Lo que los propietarios están haciendo con los alquileres es arbitrario, ilegítimo, especulativo y abusivo, pero lo peor de todo es que es exitoso. Radamés Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, es quien maldice por esa realidad. En la Ciudad de Buenos Aires se está dando un fenómeno muy particular: los precios de los alquileres son cada vez más altos, los inquilinos se sienten asfixiados, pero la demanda no para de crecer y la oferta se mantiene limitada. Como el Estado no interviene en la materia, bajo las reglas del mercado no hay solución posible para el millón de personas que se encuentra en la posición más débil. A pesar de que uno de cada tres porteños alquila, el tema no está en la agenda pública, vuelve a mascullar Radamés.

Un departamento de dos ambientes en Caballito, de 40 metros, en condiciones aceptables y con expensas incluidas, se ofrece en este momento a 800 pesos. En Palermo, uno en iguales condiciones puede llegar a 1000. En Flores y Almagro, a 650. A lo largo de 2005, los alquileres se encarecieron 17,9 por ciento, 5,6 puntos por arriba del Indice de Precios al Consumidor. Aumentaron más que los alimentos (15,1) y la ropa (14,1), según los datos del Indec. La perspectiva para 2006 es que los ajustes continúen al ritmo de la inflación, a pesar de la resistencia de los locatarios.

Los propietarios idearon distintas fórmulas para conseguir que los inquilinos accedan a repactar los contratos antes de su finalización. Algunas son legales y otras no. Entre las primeras se cuentan dos cláusulas que habilitan la indexación. Una de ellas establece un supuesto acuerdo de partes para renegociar el monto del alquiler cada seis meses. Dice textualmente: “Las partes aceptan renegociar el valor locativo originalmente pactado luego de transcurridos los primeros seis meses de vigencia de la relación locativa”. Y aclara: “Para ello se considerará la media de las ofertas que se publican en el diario Clarín o revista especializada”.

Por si surgiera algún problema, la misma cláusula contempla la solución, siempre en términos favorables para el locador. “Para el caso de no arribarse a un acuerdo dentro de los 20 días corridos, las partes convienen en recurrir al Tribunal Arbitral para Asuntos Inmobiliarios, con sede en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.” Ese tribunal no depende de ningún organismo estatal, sino que fue creado por la misma cámara que agrupa a los dueños de inmuebles. Además de arrogarse el derecho de actuar como jueces, el colmo es que “el costo (por la intervención del tribunal) será compartido por las partes”. La tarifa es de 300 pesos.

Noemí Caracciolo, presidenta de la Asociación de Inquilinos de la República Argentina, advierte que cualquier cláusula de indexación está prohibida por la ley de Emergencia Económica, que el Congreso acaba de prorrogar un año más. Lo mismo dice Pablo López, de la inmobiliaria Tizado, quien comenta que frente a los reiterados fallos judiciales contra los intentos de ajuste por esa vía, muchos propietarios están recurriendo a otro tipo de contratos, con subas escalonadas determinadas desde un principio. Según Caracciolo, ese mecanismo es válido sólo si se fija de entrada el monto total de los dos años de alquiler.

En cambio, Radamés señala que las cláusulas que facultan a los locadores a desalojar a los inquilinos antes de la finalización de los contratos en caso de no llegar a un acuerdo de indexación también están prohibidas por ley. “Son formas de presión que en muchos casos resultan efectivas, porque la persona que alquila no tiene adónde ir y prefiere negociar una suba para el inmueble que ocupa antes que salir al mercado a buscar una nueva vivienda”, indica.

Una de las razones del aumento de la demanda es el alza todavía mayor del precio de las propiedades. Para un amplio sector de la población, la opción de compra quedó fuera de su alcance, al no calificar para un crédito hipotecario por el retraso salarial y la imposibilidad de cubrir la relación cuota-ingreso. El mismo incremento de los inmuebles determinó que para muchos dueños sea más negocio vender que alquilar. Esta burbuja se constituyó por el boom inmobiliario, que produce un arrastre sobre todo el mercado. El problema es que la construcción de viviendas apunta a los sectores de mayor poder adquisitivo, que pueden pagar cifras muy altas en dólares por departamentos a estrenar.

Un fenómeno asociado al aumento de los alquileres es el corrimiento de inquilinos hacia viviendas más chicas, aunque sigan pagando lo mismo. Otros terminan volviendo a las casas de familiares, según cuenta Caracciolo, quien está en contacto diario con esa realidad. “El 2005 estuvo signado por un crecimiento sostenido de la construcción y el número de compraventas”, destaca la consultora Reporte Inmobiliario. “Palermo lidera la superficie de proyectos para vivienda multifamiliar nueva, seguido por Puerto Madero, Villa Urquiza y Caballito”, agrega. Los inquilinos también pagan la fiesta, aunque la miren de afuera.