La industria de la construcción ha comenzado a resurgir luego de la crisis. El primer síntoma de recuperación se vivió durante 2003 al registrarse un aumento de la actividad del 37,6 por ciento. Este año se espera alcanzar los niveles previos a la recesión si el repunte continúa. Sin embargo, los especialistas consultados por este suplemento coincidieron en afirmar que la expansión aparece exclusivamente concentrada en las zonas de mayor poder adquisitivo. Barrio Norte, Palermo, Belgrano, Núñez y Villa Urquiza son los barrios de Capital Federal que están teniendo un fuerte desarrollo de la construcción. Esto se debe a que los sectores medios.-altos y altos son los únicos que quedaron en condiciones de adquirir una vivienda luego de la devaluación. La mayor segmentación del consumo es una consecuencia directa de la profunda crisis social. Cash realizó un relevamiento por las zonas de mayor actividad y confirmó la existencia de más de 100 edificios en construcción desde Barrio Norte hasta la General Paz. En Puerto Madero y Caballito también se destacan emprendimientos, pero el resto de los barrios continúa con niveles de actividad bajos debido al alto costo de las propiedades y a las dificultades para acceder a créditos hipotecarios.
La falta de financiamiento también afectó a los constructores. Desde la devaluación, los bancos desaparecieron del sector. Por lo tanto, el perfil de las construcciones se modificó. A diferencia de la década del ‘90, ya no predominan las grandes torres de 10.000 metros cuadrados de superficie, 20 metros de frente y pileta de natación, porque son muy pocos los inversores que están dispuestos a arriesgar varios millones de dólares en proyectos de largo plazo sin el apalancamiento del sistema financiero. Ahora se construyen edificios entre medianeras de 1500 a 2000 metros cuadrados de superficie que no superan los 10 pisos. Son obras que se insertan en la trama urbana establecida sin producirle grandes modificaciones al perfil del barrio. Se elevan sobre la escasa tierra disponible o reemplazan a viejas casonas que son demolidas. César Méndez Chavarría, gerente de emprendimientos de Tizado Propiedades, afirmó a Cash que “para construir una torre se necesitaban cerca de 10 millones de dólares, mientras que los nuevos edificios se pueden construir con una inversión de un millón y medio de dólares y una pequeña preventa inicial”.
Por los barrios de Belgrano y Núñez, Cash contabilizó nueve edificios en construcción en la calle Arcos, entre Pampa y General Paz, cinco en Vuelta de Obligado entre Olazábal y General Paz, cuatro en García del Río entre Cabildo y Pino y otras quince obras en las calles aledañas, sin contabilizar ampliaciones y refacciones. En Palermo –una de las zonas de mayor movimiento es el radio conformado por Bullrich, Soler, Coronel Díaz y la avenida Del Libertador–. Allí pueden verse cerca de treinta edificios en construcción, preferentemente sobre las calles Cerviño, Cabello, Oro y Scalabrini Ortiz.
Villa Urquiza es otra zona de fuerte actividad porque hay muchos lotes disponibles y la tierra es más barata. Enrique García, titular de Enrique García Emprendimientos Inmobiliarios afirmó a Cash que “Urquiza es uno de los barrios donde más se construyó en los últimos años y donde más emprendimientos existen”. Entre Juramento, avenida De los Constituyentes, General Paz y Del Tejar hay cerca de 30 obras en construcción, en especial en las calles Mendoza, Olazábal, Díaz Colodrero y Burela.
Los impulsores de estas nuevas edificaciones no son los grandes constructores y desarrolladores de los ‘90 como IRSA, Creaurban, Chacofi, Argencons (complejos Quartier), Caputo, y Criba sino pequeños inversores que operan con capital propio. La caída de la tasa de interés internacional y local ha llevado a muchas personas a apostar por la construcción para valorizar sus ahorros. Los costos del metro cuadradoconstruido varían entre 600 y 800 dólares incluyendo materiales, mano de obra, derecho de construcción municipal, derecho de conexión a los servicios públicos, honorarios de arquitectos, impuestos e incidencia de la tierra. Luego las propiedades se venden entre 1000 y 1400 dólares por metro cuadrado. Por lo tanto, si en dos años el inversor logra construir y comercializar los departamentos puede obtener una utilidad bruta anual de entre 25 y 35 por ciento.
El interrogante pasa por saber si habrá suficiente demanda para las propiedades que se están construyendo. Desde la devaluación, la mayoría de las transacciones inmobiliarias fueron protagonizadas por quienes no necesitaban del crédito hipotecario para acceder a la vivienda. Las ventas fueron impulsadas por los ahorristas atrapados en el corralito que recibieron Boden y por quienes conservaban sus dólares debajo del colchón desde el 1 a 1. Según el informe de construcción y mercado inmobiliario de la UADE, la cantidad de escrituras hipotecarias concretadas el año pasado se redujo un 9,4 por ciento con relación al pobrísimo 2002.
Para este año las perspectivas no son mejores pese a las promesas de los bancos de otorgar más créditos. Las viviendas son un bien inalcanzable para las familias de clase media que dependen de sus ingresos en pesos, aun pudiendo acceder a un crédito hipotecario. Las propiedades nuevas en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron un 53 por ciento en pesos durante el año pasado hasta alcanzar un 80 por ciento del valor que tenían en dólares antes de la devaluación.
Para comprar un departamento de 3 ambientes de 50 metros cuadrados se necesitan cerca de 150 mil pesos. Una familia con un ingreso de 3000 pesos en blanco puede acceder en el Banco Río, por ejemplo, a un préstamo de hasta 85 mil pesos a 15 años con una tasa variable del 9,15 por ciento. Eso implica una cuota de 1043 pesos por mes que sólo le serviría para cubrir el 56 por ciento del precio de la propiedad.
Fernando Alvarez Celis, investigador del Cedem, afirmó a Cash que “durante los ‘90 el crédito hipotecario posibilitó el acceso de una porción restringida de la clase media a las propiedades, pero nada de lo que se está construyendo hoy es para esos sectores”. Roberto Ledo, director de la inmobiliaria Bullrich reconoció a este suplemento que “las viviendas sólo son accesibles para el sector ABC1. Por eso se construye en la zona norte”.
La mayoría que compró viviendas en los últimos meses no lo han hecho para concretar el sueño del techo propio sino para resguardar su excedente de capital en ladrillos. Por lo tanto, el circuito de compraventa de propiedades se agota en los sectores de mayor poder adquisitivo. Para ampliar el acceso ya no alcanza con esperar una expansión del crédito. El principal problema es el escaso poder adquisitivo de la mayoría de la población. La transferencia de ingresos provocada por la devaluación transformó al mercado de compra y venta de viviendas en un espacio exclusivo reservado sólo para los habitantes del corredor norte y de unos pocos enclaves privilegiados del resto de la ciudad.