El precio promedio del alquiler de un departamento chico en la ciudad de Buenos Aires creció en los últimos dos años un 58 por ciento, mientras que en el Gran Buenos Aires el avance fue del 73 por ciento. En el mismo período, el salario promedio del sector privado registrado, según el Indec, creció un 57 por ciento. A pesar del aumento en los alquileres, la rentabilidad implícita de la inversión “en ladrillo” bajó en la ciudad de Buenos Aires un 13 por ciento y un 8 por ciento en el Gran Buenos Aires, a raíz de una suba todavía superior en el precio de venta de los inmuebles. Los datos pertenecen a un informe del portal zonaprop.com.ar.

El mercado inmobiliario desde la salida de la convertibilidad registró un boom hasta que el Banco Central introdujo las restricciones a la venta de dólares para atesoramiento y la actividad económica y, por varios motivos, se desaceleró. La construcción de edificios para vivienda, según el Indec, creció entre 2003 y fines de 2011 un 95 por ciento, por encima del avance de la industria manufacturera, que fue del 72 por ciento en ese período. Eso fue parte de un proceso que permitió impulsar fuertemente el empleo en el sector de la construcción y en las industrias proveedoras.

De todos modos, ese dinamismo no coincidió con la solución del problema habitacional. En el trabajo “Vivienda, déficit habitacional y políticas sectoriales”, la economista Lorena Putero compara datos de los últimos dos censos, de 2001 y 2010: los propietarios bajaron del 70,6 al 67,7 por ciento, mientras que los inquilinos subieron de 11,1 al 16,1 por ciento. Un 17,6 por ciento de los hogares registra problemas de habitabilidad.

Las restricciones en el mercado de cambios y la desaceleración económica modificaron la dinámica del sector. Entre enero de 2012 y el mismo mes de este año, la construcción de viviendas –indican datos oficiales– estuvo estancada, ya que avanzó solo 0,4 por ciento. A pesar de esa quietud, la brecha cambiaria y la devaluación impactaron de lleno en los precios.

El relevamiento de zonaprop. com.ar muestra que a lo largo de 2012 hubo un proceso de pesificación del mercado inmobiliario. Los departamentos en venta cotizados en pesos en la ciudad de Buenos Aires subieron del uno por ciento del total en febrero hasta el 20 por ciento en diciembre. Actualmente se ubican en el 10 por ciento de las ventas. En el Gran Buenos Aires, la situación se estabilizó en torno del 20 por ciento. “Desde agosto de 2013 se registra una baja continua en la participación de anuncios pesificados de venta de inmuebles”, dice el informe. No sucedió lo mismo en el segmento a estrenar, donde los pesificados pasaron del 41 al 74 por ciento.

El precio en los anuncios de venta en la ciudad de Buenos Aires subió en pesos un 62 por ciento en el último año y medio, al compás de la ampliación de la brecha cambiaria. Y en los primeros dos meses de 2014, la suba en pesos del valor de venta en la ciudad de Buenos Aires fue del 7 por ciento. El tipo de cambio implícito, que sería el que utilizan las inmobiliarias para hacer la tasación, se ubicó en febrero en 9,30 pesos, por encima del oficial y por debajo del blue. “Sigue siendo sorprendente no percibir una aceleración en el crecimiento de los precios en pesos en el Gran Buenos Aires”, advierte.

En cuanto a los alquileres, el precio promedio en la ciudad de Buenos Aires de un departamento de 42 metros en los últimos dos años subió de 1995 a 3162 pesos, un 58,4 por ciento. La suba es mayor en las zonas más caras: con respecto a 2013, el aumento varía del 17 al 34 por ciento en función de las distintas comunas de la Ciudad. En GBA, los alquileres avanzaron de 1521 a 2637 pesos, un 73,3 por ciento. En los últimos seis meses, la suba de los alquileres en CABA y GBA fue del 28 por ciento.

Como los precios de venta subieron más que los alquileres, la rentabilidad implícita de la inversión “en ladrillos”, calcula zonaprop.com.ar, disminuyó. En junio de 2012 el retorno bruto anual era del 6,6 por ciento en GBA y de 5,6 por ciento en la ciudad de Buenos Aires. En febrero pasado, esos valores se ubicaron en el 5,5 y el 4,6 por ciento, respectivamente.