La inversión inmobiliaria se convirtió en la opción más rentable de los últimos tres años. Quienes destinaron sus ahorros para financiar la construcción de viviendas obtuvieron una renta de entre 20 y 40 por ciento en dólares, pudiendo llegar a duplicarla en los proyectos más exitosos. Los ladrillos se transformaron en una tentación irresistible frente a la caída del dólar y la baja tasa de interés bancaria. La actividad resultó fundamental para reactivar la economía, haciendo circular el dinero y generando empleo en la construcción y otras industrias conexas. Sin embargo, toda historia rosa tiene su lado oscuro. El boom inmobiliario impulsado por los inversores y constructoras generó dificultades para acceder a la vivienda por la suba de precios. Impactó en subas generalizadas en los materiales de la construcción, insumos que son abastecidos por empresas con posiciones dominantes en el mercado. Profundizó un desarrollo aún más desigual entre el Norte y el Sur. Incrementó el riesgo de colapso en la infraestructura de la Ciudad. Aceleró la destrucción del patrimonio histórico. Aumentó la explotación laboral. Y encendió un alerta para los propios inversores inmobiliarios por la ausencia de normas que protejan su dinero. Cash detalla lo que la mayoría de los medios oculta: la otra cara de la fiebre generada con el negocio de los ladrillos.

Limitaciones para acceder a la vivienda.

El déficit habitacional en el 2001 abarcaba al 6,6 por ciento de la Ciudad, muy por debajo del promedio del país (21,7%). Sin embargo, en algunos distritos del Sudoeste porteño llegaba al 29,9 por ciento. Desde ese año hasta el 2005 se pidieron permisos para construir 40.420 viviendas. En los barrios de Palermo, Villa Urquiza, Caballito, Belgrano y Puerto Madero se permisaron 18.940 (46,8%). Mientras que en La Boca, Pompeya, Villa Lugano y Villa Soldati, sólo 525 (1,30%). “Ese dato evidencia de manera contundente que la construcción no estuvo orientada a resolver los problemas habitacionales. Por el contrario, la inversión especulativa hizo subir los precios y agudizó el problema”, señaló a Cash Fernando Alvarez de Celis, especialista en economía urbana.

Según datos de la Dirección de Sistemas de Información Geográfica del Gobierno de la Ciudad, en diciembre del 2001 el precio promedio por metro cuadrado de suelo en la Ciudad era de 555 pesos/dólares. Luego de la devaluación, en junio del 2002, cayó a 213 dólares. Ese precio, combinado con los bajos costos de la construcción, abrió una oportunidad que se tradujo en un fuerte aumento de la demanda de lotes para construir viviendas en las zonas de mayor poder adquisitivo. A partir de entonces, la tierra comenzó a subir de manera ininterrumpida hasta que en marzo de este año llegó a 742 dólares promedio. Ese valor es 33,6 por ciento más alto que a fines de la convertibilidad y 248 por ciento más en dólares que hace casi cuatro años. Sin bien los valores oscilan según la zona, la actividad especulativa ha generado una burbuja que llevó los precios a un tope inalcanzable para el conjunto de los asalariados, repercutiendo además en el valor de los alquileres.

Problemas de infraestructura y de tránsito. La construcción privada sin regulación por parte del Estado ha comenzado a generar trastornos en la provisión de servicios públicos y en el tránsito. En la franja que va de Retiro a La Boca, entre la Costanera y la avenida Callao (y su continuación Entre Ríos), la capacidad de los desagües cloacales está cerca de su límite y se evidencian problemas de presión de agua por la falta de inversiones de la ex empresa concesionaria Aguas Argentinas. La situación se agudiza en Recoleta y Barracas, dos zonas en las que se está construyendo de manera acelerada y donde la demanda de servicios se potencia por la llegada de turistas que llenan hoteles, viviendas particulares y restaurantes. Algo similar ocurre en Las Cañitas. En el radio que conforman Luis María Campos, Ortega y Gasset, avenida Libertador y José Hernández se ha desarrollado una gran cantidad de emprendimientos y allí también suele haber problemas de presión de agua, especialmente en algunas fechas clave en que los restaurantes están repletos.

Las dificultades de tránsito y estacionamiento de vehículos son una constante de la Ciudad, que se agudizan a partir del desarrollo de algunos emprendimientos inmobiliarios debido a los déficit en la regulación pública. Por ejemplo, el Código de Planeamiento Urbano obliga a los desarrolladores a construir un lugar para guardar un auto por cada tres departamentos de hasta 60 metros cuadrados. El bajo umbral exigido hace que se construyan edificios sin capacidad de estacionamiento suficiente. Esos autos quedan luego en la calle, complicando aún más la circulación. Claudio Rombolá, especialista en estudios de tránsito de la empresa Tecnomak, señaló a Cash que “se debería prever un mayor espacio de estacionamiento por vivienda, pues en los edificios de categoría cada familia suele tener dos autos”.

