El acceso justo al hábitat es algo más complejo que la construcción masiva y estandarizada de viviendas y parte de un recurso primario que es el suelo. Una familia necesita suelo urbanizado, una parcela con agua y cloaca en la cual levantar su vivienda. Se han implementado varias políticas que inciden en la problemática habitacional, pero éstas se vieron acompañadas de fuertes especulaciones en el precio del suelo y alzas en los materiales de la construcción por los monopolios existentes. Si el suelo es una mercancía en la cadena productiva de la ciudad, la desigualdad social se acentúa. El Estado tiene que actuar rápidamente, con un bagaje de instrumentos que acompañen una toma de decisión política donde primen los derechos ciudadanos por sobre los intereses de los mercados.

Uno de los ganadores de la desigualdad parte de la desigualdad patrimonial. Esta se remonta al pasado colonial y al predominio de las familias terratenientes de fines del siglo XVIII, que aspiraban a la riqueza proveniente del trabajo de la tierra y su acumulación para el arriendo. Su vinculación con la inserción agroexportadora del país es directa y ha sentado los cimientos de un modelo territorial nacional excluyente.

Con la desindustrialización y especulación financiera impulsada por la dictadura de 1976 se apuntaló también un proceso de mercantilización del suelo. Indujeron su despliegue los parámetros establecidos por los códigos de uso de suelo y los sucesivos códigos de edificación que modificaron el carácter de su valorización al cambiar su uso, densidad y ocupación. A fin de cuentas, una valorización selecta en el acceso a los beneficios de la ciudad que excluyó a los más débiles. La expulsión de la población de la Capital Federal al conurbano fue una de las tantas medidas desplegadas.

En los noventa la fragmentación socioterritorial se profundiza con el incipiente desarrollo inmobiliario, acrecentado en el crecimiento de la periferia. El modelo de urbanización instalado ha sido el de los barrios cerrados, especialmente en el corredor noroeste de la Región Metropolitana de Buenos Aires, fomentado en gran medida por la inversión en la extensión y ampliación de vialidades, los parámetros especulativos de densidades y tamaños de lotes que se posibilitaron a partir del decreto-ley 8912/77 de la provincia de Buenos Aires. De esta forma quienes no podían acceder a la oferta del mercado se vieron limitados en el acceso a una vivienda digna, por ende acudieron a soluciones alternativas en zonas vulnerables, donde los beneficios de la ciudad no siempre se hicieron presentes.

Otra medida que se desplegó fue la privatización de los servicios de infraestructura básica, sumado a una desinversión en la extensión de servicios públicos, por ejemplo de empresas como Aguas Argentinas, que dejaron de invertir aduciendo escaso recupero.

Así el slogan “merecer la ciudad” se fue consolidando especialmente en las grandes ciudades, en desmedro de los derechos colectivos. Sólo en el interior es posible ver una mayor integración urbana, aunque no en todos los casos –hay excepciones, como Comodoro Rivadavia, la ciudad más cara del país–.

Cuando el Estado volvió a tomar protagonismo a inicios del nuevo milenio, y recuperó empresas como AySA se genera un plan de extensión de redes de agua y saneamiento y se desarrollan otras políticas que empiezan a incidir sobre este sendero de desigualdad.

Derechos

A inicios del siglo XXI el desafío es aún mayor. Las ciudades reflejan la desigualdad social y en su crecimiento contribuyen a reproducirla o incluso la refuerzan y profundizan. Más del 90 por ciento de la población del país vive en zonas urbanas y el 39 por ciento se concentra entre la CABA y el conurbano bonaerense. Las elites se localizan en conos de alta renta, y los pobres en la periferia sin servicios o en zonas devaluadas. Modificarlo es complejo. Nadie cede el poder gratuitamente.

Políticas públicas como el Procrear y la sanción de la reciente Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat en la Provincia de Buenos Aires favorecen condiciones diferenciales para el acceso al techo propio y a la ciudad en sus dimensiones más amplias.

