Santander Río y Ciudad de Buenos Aires) que controlan el 70 por ciento del financiamiento. No obstante, el stock de préstamos hipotecarios en relación con el PIB apenas alcanza al 1,1 por ciento, todavía por debajo del 4 por ciento de la década pasada y muy inferior a los valores evidenciados por países de similares niveles de desarrollo, como Chile, 17 por ciento; Colombia, 12; y México, 11.

Por otra parte, resulta insuficiente el aporte que el sistema financiero puede hacer para resolver los problemas en materia de vivienda que sufren amplios sectores de la población, en particular los de más bajos ingresos. Si tomamos la Encuesta Permanente de Hogares que publica el Indec que muestra la distribución del ingreso por hogares, surge de un ejercicio de simulación que el 60 por ciento de éstos no podrían acceder al financiamiento bancario dadas las restricciones salariales que afrontan.

Por lo tanto, es necesario que el Estado Nacional y los provinciales aumenten los esfuerzos de acrecentar los recursos presupuestarios con destino a la construcción de unidades habitacionales nuevas, como así también instrumenten políticas destinadas al mejoramiento de viviendas que, con algunas mejoras materiales, podrían salir de la categoría de deficitarias. Para ello, existen lecciones de experiencias internacionales bastante exitosas, tales como el caso de Brasil. Allí funcionan programas destinados a la reconstrucción, ampliación o reparación de viviendas que se nutren de recursos estatales, con aportes de ONG y ahorros de las familias, para ser otorgados bajo la modalidad de préstamos subsidiados. También Chile y México han elaborado programas comunitarios destinados a los sectores de menores ingresos con la participación conjunta del Estado, el sector privado y los grupos poblacionales a ser beneficiados.

En lo que respecta a una mayor participación del sistema financiero en la asistencia a sectores sociales con ingresos medios, es necesario articular mecanismos que permitan un mejor calce de plazos, a través de la emisión de letras hipotecarias u otros instrumentos de titulización, de modo de articular el mercado primario de hipotecas con el secundario del mercado de capitales. Al mismo tiempo, sería importante impulsar una mayor participación de los fondos institucionales (AFJP y compañías de seguros) en la adquisición de esos activos, y en proyectos ligados a la construcción de viviendas sociales.

Por último, la consolidación de un modelo económico que permita una distribución de la riqueza más equitativa, acrecentando el presupuesto destinado a políticas sociales, junto con una mejor calidad de empleo, recuperación del salario y baja inflación, daría el marco necesario para alcanzar un horizonte de mayor financiamiento a la vivienda, reduciendo el déficit habitacional.

* Investigador del Cefid-ar