Lo paradójico es que el Estado invierte revalorizando zonas, pero luego no regula el desarrollo inmobiliario que allí se despliega. Eso ocurrió en Belgrano y Palermo a partir de las obras pluviales que redujeron las inundaciones, y está sucediendo en la Costanera desde General Paz hasta el Puerto con la inauguración del Parque de la Memoria y la extensión de la autopista Illia, dos obras que están mejorando la zona, poniéndola en la mira de los constructores de torres. El ex secretario de Infraestructura de la Ciudad Roberto Feletti le había reclamado públicamente a la Legislatura el año pasado la aprobación de un Plan Urbano Ambiental que permitiera regular el desarrollo inmobiliario, pero la iniciativa no se trató.

Aumento del precio de los materiales.

Además de impactar en el precio de la tierra, el auge de la construcción privada en la Ciudad incentivó una fuerte suba en el precio de los materiales, aunque en este caso también fue impulsado por el incremento de la obra pública, sobre todo en el interior del país. Según el Indice del Costo de la Construcción que elabora el Indec, entre el 2001 y el 2005 el precio de los materiales subió 117 por ciento y en el sector coinciden en que este año el ritmo de los aumentos se aceleró. Una importante constructora consultada por Cash informó que desde enero los cables eléctricos subieron 28 por ciento, los artefactos de grifería 19 por ciento, las cerámicas 9 por ciento y los pisos de madera, que ya habían aumentado 19 por ciento en el segundo semestre del año pasado, treparon un 7 por ciento más. De este modo, la especulación inmobiliaria no sólo afecta a quien quiere acceder a su primera vivienda sino también a aquellas familias que desean hacer refacciones en sus casas. Además, varias fuentes coincidieron ante este suplemento en que en las obras de menor categoría la suba en el precio de los insumos impacta en la calidad, ya que para preservar los márgenes se adquieren materiales menos resistentes.

Destrucción del patrimonio histórico.

Otro efecto del auge inmobiliario es la destrucción del patrimonio histórico. En un detallado informe, elaborado recientemente por el Centro de Estudios para el Desarrollo Económico Metropolitano, los investigadores Sergio Braticevic y Cecilia Vitto destacan que “la construcción de edificios de departamentos en la Ciudad se lleva a cabo, en la actualidad, principalmente, a partir de la demolición de edificaciones antiguas. Sin embargo, una buena porción de éstas podría ser considerada como parte del patrimonio histórico y cultural de la Ciudad”. Según datos de la Dirección General de Patrimonio, se encuentran protegidos apenas 1500 inmuebles en toda la Ciudad. Las propiedades preservadas se concentran fundamentalmente en San Telmo y Montserrat (26,5%). Mientras que en Belgrano, Palermo y Barracas –tres barrios en los que se está construyendo muy fuerte– sólo se concentran el 8 por ciento de los bienes protegidos (cerca de 120 propiedades). Esa falta de cobertura permitió que muchas propiedades y fachadas antiguas hayan sido destruidas para darles lugar a torres suntuosas que, además, han desfigurado la trama de la Ciudad. Recién este año, el Ejecutivo porteño reglamentó la Ley 1227 de Patrimonio Cultural, sancionada por la Legislatura en el 2003, que, según afirman las autoridades, permitirá mejorar la protección. Sin embargo, en la Subsecretaría de Patrimonio Cultural señalaron a Cash que “la decisión final (de incorporar bienes al catálogo de propiedades protegidas) corresponde a la Legislatura, mediante el dictado de una ley”.

Incremento de la explotación laboral.

El incremento de la actividad generó un aumento en los niveles de empleo e incluso escasez de trabajadores con experiencia. “Antes sobraba el personal y ahora es común el robo de capataces y albañiles. Vienen a la obra, los suben al camión y se los llevan a trabajar a otra parte”, destacan en una constructora consultada por este suplemento. Esa mayor oferta de empleo hizo subir los salarios en los últimos años, pero todavía siguen rezagados si se los compara con la suba del precio de las propiedades. Según datos del Indec, entre el 2001 y el 2005, el costo de la mano de obra se incrementó un 68,5 por ciento, pero el precio de las propiedades subió cerca de 200 por ciento en pesos. La rentabilidad del negocio se incrementó en detrimento del salario, lo cual deja en evidencia el aumento de la explotación laboral.

Falta de regulación para administrar recursos de terceros.