Por un lado, el Procrear permite acceder a créditos hipotecarios a bajas tasas, garantizando transparencia y confiabilidad en la elegibilidad de los beneficiarios por su adjudicación a partir de sorteos realizados por Lotería Nacional, además incrementa la generación de empleo en la construcción, en proveedores de nuevos servicios urbanos, y amplía la actividad del mercado de la construcción, sumado al significativo hecho de concretar el sueño de la casa propia. Actualmente, a lo largo y ancho del país, se encuentran en marcha 113.327 viviendas, de las cuales 79.333 corresponden a líneas tradicionales de crédito hipotecario y otras 33.994 se enmarcan en la construcción de 104 desarrollos urbanísticos. La inversión total estimada es de más de 40.000 millones de pesos.

Por otra parte, la Ley de Acceso Justo al Hábitat de la Provincia de Buenos Aires, que resulta de una conquista social de lucha sostenida por años por parte de organizaciones sociales y especialistas, establece lineamientos para el fortalecimiento de la regulación pública sobre el suelo urbano ocioso con la finalidad de desalentar prácticas especulativas, utilizando instrumentos de recuperación y redistribución social en la valorización de los inmuebles. También impulsa la generación de un banco de tierra fiscal para futuros desarrollos urbanísticos e incorpora una lógica de desarrollo integral que no sólo contempla las viviendas, sino la integración sociourbana de esas unidades en un loteo que incluye jerarquía vial, dotación de espacio público y ejecución de equipamiento sociocomunitario, entre otros puntos. A ello se agregan la pluralidad en la oferta de soluciones habitacionales, la promoción de la participación de la población beneficiaria en los procesos de re-urbanización, así como la producción social del hábitat a través de procesos que cuenten con modalidades de autogestión y/o autoconstrucción individual o colectiva y la integración sociourbana de villas y asentamientos precarios.

Muchos han sido los avances en materia habitacional, pero aún persisten grandes deudas sociales y se siguen generando nuevos desafíos. En el caso del Procrear, uno de ellos ha sido el aumento especulativo de valores del suelo, de las viviendas a estrenar y materiales de construcción. El control de precios, el control del monopolio en algunos insumos y disponibilidad de stock de productos, y la oferta de oficios especializados se han convertido así en desafíos centrales. Para contrarrestar algunos de estos obstáculos, se lanzó el registro de comercializadores y empresas que permite nuclear la oferta de inmuebles, se trabaja con los diversos niveles de gobierno para agilizar circuitos administrativos, así como con el programa Precios Cuidados. En el caso de la ley de hábitat se esperan grandes retos, tras su reciente reglamentación.

Desafío urbano

El barrio donde se vive no sólo significa pertenencia sino también oportunidades para progresar. Desde la planificación urbana, se deben orientar los parámetros de crecimiento de las ciudades, y consolidar nuevos polos de desarrollo e inversión, donde el Estado debe ser el gran conductor y regulador del proceso. Esto es vital en la reducción de la desigualdad social, que sin dudas tiene un anclaje territorial.

Actualmente no se juzga la escasez de suelo, por el contrario, falta sostener una política de inversión en redes de infraestructura, y una mayor definición en los parámetros de crecimiento de la urbanización, que no sólo atiendan la expansión sin límites sino la densificación de suelo creado. En este contexto, la selección de predios debería estar orientada a sitios próximos a los centros y subcentros urbanos para el mayor aprovechamiento racional de las inversiones en equipamientos y redes de servicios. También es necesario atacar con medidas correctivas el suelo ocioso y generar una nueva modalidad de lotes con servicios (agua y cloacas, pavimento, drenajes urbanos, espacio público, transporte, equipamiento sociocomunitario) a valores subsidiados que complementen la unidad habitacional.

Una nueva práctica urbanística redistributiva se constituye en un ángulo estratégico en la solución de la desigualdad. Al igual que otros recursos estratégicos como el agua y el petróleo, el suelo y la vivienda deben ser preservados y regulados de tal forma que se impida la especulación con ellos. Si son los mercados de suelo los que definen la organización de la ciudad, sin dudas la fragmentación urbana avanzará.

* Especialistas en Política Social y en Desarrollo Urbano y Territorial. Cedep.