Los altos márgenes de ganancia que obtuvieron los desarrolladores con los primeros emprendimientos realizados luego de la crisis fueron atrayendo cada vez más jugadores al negocio. Ahora no sólo realizan obras las empresas con tradición en el mercado sino también pequeños emprendedores con el suficiente poder de convencimiento para lograr que amigos y conocidos les confíen sus ahorros con la expectativa de obtener una renta. El problema es que cuantos más apuestan por un mismo negocio, y más improvisados son los emprendedores, más riesgos surgen para el inversor. En la Argentina, esa situación se potencia por la falta de normas que regulen a quien administra recursos de terceros en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, en Estados Unidos, la plata del comprador de la propiedad a ser construida no va al bolsillo del desarrollador sino a cuentas protegidas (escrow) hasta que se realiza la escritura, siendo los depositarios de los fondos bancos u abogados. En el país, en cambio, el dinero de la preventa lo utiliza el desarrollador para financiar la obra, lo que supone un riesgo más alto.

Todas esas facetas del rostro oculto del boom no son consideradas, obviamente, relevantes por los actores del mercado inmobiliario. Pero tampoco están incluidas entre la agenda gubernamental. Y cuando lo estuvieron, y se planteó la necesidad de planificar el desarrollo urbano de la Ciudad y de regular mercados concentrados de materiales para la construcción, el lobby empresario se terminó imponiendo.

Tres opiniones sobre el crecimiento del mercado inmobiliario

RODOLFO LIVINGSTON

arquitecto

“El boom es irracional”

El boom inmobiliario no genera una distribución acertada del espacio. Tiran abajo casas totalmente habitables y valiosas porque al interés económico le conviene levantar torres. Eso es profundamente irracional en un país que tiene déficit de vivienda. Lo que pasa es que el interés no es resolver el problema de la vivienda y mejorar la calidad de vida sino que algunos, muy pocos, ganen mucha plata. Eso es previsible en un sistema capitalista salvaje donde no se planifica el desarrollo de la ciudad. ¿Cómo puede ser que salgamos a la calle y veamos torres con medianeras impúdicas que después van a tener una publicidad de 14 metros de alto? Todavía quedan algunas casas maravillosas, pero están ridiculizadas al lado de las torres. Lo paradójico es que los mismos bestias que rompen la ciudad después van a Europa a disfrutar de lo que allá se mantiene. La destrucción es posible porque los legisladores y el intendente en vez de planificar la ciudad se la pasan cambiándoles el nombre a las calles. Son protectores de los grandes intereses inmobiliarios.

PABLO TABAKMAN

profesor del posgrado de Real State de la Universidad de San Andrés

“El Estado no coordina”

Entre los desarrolladores inmobiliarios hay mucha prescindencia de la obra pública al momento de decidir los nuevos negocios. A veces el Estado y los privados coinciden como en el caso de Puerto Madero, pero es una excepción. No es normal que el Estado coordine los desarrollos con el sector privado. Además, no necesariamente la inversión pública desencadena el desarrollo inmobiliario. La construcción de la Panamericana ayudó a desarrollar Pilar, pero la autopista a Ezeiza no tuvo el mismo impacto. En la actualidad hay problemas de infraestructura, pero no es un tema de preocupación de los desarrollistas al momento de decidir si invierten. Una preocupación es el precio de la tierra. Difícilmente se pueda identificar otro activo en la economía que haya recuperado su valor después de la crisis al ritmo que creció la buena tierra urbana. Otro tema importante es el aumento de los materiales. La inflación sectorial es más alta que la inflación promedio porque hay mucha demanda, pero hasta ahora los compradores de las viviendas convalidan los precios.

epigrafe

DANIEL MINTZER

desarrollador inmobiliario G&D Developers

“Se debe preservar más”

La Ciudad de Buenos Aires no tiene en todas las zonas la infraestructura necesaria para contener las obras que prevé el Código de construcción. En Belgrano hay problemas para transitar con el auto y para estacionar. En Palermo hay inconvenientes con cloacas y desagües, por citar sólo dos ejemplos. A nivel histórico también hay falencias porque no hay un buen relevamiento de áreas históricas. Una reglamentación hiperconservacionista no sería buena, porque frenaría el desarrollo de la ciudad y la generación de empleo, pero debe buscarse un equilibrio para preservar cierta arquitectura. San Telmo está bastante protegido, pero en Palermo y Belgrano se debería buscar la forma de preservar algunas propiedades a partir de un acuerdo con sus dueños. En Barracas sucede lo mismo. Allí se resguardaron algunos galpones por la calidad de los desarrolladores que intervinieron, pero si el que construye es un improvisado primero tira la construcción abajo y después pregunta qué es lo que había. De ese modo, pierde plata y además le hace un daño enorme a la ciudad.